2026
联系人：谭逸鸣、韩晨晨
摘 要
1、2025年，各地土地市场表现如何？
2025年，全国土地市场表现同比2024年呈下滑趋势，土地出让金同比下滑10%，但部分省份出现结构性回暖，实现同比正增长，比如湖北、四川、重庆、新疆、天津、云南、宁夏、甘肃、黑龙江、吉林、青海、贵州分别实现2%、5%、45%、12%、23%、41%、29%、18%、21%、54%、3%、33%的同比正增长。
从省层面观察，我们分为五类区域：
（1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：各省份均同比下滑，江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东土地出让金同比下滑22%、5%、8%、20%、8%、7%、5%。
（2）湖北、安徽、江西、河南：除湖北外，安徽、江西、河南土地出让金均同比下滑，分别为27%、17%、21%。
（3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：湖南、陕西土地出让金同比2024年均出现下滑，分别为17%、34%，而四川、重庆、新疆实现了正向5%、45%、12%的增长。
（4）天津、云南、广西：广西土地出让收入同比2024年下滑幅度为23%。天津、云南土地出让收入同比上涨，涨幅分别为23%、41%。
（5）其他区域：辽宁、内蒙古、河北、山西土地出让金同比下滑，分别达16%、11%、3%、18%。而宁夏、甘肃、黑龙江、吉林、青海、贵州土地出让金均同比上升。其中吉林涨幅超50%，达54%。
2、2025年，房企拿地有哪些新变化？
2025年主要房企拿地总金额为6290亿元，同比增长7.96%，但仍低于2022、2023年同期水平。
从拿地房企的属性来看，2024年全国范围内国有企业拿地占比为78%，2025年全国范围内国有企业拿地占比为82%，且2025年国有企业拿地的金额出现了明显增加。
全国层面来看，2025年1-11月商品房销售下降，商品房销售额同比去年下降26.09%。从环比来看，2025年11月销售面积环比增长9.31%，销售额环比增长2.28%。从30个大中城市商品房成交数据来看，自开年以来商品房虽一直保持波动，但总体上看，商品房成交面积呈现先降后增的趋势。
进一步从省层面来看，不少省市商品房销售在进入2025年后出现了进一步下滑，如：从销售额来看，江苏省、安徽市商品房销售显著下滑，销售额同比降幅分别达34%、28%；从销售面积来看，所有省市均进一步下滑。
核心图表（完整图表详见正文）
风险提示：1）房地产政策不及预期；2）宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险情况波动超预期；3）数据统计或有偏差。
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2026年伊始，市场依旧较为关注土地及房地产市场的变化，尤其是在化债政策逐步落实的背景下，基本面因素是否也在修复的趋势当中。
对此，我们来梳理回顾，2025年土地市场和房企拿地情况如何？相较2024年有何新变化？
对此，本文从土地市场和房企拿地的角度出发，聚焦以下几点：
（1） 2025年，各省、地市土地市场表现如何？
（2） 2025年，各省、地市房企拿地情况及拿地布局有何变化？
（3） 各省市商品房销售及去化情况如何？
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2025年，各地土地市场表现如何？
1、2025年，各省市层面土地市场表现如何？
2025年，全国土地市场表现同比2024年呈下滑趋势，土地出让金同比下滑10%，但部分省份出现结构性回暖。全国层面土地出让金同比普遍下滑，仅部分省份实现正增长。
我们结合各省经济财政债务、市场关注度等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，来对应重点观察土地市场的变化：
（1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：该类省份土地出让金同比均出现不同程度下跌。其中浙江、福建、北京、上海、广东土地出让金同比下降5%、8%、8%、7%、5%，小幅下滑。江苏、山东土地出让金同比下降分别为22%、20%，下滑幅度较大。该类别中，预算完成率普遍处于50%-80%区间。
（2）湖北、安徽、江西、河南：各省表现分化，除湖北正向增长2%外，安徽、江西、河南则分别下跌27%、17%、21%。其中河南预算完成率最低，为20%。其余三省2025预算完成比例均在50%左右。
（3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：重庆表现突出，土地出让金同比大幅增长45%；四川和新疆亦分别实现5%和12%的正增长。湖南、陕西分别下降17%、34%。其中，新疆2025预算完成比例最高，为71%。区域内呈现“西南增长、中部承压”格局。
（4）天津、云南、广西：天津、云南土地出让金分别同比增长23%、41%，广西下降23%。预算完成比例均在50%左右。
（5）其他区域：宁夏（29%）、甘肃（18%）、黑龙江（21%）、吉林（54%）、贵州（33%）等省份土地出让金实现两位数正增长，尤其吉林增幅显著。青海实现3%小幅上涨。辽宁、内蒙古、河北、山西土地出让金同比下滑，分别达16%、11%、3%、18%。
2、2025年，各地市层面土地市场表现如何？
进一步从地市级层面来看，各省内地级市的土地成交情况如何？
（1）江苏、浙江、福建、山东、广东区域内：
2025年，土地出让金同比增加：其中山东的威海和广东的惠州、中山、湛江、汕尾的土地出让金同比增幅较大，均在50%以上。广东的湛江增幅最大，达109%。而江苏的南京，浙江的台州、舟山、嘉兴，福建的宁德，山东的枣庄、青岛，广东的云浮、佛山的土地出让金同比增幅在10%以下。
2025年，土地出让金同比下滑：其他地市中，江苏：下滑较多的为盐城市、宿迁市、镇江市同比分别达63%、40%、40%。浙江：下滑较多的为衢州市、丽水市、温州市，同比分别达56%、28%、26%。福建：下滑较多的为福州市、漳州市、泉州市，同比分别达24%、14%、5%。山东：下滑较多的为潍坊市、东营市、济南市，同比分别达37%、37%、36%，均超过30%。广东：同比下滑幅度最大的是梅州市、广州市、河源市，同比分别达44%、29%、27%。
（2）湖北、安徽、江西、河南区域内：
2025年，土地出让金同比增加：湖北的随州、恩施，江西的南昌，河南的鹤壁的土地出让金同比增幅较大，均在30%以上。另外，湖北的荆州、武汉、咸宁、黄石，安徽的安庆、池州、马鞍山、六安，江西的鹰潭、吉安，河南的周口、安阳、新乡、许昌、开封的土地出让金同比也有所增长。
2025年，土地出让金同比下滑：其他地市中，湖北：荆门和襄阳的土地出让金同比下滑幅度最大，分别达55%、41%，而宜昌、黄冈、鄂州、孝感、十堰的土地出让金同比下降均不超过10%。安徽：铜陵、蚌埠、宣城、阜阳、宿州、合肥、淮北同比下滑均超过20%。江西：抚州、赣州、萍乡土地出让金同比下滑超30%，其中萍乡土地出让金同比下滑幅度最大，达66%。河南：大部分地市土地出让规模均同比下滑，其中焦作、驻马店、南阳、洛阳、漯河均同比下滑超30%。
（3）湖南、四川、陕西、新疆区域内：
2025年，土地出让金同比增加：其中湖南的永州、张家界和四川的自贡、阿坝、甘孜的土地出让金同比增幅较大，均在100%以上，而湖南的怀化、衡阳，四川的绵阳、内江、德阳、达州，新疆的乌鲁木齐、阿勒泰的土地出让金同比增幅在10%以下。
2025年，土地出让金同比下滑：湖南：下滑较多的为湘潭市、岳阳市、长沙市同比分别达52%、44%、33%。四川：广元、乐山、广安、资阳、巴中、宜宾土地出让金同比下跌幅度均超过20%。陕西：大部分地市土地出让规模均同比下滑，其中榆林、西安、宝鸡、商洛、汉中、渭南土地出让金同比下跌幅度均超过30%。新疆：克拉玛依、伊犁土地出让金同比下跌幅度均超过30%。
（4）广西、云南区域内：
广西省：防城港市2025年土地出让金同比涨幅最大，为43%，而钦州、崇左、梧州、玉林、百色、贵港、桂林市跌幅最大，均超20%；云南省：红河、迪庆、大理市2025年土地出让金同比增幅较大，均在100%，分别为247%、161%、112%，而昭通、德宏、玉溪、普洱、临沧跌幅最大，均超30%。
（5）其他区域
其他地市中，黑龙江伊春市、佳木斯市；青海果洛市；辽宁营口市；贵州贵阳市2025年土地出让金同比大幅上涨，涨幅均超过100%，其中青海的果洛市同比增幅最大，达409%。而甘肃的甘南藏族自治州、吉林的辽源市、青海的黄南市、辽宁的抚顺市、辽阳市、本溪市土地出让金收入同比大幅下滑，均超70%。
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2025年，各地土地市场表现如何？
1、2025年，房企拿地对土地市场有何影响？
1.1 各省市房企拿地情况如如何？
我们以2025年中指数据库中的百强房企为样本，推演观察房企拿地的整体图景边际变化。
从全国层面来，2025年主要房企拿地总金额同比2024年上涨7.96%，但仍低于2022、2023年同期水平。
各省市的房企拿地及土地出让基本呈现如下特征：
1）从房企拿地金额及占比来看，2025年TOP100房企拿地金额同比上升与下降的省市数量相近。例如福建、浙江、江苏、山东、四川、重庆、广西、宁夏等地同比上升，但也有部分省市同比下滑，如上海、广东、安徽、湖南、陕西、云南等。市场呈现结构性分化。
2）对房企拿地依赖度较高（即此前房企拿地占比较高）的区域而言，土地市场表现受房地产市场的影响较大，土地出让随着房企拿地的上升而上升，边际变化明显，例如，广东、上海等。
3）对房企拿地依赖度较低的福建、山东、重庆等地而言，TOP100房企拿地金额的占比较低，因而房企拿地变动对土地市场的影响相对较弱，土地出让金同比上升幅度相对小一些。
4）此外，亦有如山东、河北，房企拿地金额同比增加，但土地出让金同比依然减少的区域。
具体到各省市层面来看，用历年房企拿地金额占当期土地出让金的比重来大致衡量各省市土地出让金对于房企拿地的依赖程度，对应重点观察：
（1）上海、北京、福建、广东、浙江、江苏、山东：
从历年房企拿地占比来看，山东、江苏等地对房企拿地依赖度较低，其他省市的依赖度则在全国处于较高水平；2025年，多数省市房企拿地占比抬升。
房企拿地金额来看，福建、浙江、江苏、山东同比分别增长24%、19%、132%、26%，其中江苏上升幅度最大，超过100%，上海、广东则同比分别下降3%、14%；对应土地出让情况来看，江苏、山东土地出让金下降幅度较大，分别下降22%和20%。
（2）河南、安徽、湖北、江西：
从历年房企拿地占比来看，安徽省房企拿地依赖度持续下降，2025年占比仅为3%，河南、江西依赖度也处于较低水平。
房企拿地金额来看，安徽2025房企拿地金额同比下滑幅度较大，达42%，河南同比下滑1%，湖北同比微增2%；对应土地出让情况来看，安徽、河南、江西土地出让金分别下降27%、21%、17%，湖北则微增2%。
（3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：
从房企拿地占比来看，2025年百强房企新疆未拿地，而四川、重庆较2024年有所上升，陕西、湖南较2024年有所下降。
房企拿地金额来看，湖南、陕西同比下降幅度较大，分别达27%、37%，四川、重庆则分别大幅增长74%、141%。对应土地出让情况来看，湖南、陕西土地出让金分别下滑17%、34%，四川、重庆、新疆则分别增长5%、45%、12%。
（4）广西、天津、云南：
从历年房企拿地占比来看，2025年云南百强房企未拿地。天津房企拿地占比下降至18%，广西占比略有回升。
房企拿地金额来看，云南同比下降98%，天津下降17%，广西则因基数较低呈现大幅上涨，对应土地出让情况来看，广西土地出让金同比下降23%，天津、云南分别增长23%、41%。
（5）其他区域：
2025年主要房企未在吉林、青海、贵州、内蒙古拿地，宁夏房企拿地2亿左右。
进一步，我们关注各梯队中房企拿地下滑较多的省份，聚焦省内房企拿地的布局情况，在2025年发生了怎样的变化？
1.2 房企拿地下滑较多的省份，拿地布局有何变化？
此处仅展示TOP100房企有拿地的各省份地市情况，如若房企拿地近乎为0亿元，则不展示。
（1）第一梯队：广东房企拿地布局有何变化？
在广东省布局拿地的重点房企有保利发展、华润置地、广州城投地产、保利置业、中海地产、越秀地产等，房企拿地多分布于广州市。
2025年，广州市的房企拿地金额相比去年下滑14%，TOP100房企中主要是保利发展、保利置业、中海地产、越秀地产参与。
（2）第二梯队：安徽房企拿地布局有何变化？
在安徽省布局拿地的重点房企有越秀地产、招商蛇口、中国铁建、龙湖集团、绿城中国、华润置地、中国金茂、建发房产等，房企拿地多分布于合肥市。
2025年，合肥市的房企拿地金额相比去年下滑，TOP100房企中有4家参与拿地，集中在合肥，总金额32亿元。
（3）第三梯队：湖南、陕西的房企拿地布局有何变化？
在湖南省布局拿地的重点房企有中建五局、龙湖集团、长房集团、招商蛇口、绿城中国、保利发展等，房企拿地主要分布于长沙。
2025年，长沙市的房企拿地金额相比去年同期有所减少27%，TOP100房企中主要是中建五局、招商蛇口、绿城中国、保利发展参与。
在陕西省布局拿地的重点房企有保利发展、中国铁建、绿城中国、中能建城市投资、中国中铁、中海地产、华润置地、龙湖集团、中国金茂等，房企拿地主要分布于西安市。
2025年，西安市的房企拿地金额相比去年下滑。对应土地出让情况，西安土地出让金也有所下滑。
1.3 各省市拿地房企的属性有何变化？
从整体情况来看，2024年全国范围内国有企业拿地占比为78%，2025年全国范围内国有企业拿地占比为82%，且2025年国有企业拿地的金额出现了明显增加。
再看各省市参与拿地的房企属性，其中国有企业的占比情况：
（1）从2024年的情况来看，各省市国企拿地的平均占比为78%，其中，除浙江、山西、江苏外，其余省市国企拿地均较多，其中山东、河南、湖北、重庆、广西、甘肃、河北、宁夏TOP100房企中国企拿地占比达到100%；
（2）从2025年的情况来看，各省市国企拿地的平均占比为82%，绝大多数区域国企拿地占比进一步抬升。除江苏、上海、浙江、湖南、陕西、重庆、广西、贵州、黑龙江、辽宁、宁夏外，其他省市国企拿地占比均超过90%。整体而言，参与拿地的国企信用状况相对更好，拿地积极性也相对更高一些。
2、2025年，商品房销售及去化情况如何？
全国层面来看，2025年1-11月商品房销售下降，商品房销售额同比去年下降26.09%。
从环比来看，2025年11月销售面积环比上升9.31%，销售额环比上升2.28%。
从30个大中城市商品房成交数据来看，自2025年开年以来，商品房虽一直保持波动，但总体上看，商品房成交面积呈现先降后增的趋势。
从商品房的库存来看，全国商品房库存今年来同比有所下降，商品房待售面积延续去年趋势持续增加；从环比来看，开年以来商品房待售面积在3月份达到低点后，有一定的增长。
从去化周期来看，自2021年下半年房地产政策收紧以来，商品房库存去化周期逐渐拉长，相比于2024年，2025年商品房库存去化周期处于较高水平，2025年11月去化周期达到2016年以来最高水平。
进一步从省层面来看，不少省市商品房销售在进入2025年后出现了进一步下滑，如：从销售额来看，江苏省、安徽市商品房销售显著下滑，销售额同比降幅分别达34%、28%；从销售面积来看，所有省市均进一步下滑。
※风险提示
1、房地产政策不及预期。年内房地产政策有边际放松，后续如若不及预期或对土地市场产生影响。
2、宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险情况波动超预期。
3、数据统计或有偏差。由于数据收集的局限性、统计方法的差异、信息披露的不完整性或更新延迟，可能导致部分分析结果存在偏差。
※研究报告信息
证券研究报告：《土地市场追踪系列专题：2025土地市场，量续跌，价企稳》
对外发布时间：2026年01月06日
报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
本报告分析师：谭逸鸣 S1110525050005；韩晨晨 S1110525070007
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