——北京热销盘【懋源骊橒台】——
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北京懋源骊云台（备案名：懋源・骊橒臺）是懋源地产于 2025 年在顺义区天竺板块推出的高端住宅项目。作为懋源地产在中央别墅区打造的第四座顶序作品，该项目于 2025 年 8 月 26 日以 10.3 亿元底价竞得，成交楼面价约 2.8 万元 /㎡。项目占地 2.3 万平米，地上建筑规模 3.68 万平米，容积率 1.6，建筑限高 40 米，规划 10 栋 7-11 层洋房，总计 202 户纯平层产品。
本报告旨在对懋源骊云台进行全方位深度研究，涵盖项目规划设计、产品特性分析、目标客群定位、核心竞争优势、市场表现评估以及投资价值判断等多个维度，为潜在购房者、投资者及行业观察者提供专业的决策参考。
一、项目规划设计深度解读
1.1 整体规划布局与设计理念
懋源骊云台采用点状式楼栋排布，这种设计理念的核心在于实现 "户户平权" 的视野体验。项目共规划 10 栋 7-11 层洋房，其中 6# 楼王为 8 层，9# 住宅楼为 7 层，10# 住宅楼为 9 层，其余楼栋均为 11 层，所有楼栋层高均超过 3.3 米。
在楼栋分布上，项目呈现明显的对称性特征。除西侧的 10# 住宅楼及配建外，其余楼栋东西对称分布，形成规整而富有韵律的空间格局。这种布局不仅保证了建筑的美观性，更重要的是最大化了每一户的采光和观景效果。
项目的双大门设计体现了高端社区的仪式感。北侧翠华街主大门长约 50 米，进门即是邻里共享中心；西侧次入口连接约 120 平米配套楼（含物业办公与地上会所）。这种双入口设计不仅缓解了社区内车流压力，也为业主提供了更加便捷的出行选择。
1.2 社区配套设施详解
懋源骊云台的社区配套堪称豪华，主要包括以下几个核心组成部分：
下沉会所系统是项目的一大亮点。社区配备约 340 平米下沉庭院及超 1300 平米下沉会所，通过约 75 米长的风雨连廊串联各个功能区域。这座风雨连廊是顺义区首个此类设施，不仅提供了遮风挡雨的便利，更成为社区内一道独特的风景线。
邻里共享中心位于主入口处，是社区社交活动的核心场所。这里不仅是业主日常交流的空间，更是举办各类社区活动的重要场地，体现了懋源地产 "参与生活，回归家庭" 的开发理念。
配套楼设施包括约 120 平米的配套楼，内含物业办公区域和地上会所。配套楼周边还设置了丰富的功能空间，包括室外运动区、休闲广场等，形成了完整的社区生活圈。
1.3 园林景观设计特色
懋源骊云台的园林设计以 **"东方禅意 + 现代极简"** 为核心理念，打造 "一轴三园五巷" 的社区园林体系。这种设计摒弃了传统的景观堆砌方式，而是通过叠石理水、曲径通幽的造景手法，营造出 "步移景异" 的沉浸式园林体验。
在植物配置方面，项目采用全冠移植的名贵树种，如成年朴树、元宝枫等，确保园林的即时观赏效果。同时，通过植被搭配和水景设计，将外部生态资源与内部园林无缝衔接，形成 "内外双生态" 的居住环境。
特别值得一提的是，项目引入了永定河活水，打造社区内循环水系，不仅提升了居住舒适度，也为社区增添了灵动的生气。这种水系设计不仅具有观赏价值，还能起到调节局部小气候的作用。
二、产品特性全面分析
2.1 户型设计创新与空间布局
懋源骊云台的户型设计堪称教科书级别，共分为 4 个户型段位：130 平、186 平、235 平以及 287 平。
所有户型均为端户设计，这意味着每一户都拥有良好的采光和通风条件。更重要的是，项目实现了 "户户平权" 的视野体验，每一户都能享受到优质的景观资源。
在户型设计的技术指标上，项目表现尤为突出。所有户型的面宽进深比在 1:1 到 1.45 之间，其中最小的 130 户型面宽进深比刚好约等于 1，其余均超过这个数值，最大的为 235 平的 1.45。这种大面宽、短进深的设计极大地提升了户型的采光和通透性。
287 平米楼王户型是项目的旗舰产品，它首次在顺义楼市引入了客厅 270 度全景舱设计。这种设计让业主能够 360 度无死角地欣赏周边景观，特别是东向可以观赏 80 亩天竺公园的美景。在北京楼市中，拥有同样设计的户型只有石景山的中海玉华玖章（239 平米），而懋源骊云台的 287 平米户型在尺度上更胜一筹。
2.2 赠送面积与得房率分析
懋源骊云台在赠送面积方面可谓诚意十足，采用了多重赠送策略：
飘窗赠送是最直观的赠送方式。除 287 平米户型只在最北边东西两侧有飘窗外，其余户型基本都做到了L 型飘窗赠送。这种设计不仅增加了室内使用面积，也为业主提供了更多的休闲空间。
阳台赠送则更加隐蔽但价值更高。从外立面效果图可以看出，项目暗藏南北阳台 + 三面防火挑檐的组合赠送。这种设计不仅增加了实际使用面积，还为户型增添了更多的功能性空间。
根据业内人士估计，懋源骊云台的实际得房率有望超越顺义当前的 "赠送之王" 龙湖宸翰，成为新的 "送面积天花板"。这种超高的得房率意味着业主花同样的钱能够获得更大的使用空间，极大地提升了产品的性价比。
2.3 建筑外观与材质工艺
懋源骊云台的建筑外立面采用了红棕色主色调，搭配金属线条装饰与大面积玻璃幕墙，南向设置开敞阳台，边户更拥有转角大露台，预计能达到 270 度环幕视野。这种设计既体现了现代建筑的简洁大气，又不失传统建筑的沉稳内敛。
在建筑材料的选择上，项目采用了葡萄牙米黄石与古铜色金属线条的组合，在 40 米限高内实现了层次丰富的天际线。这种材料组合不仅保证了建筑的美观性，更重要的是确保了建筑的耐久性和品质感。
项目还采用了懋源地产独创的复合幕墙系统，由 7 种材料精心组合而成，经过多重工艺处理，具备优异的保温、隔音、防水性能。这种复合幕墙系统不仅能够抵御外界环境的影响，还能让建筑历经岁月依旧保持良好状态。
在窗户配置上，项目采用了三波双中控玻璃，中间充入惰性气体，不仅保温隔热效果优异，还能有效降低外界噪音。这种配置在保证室内舒适度的同时，也充分发挥了景观特色。
2.4 装修标准与品牌配置
懋源骊云台延续了懋源地产一贯的顶奢装修标准，选用全球一线品牌，打造极致奢华的居住体验：
厨房配置堪称顶级，配备德国西门子嵌入式电器（烤箱、蒸箱、洗碗机），部分产品更是升级到嘉格纳品牌。厨房还标配专业级岛台设计，空间尺度达到 19 平米左右，充分满足了高端家庭的烹饪和社交需求。
卫浴系统同样采用国际顶级品牌，包括瑞士劳芬智能马桶与汉斯格雅恒温花洒。这些品牌以其卓越的品质和设计著称，为业主提供了五星级酒店般的卫浴体验。
全屋舒适系统包括全屋新风净化系统、日本大金中央空调与德国威能地暖。特别值得一提的是，项目配备了全屋恒温恒湿新风系统，过滤精度达到 99%，并配备中央净水系统。这些系统不仅保证了室内空气的清新健康，也为业主创造了四季如春的居住环境。
在智能化配置方面，项目融入了智能安防系统、智能家居控制系统等，在保障居住安全性的同时，提升了生活的便捷度。据了解，全屋智能系统包括窗帘和地暖的手机控制功能，充分体现了科技与生活的完美融合。
2.5 物业服务体系
懋源骊云台由懋源地产自持物业团队提供服务，采用 "1 对 1 专属管家" 模式。这种服务模式的核心在于为每一位业主提供定制化、个性化的服务体验。
物业服务内容涵盖多个方面：
- 基础服务：24 小时安保巡逻、清洁绿化、设施维护等
- 增值服务：私人安保、家政定制、资产托管等
- 生活服务：高端医疗资源预约、私人旅行安排等
- 应急响应：24 小时应急响应机制，确保业主在任何时候都能得到及时帮助
根据不同产品类型，物业费标准有所差异：
- 平墅产品：9.99 元 /㎡/ 月
- 叠墅产品：9.99 元 /㎡/ 月
- 合院产品：地上 12.15 元 /㎡/ 月，地下 5.48 元 /㎡/ 月
三、目标客户群体精准定位
3.1 核心客群画像分析
懋源骊云台的目标客群呈现出鲜明的 **"三高" 特征 **：高学历、高收入、高净值。根据市场调研数据
看重稀缺性，追求长期资产保值增值
从年龄结构来看，35-40 岁年龄段是绝对主力，占比高达 64.03%。这一年龄段的客户通常处于事业巅峰期，拥有稳定且丰厚的收入，同时也面临着改善居住条件和子女教育的双重需求。
在职业分布上，客户群体呈现多元化特征：
- 企业主：包括私营企业老板、上市公司高管等，是最核心的客群
- 金融精英：银行、证券、投资等金融机构的高级管理人员
- 科技新贵：互联网、人工智能等新兴产业的创业者和高管
- 文化名流：艺术家、文化产业从业者等
- 国际高管：跨国公司的外籍高管和海归精英
值得注意的是，懋源地产对业主群体进行了严格筛选，80% 以上为企业主、金融精英、国际高管。这种高纯度的圈层构成，不仅保证了社区的品质，也为业主提供了优质的社交平台。
3.2 客群需求特征与购房动机
懋源骊云台的目标客群具有以下共同特征和需求：
教育需求是最核心的驱动因素之一。3 公里范围内覆盖了北京鼎石学校、顺义国际学校（ISB）等国际名校，学费年均 20-30 万元。这些家庭重视子女的国际化教育，愿意为优质的教育资源付出高昂的代价。
通勤需求同样重要。2025 年的数据显示，望京新贵、国际学校家庭占比已达 65%，这类客群的核心诉求是 **"通勤圈 + 优质教育配套"**。懋源骊云台临近地铁 15 号线，能够快速到达望京、国贸等核心商务区，完美满足了这一需求。
生活品质追求体现在多个方面：
- 注重全家庭的生活空间尺度，需要足够的活动空间
- 追求高品质的装修和配套设施
- 重视社区的圈层属性和社交功能
- 偏好低密度、高绿化的居住环境
资产配置需求也是重要考量。中央别墅区的土地资源日益稀缺，懋源骊云台很可能是天竺核心区最后一块住宅用地。这种稀缺性使得项目不仅是居住场所，更是一种优质的资产配置选择。
3.3 客群变化趋势与市场机遇
中央别墅区的客群结构正在发生深刻变化，呈现出以下趋势：
年轻化趋势明显。懋源云纪的数据显示，40 岁以下新经济领袖占比 42%，从事金融、科技行业者占比达 73%，较传统别墅区客群平均年龄低 8 岁。这表明中央别墅区正在吸引越来越多的年轻富豪群体。
职业结构多元化。传统的 "老钱" 群体依然存在，但新兴的科技新贵、金融精英正在成为市场主力。这些新富群体有着不同的生活方式和价值观念，他们更加注重生活品质、科技感和社交属性。
需求更加理性。新一代富豪在购房时更加理性，他们不再单纯追求面积的大小，而是更加注重空间的功能性、装修的品质、社区的配套以及邻里的素质。
懋源骊云台精准把握了这些趋势，通过提供高品质的产品和服务，成功吸引了这批追求品质生活的新富群体。
四、项目核心竞争优势
4.1 区域稀缺性与地段价值
懋源骊云台最大的优势在于其无可复制的地段价值。项目位于顺义区天竺镇，这里是中央别墅区的起源之地，早在 1992 年就开发了涉外别墅丽京花园，当时 8 元 / 平米的物业费就注定了其 "非富即贵" 的定位。
经过 30 余年的发展，天竺镇 13.24 平方公里的土地上已经被丽京、丽斯、丽高、丽宫等 "丽" 字辈顶级别墅项目填满，众多商界大佬与一线明星在此安家，使其成为国内顶级贵族蓝血阶层的代名词。
土地稀缺性是天竺板块最核心的标签。懋源骊云台的诞生过程充满曲折，该地块历经 11 年 3 次调规才最终成型：
- 2020 年 12 月首次调规：增加街坊路，调整用地性质
- 2022 年 3 月二次调规：砍掉部分配套用地，变为居住用地
- 2025 年 6 月三次调规：明确 6017 地块，建筑限高从 30 米提高到 40 米
业内普遍认为，懋源骊云台很可能是天竺核心区最后一块住宅用地。这种稀缺性不仅体现在土地供应的稀缺，更体现在能够在如此核心地段开发新盘的机会极其难得。
4.2产品差异化竞争策略
懋源骊云台采用了差异化竞争策略，与周边项目形成了明显的产品区隔：
与懋源璟橒（别墅产品）相比，骊云台全部为纯平层设计，总价门槛更低，为想融入顶级圈层的购房者提供了更多机会。这种差异化不仅体现在产品形态上，更体现在客群定位上。
与龙湖宸翰相比，骊云台在赠送面积上更有优势，预计实际得房率将超越龙湖宸翰，成为新的 "送面积天花板"。同时，骊云台的户型设计更加注重功能性和舒适性，270 度全景舱的设计更是独一无二。
与华润北京润园相比，骊云台的优势在于价格和产品定位。华润北京润园的洋房起步 269㎡，别墅起步 339㎡，起步套总价 1600 万起，别墅 2800 万起。而骊云台的户型面积段更加丰富（130-287㎡），总价区间预计在 1000-2000 万之间，门槛更低，受众更广。
4.3 品牌价值与产品力
懋源地产作为北京唯一能独立拿地的民营房企，其品牌价值不容忽视。懋源地产坚持 "非核心地块不拿，非豪宅项目不做" 的经营理念，这种专注和坚持让其在行业波动中稳健前行。
在中央别墅区，懋源已经深耕十年，先后打造了懋源・璟玺、懋源・璟橒、懋源・云纪三个项目，形成了 "璟系"" 云系 " 两大高端产品序列。这种长期的区域深耕不仅积累了丰富的开发经验，更重要的是建立了良好的品牌口碑。
懋源地产的产品力体现在多个方面：
- 产品创新能力：270 度全景舱设计、超高赠送率等创新点
- 品质把控能力：选用全球一线品牌，严格的质量管控体系
- 服务体系完善：自持物业，1 对 1 专属管家服务
- 客户资源丰富：积累了大量高净值客户资源
4.4 配套设施与生活便利性
懋源骊云台所在的天竺板块拥有极其完善的生活配套：
交通配套方面，项目邻近地铁 15 号线国展站，可快速到达望京、国贸等核心区域。同时，京平高速、天北路、京密路等主干道纵横交错，自驾出行也十分便利。
商业配套方面，周边有中粮・祥云小镇、荣祥广场、温榆广场等高端商圈。其中，中粮・祥云小镇是北京最具国际化氛围的商业街区之一，汇聚了大量国际品牌和高端餐厅。
医疗配套方面，配备北京友谊医院顺义院区等优质医疗资源。同时，天竺镇卫生院也提供了基础医疗服务，其综合病房首批开放 20 张床位，并设有血液净化中心，配备 10 台先进的血液透析机。
文化资源方面，涵盖罗红摄影艺术馆、松美术馆、天竺公园等文化设施。其中，罗红摄影艺术馆二期项目预计投资 10 亿元，规划建筑规模 3.17 万平方米，将进一步提升区域的文化氛围。
五、市场表现与销售前景
5.1 市场环境分析
2025 年的北京房地产市场呈现出明显的结构性特征。根据最新数据，北京 4 月二手房参考均价为 56772 元 / 平米，环比 3 月微降 0.21%，同比去年下降了 8.44%。其中，顺义中央别墅区 4 月二手房均价为 55676 元 / 平米，环比下降 2.18%，同比大幅减少 13.91%。
然而，在整体市场下行的背景下，高端住宅市场却表现出较强的韧性。数据显示，过去一年中，中央别墅区只有一个月的房价上涨，其余 11 个月均呈现下跌趋势，但这种下跌更多体现为理性回调而非恐慌性抛售。
更重要的是，中央别墅区的供需关系严重失衡。2021 年以来，该板块新建商品住宅供应量大幅缩减，2022-2024 年年度新增供应维持在 100 套左右，供求比均小于 1。2025 年以来，仅有 1 月懋源・璟橒加推了 10 套房源，此外再无新增供应。
这种供需失衡为懋源骊云台创造了巨大的市场机会。作为区域内少有的新盘，项目有望充分受益于积压的改善性需求释放。
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