广州二手行情，真没有想象中那么差。
近日，广州中原研究发展部公布数据，2025年，二手成交108812套，和2024年基本持平，比2022年高出32%。
图源：广州中原研究发展部
当中透露了一个很重要的信号：市场的购买力和需求仍然存在，且整体比低谷时有所回升，楼市已经度过最难的时候。
不过，二手市场这一仗赢得可不容易。
毕竟新规盘的高使用率，对大部分旧规二手来说，几乎是按在地上摩擦。之前，市场普遍认为，新规盘大量入市，会对二手行情造成挤压。
现在看来，广州二手的基本盘是真的稳。二手跑起来了，改善需求就能释放，推动置换链条不断运转，所以大家都不用太悲观。
至于这份年度成绩单还隐藏着哪些信息？接下来，我们来详细拆分下。
01.
中心区下跌
远郊逆势而上
体感容易产生错觉，但数据不会骗人。
除了成交数据，另外还有一点着实有些出乎意料。
中心区成交下跌，远郊逆势而上。
楼市分化，价值回归中心已经成为共识。二手市场竟然出现中心区成交下跌，远郊成交上涨的现象。
总体来看，中心区下跌2.2%，近郊降了4.1%，只有远郊，上涨0.6%。
图源：广州中原研究发展部
进一步细分，南沙、从化、增城都有明显回暖。其中南沙表现最亮眼，增幅9.6%。
原因其实不难理解，当优惠房源重新出现在市场，最先被唤醒的，一定是那些被价格挡在门外的人，其中尤以刚需为主。
远郊向来是刚需的天堂，去年二手价格持续下探，南沙重新回到1字头，增城、从化有不少房源跌破万元大关。
性价比迅速凸显，激活了原本就存在的刚需，成交量自然就涨上来了。
02.
成交均价创5年新低
刚需冲二手，改善买新房
值得一提是，去年广州二手网签套数差不多是新房的2倍，近5年来第一次拉开这么大的差距。
价格，是购房者选择二手市场的关键。
去年，二手价格整体回落到约2.6万/平，同比降了6.7%，为2021年以来最低位。
有数据显示，受环境和情绪影响，业主报价信心不强，超7成房源报价下调，全市平均议价幅度也扩大至5.9%。
价格在2万/㎡以下的房源，较之2021年大涨了18.4%，占比46.6%。
虽说新房也在打价格战，但产品多为三房起步，算起来总价不太低，市区的房子起步都要三四百万。
二手市场有大量两房产品，总价门槛相对更低，能够一定程度上缓解购房者资金压力。
所以我们能看到，二手市场的成交主力集中在刚需和刚改。70-100平的面积最受欢迎，总价在180-260万左右。
资金相对充裕，且有改善需求的购房者，则把目光转向了新房市场。
去年，千万豪宅再次走出独立行情，成交均价涨至8.9万/平，创下五年新高。
图源：广州中原研究发展部
天河区尤其猛，在均价高达11.2万/平的情况下，成交套数占全区的44%，以一己之力挑起半壁江山。
这意味着，广州不缺购买力，富豪们正逐渐向顶豪靠拢。
回到二手市场，尽管成交数据不错，但库存压力还是相当大的。
去年，平均每个月都有8919套二手房被摆上货架，挂牌量到达13.9万套，又是一个历史新高。
图源：广州中原研究发展部
而24年下半年的月均挂牌量，只有7770套。挂牌量激增，可能跟楼市政策放松有关。
数据显示，2025年广州100平以内的二手占比接近7成，总价300万以内的占比接近8成。
以前这些住着刚需房的二手业主，并非不想改善，而是一直在等待一个能够算得过账的机会。
限购、首付、贷款、税费放松后，改善门槛大大降低，置换时机来了。
导致许多二手业主迫切想要卖一买一，挂牌量跟着上涨。
2026年，二手市场会怎么走呢？
广州中原研究发展部指出，对2026年保持谨慎乐观态度，预估全年成交1800万㎡左右，同比增长1%-2%。
我们认为：
1）由于库存较大，价格持续承压，“以价换量”的趋势仍然存在，利好购房者“捡笋”；
2）目前新规产品还是在新房市场销售，26-27年开始陆续进入交楼阶段，二手市场将正面直击新规冲击，不排除内卷加剧；
3）随着总价300万以内的新房项目，暴增至57.6%，刚需选择面增加，一二手之间的竞争会愈加白热化。
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