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“土地面积凭‘除以2’算？评估报告不公示、不告知复核权，这补偿能合法吗？”江苏某地一房主吴先生（化名）面对311万拆迁补偿决定，果断拒绝签字。涉案房屋149.72平方米，却被认定土地使用权面积仅74.86平方米，37.72平方米搭建部分直接按“违建”处理，核心依据的评估报告更是漏洞百出。关键时刻，北京圣运律师事务所赵雪玲、石珊律师介入，精准揪出行政行为违法关键，最终无锡市中级人民法院判决撤销涉案补偿决定，为房主保住争取公平补偿的核心权利！

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案件背景：房屋拆出311万补偿，4大争议点引发诉讼

PART 01

吴先生拥有一套建筑面积149.72平方米的混合结构住宅，房屋系早年合法建造，持有完整房屋所有权证。2023年7月，市政府作出征收决定，将该房屋纳入地块改造项目范围。同年12月，政府依据评估报告作出补偿决定，给予相应的货币补偿，并要求吴先生15日内腾空房屋。

吴先生核对后发现补偿决定存在多处不合理：土地使用权面积按“房屋面积÷2”认定为74.86平方米，未考虑房屋附带的独立院落；37.72平方米搭建部分未实地查勘即被认定为“临时和违法建筑”，不予合理补偿；评估报告未公示初步结果，也未告知异议复核、鉴定权利；补偿方式定为货币补偿，与他协商时主张的“产权调换”的意愿不符。多次协商无果后，吴先生认为该补偿决定实体与程序均违法，委托圣运律师向无锡市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销涉案补偿决定。

圣运律师：直击核心争议，拆解违法关键点

PART 02

接手案件后，圣运律师团队迅速梳理案情，锁定本案核心争议焦点——评估报告合法性、房屋面积及土地性质认定合法性、补偿方式合理性。结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关评估办法，律师展开针对性突破：

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01.评估报告程序违法，4大漏洞导致无效

  • 未公示分户初步评估结果：根据规定，评估机构需先提供初步评估结果并公示，无异议后再出具正式报告。但本案中政府未履行公示义务，直接出具正式评估报告，剥夺了吴先生的知情权和异议权。

  • 未告知复核与鉴定权利：评估报告中未载明 “收到报告10日内可申请复核，对复核结果不服可申请专家鉴定”，导致吴先生无法通过法定途径救济，权利告知存在严重缺漏。

  • 基准价评估报告存缺陷：项目基准价评估报告被专家委员会指出 “可比案例有缺陷，需重新调整”，而吴先生房屋评估正是参照该基准价，基础数据违法导致评估结果无效。

  • 装潢及附属物评估未实地查勘：因吴先生拒绝入户，评估机构直接沿用旧数据，未结合房屋现状调整，评估结果缺乏客观性。

02.面积与土地性质认定无依据，有失公平

  • 土地面积认定牵强：政府仅凭“房屋登记面积÷2” 得出土地使用权面积，既无测绘报告支撑，也未考虑房屋院落的实际面积，违背公平补偿原则。

  • 土地性质认定不当：搭建部分未实地查勘、未提供测绘图，也未听取吴先生的陈述申辩，直接认定为“临时和违法建筑”，程序不当且事实依据不足。

03.补偿方式违背当事人意愿

吴先生在协商中明确表示“价格谈不拢则要求产权调换”，但政府因吴先生未在指定期限内选择补偿方式，直接定为货币补偿，违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中“被征收人可自主选择补偿方式”的规定。

庭审中，律师提交了房屋所有权证、评估报告、谈话笔录等多项证据，层层拆解行政行为的违法之处，清晰论证补偿决定缺乏合法依据，最终得到法院认可。

法院判决：认定补偿决定主要证据不足，依法撤销

PART 03

法院经审理查明，该市政府具有作出征收补偿决定的法定职权，评估机构选定程序合法，但涉案补偿决定存在关键违法情形，要求政府重新作出行政行为。一场看似板上钉钉的补偿决定，在圣运律师的助力下成功反转，吴先生的合法权益得到有力保障。

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维权总结：拆迁评估避坑，3个关键点要记牢

PART 04

圣运律师结合本案及多年维权经验，提醒被征收人遇到评估及补偿决定相关问题，务必警惕以下误区，守住合法权益：

01.评估报告“三看”，缺一不可

一看是否公示分户初步评估结果，未公示的可拒绝认可；

二看是否载明复核、鉴定权利及期限，缺失的可主张评估程序违法；

三看评估依据是否客观，可比案例、数据来源是否合理，有异议及时提出。

02.面积与性质认定，需有明确依据

房屋面积、土地面积认定应以不动产登记簿、测绘报告为依据，对“主观推算”“未实地查勘”的认定结果可提出异议；

搭建部分不能直接定性“违建”，需结合建造时间、审批情况综合判断，征收方未履行调查、告知义务的，可依法维权。

03.补偿方式可自主选择，拒绝“强制指定”

被征收人有权选择货币补偿或产权调换，征收方不得以“未按时选择”为由强制指定补偿方式，遇到此类情况可通过诉讼主张权利。

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圣运律师提醒

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拆迁补偿决定的合法性直接关系被征收人的核心利益，遇到评估违法、认定不公、程序不当等问题时，切勿轻易签字妥协。及时委托专业律师，精准识别违法点，才能有效捍卫自身合法权益。

如果您正面临类似拆迁难题，欢迎咨询圣运律师，获取定制化法律解决方案！

文章 | 圣运律师 | 视觉 编辑 | 圣运律师

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