Is it better to rent or buy?
很大程度上取决于长期利率。
插图：神林聪
2026年1月7日
“我们的人民应该住在自己的房子里，这是我们民族和美国生活深处的一种情感，”赫伯特·胡佛总统在 1931 年说道，他或许是美国历史上最重要的全民住房拥有权倡导者。“他们从来不会歌颂一堆租金收据。”
但关于租赁市场的这首赞歌早已迫在眉睫。2022年，当发达国家的利率开始飙升时，租房变得比买房更划算。此后，许多地方的房价停滞不前甚至暴跌，利率也在下降。即便如此，我们仍有理由相信，租房者的好运还会继续下去。
据美国房地产网站Zillow的数据显示，在2015年至2021年超低利率时期，购房和养房的月均成本（包括税费、保险、适度的维护费用以及20%的首付）低于租房成本。然而，此后情况发生了逆转。如今，新购房者每月需多支付约400美元。在几个美国大城市，这一差额甚至高达每月数千美元。
这并非美国独有的现象。据房地产经纪公司世邦魏理仕（CBRE）称，在澳大利亚，没有哪个地区的买房比租房更划算。英国财富管理公司Rathbones估计，租金收益率（即房东从租户那里获得的租金收入与房价的比率）约为5%，与五年期固定抵押贷款的4.4%相差无几。考虑到房东还需承担高昂的维护和税收成本，这表明租房者实际上更划算。
租房者常常担心把钱交给房东就是在白白浪费，而购房者则可以积累房屋净值。但房产并非唯一的投资选择。北爱荷华大学的亚瑟·考克斯发现，即使在1984年至2013年期间，房价总体上涨、抵押贷款利率大幅下降，人们有时反而会因为避免购房而获益更多。在他调查的六个美国大都市区中，有三个地区的数据显示，租房并将原本用于偿还抵押贷款的额外资金投资于股票和公司债券，在这一时期反而是更有利可图的选择。
的确，在某些地方，租房者的处境有所恶化。在香港，租金收益率已从四年前的不足2.5%上升到如今的3.5%。这一转变主要受房价下跌的影响，自2021年以来，房价实际下跌了三分之一。
但香港的抵押贷款与其他发达国家的抵押贷款存在差异。香港的借款人大多选择浮动利率抵押贷款，其利率通常随美联储的短期利率变动。而其他地区的抵押贷款则更依赖于长期利率。而且，这些利率几乎没有变化：尽管近期有所降息，但五年期和十年期政府债券收益率基本与三年前持平。在美国，30年期抵押贷款利率仍高于6%，是新冠疫情期间触底水平的两倍多。虽然购房者可以找到短期抵押贷款，但他们也面临着通胀反弹以及利率回升的风险。
因此，要预测租赁和所有权之争的最终赢家，就意味着要对长期利率的未来走势做出判断。笔者认为，长期利率前景令人担忧地难以逆转。对政府债务和长期通胀压力的担忧依然存在。
此外，近年来，有利于租房者的法规席卷了西方。英国的《租房者权利法案》加大了房东驱逐租户的难度，并允许租户通过仲裁机构对租金上涨提出异议。许多美国城市已经冻结了受管制租金，纽约新任市长佐兰·马姆达尼也计划在其城市推行这一政策。对于任何考虑投资房产的人来说，这些规定都是坏消息，它们进一步向租户倾斜。
购房者拥有房产的理由远不止冷冰冰的经济逻辑。许多人感受到与近一个世纪前胡佛总统类似的感性冲动。其他人则希望拥有稳定且长久的居住权。在某些市场，这仅仅是一个实际问题：找到一套可供出租的大型独栋住宅并非易事。但对于那些冷静客观地权衡购房利弊的居民来说，答案显而易见。除非房价大幅下跌、长期利率突然下降或租金持续飙升，否则租房仍将是更佳选择。■
本文出处：https://www.economist.com/finance-and-economics/2026/01/07/is-it-better-to-rent-or-buy
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