哈喽，大家好，小圆今天就来跟大家拆解一下城市更新这块大蛋糕，看看究竟是谁在分食红利，随着我国城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”，城市更新已经成为激活老城活力、提升居住品质的重要抓手。
尤其是核心城区的更新项目，既自带区位优势，又有政策加持，自然成了各方争抢的香饽饽，不过要搞清楚谁能分到红利，就得从参与主体、运作模式和收益分配这几个维度慢慢捋。
要说现在谁是城市更新的主力军，答案肯定是地方国企和央企，自2021年底房地产行业流动性紧张以来，不少民营房企扛不住长期投入和资金压力，陆续退出了城市更新领域，国企凭借资金实力和政策优势，顺势成为主导力量。
这种格局在全国多个城市都很普遍，以上海浦东三林镇西林村项目为例，这个近三年浦东最大的城市更新项目，参与主体就包括陆家嘴集团、浦东地产集团两家区级国资企业，还有镇集体企业三林资管，三家国资背景企业合计持股超六成，牢牢掌握了项目的主导权。
不过这并不意味着民企完全没有机会，只是参与方式变了样，像瑞安地产这样仍深度参与的非国企已经不多见，更多民企是以财务投资的身份入场，还是看三林项目，瑞安地产作为主要操盘方持股39%，其背后还有上海和峰源、上海芃熹两家民营房企持股。
只是这两家民企不参与项目管理，仅享受投资收益，这种模式其实很符合当前的政策导向，既给民企留了参与通道，又通过股权隔离降低了项目风险，从整个行业来看，多数城市更愿意引导民企通过认购基金份额等方式参与，对民企直接操盘还是比较审慎。
城市更新没有统一的模板，不同城市根据自身情况走出了不同路径，这也直接决定了红利的分配方式。在长三角地区，以上海为代表的城市走的是多方协同的市场化模式，项目运作更灵活，收益空间也更可观。
三林项目就是典型的“国企主导+专业民企操盘”模式，陆家嘴集团等国资负责把控方向，瑞安地产则凭借多年城市更新经验负责具体运营，这种组合既能保障项目的公益性和稳定性，又能借助民企的专业能力提升项目商业价值。
而在京津冀地区，北京的城市更新则更偏向政府主导的民生导向模式，市场化程度相对较低。比如西城区的百万庄北里项目、光源里项目，开发主体都是区属国企天恒置业，项目核心是解决居民住房改善问题，大部分房源用于回迁安置，只有少量房源对外销售。
分食红利的核心还是看收益分配，这一点在不同模式下差异明显，以上海三林项目为代表的市场化项目，收益来源更丰富，回报空间也更大，该项目总投资约91.62亿元，预计货值能达到300-400亿元，收益主要来自住宅销售和商业租金。
相比之下，北京的城市更新项目更侧重社会收益，商业回报相对平稳，像百万庄北里项目，少量可售房源网签均价近10万元/平方米，快速售罄后能稳定回笼资金；光源里项目则通过少量剩余回迁房转商品房和后期物业租金获得收益。
虽然商业收益不如上海项目，但北京项目资金压力小、营销成本低，而且能获得稳定的长期收益。值得一提的是，北京也在引入社会资本，车公庄大街3号项目就有中国国新以基金形式参与，非国有资本占比约30%，通过可售住宅和公建租金回收投资。
城市更新的红利分配已经形成了“国企主导、多元参与、差异分配”的格局，地方国企和央企凭借资金、政策优势，占据了主导地位，是红利的主要获取者；民企则通过财务投资、专业操盘等方式，在风险可控的前提下分一杯羹。
而城市和居民则收获了更优质的居住环境、更完善的公共配套，是红利的最终受益者，从南北城市的差异来看，不存在绝对最优的模式，上海的市场化模式激活了商业价值，北京的民生导向模式保障了社会公平，都是符合当地实际的有益探索。
随着城市更新的不断推进，未来的红利分配会更趋合理，政策也会进一步完善社会资本的参与通道和退出机制，城市更新不是简单的“拆旧建新”，而是多方共赢的系统工程，无论是国企、民企还是普通居民，都能在城市品质提升的过程中分享到发展红利。
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