2026年1月9上午10时，北京雷石律师事务所在会议室进行了第45期“人民法院案例库”民商刑事典型案例带读活动，本次研讨会讨论的主题是《违约方能否单方解除合同？守约方的权利也会“过期作废”吗？》。

本次研讨会由张磊律师主持，我所靳晓楠、郭丽丽、张茹、乔鲁宁、赵森杰律师参加了研讨。

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研讨会上，张磊律师对案件的基本案情进行了详尽介绍，随后围绕着争议焦点，与各位律师展开讨论。

01.基本案情

2019年3月17日，出卖人吴某、张某1（后去世，张某为其继承人）与买受人樊某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定将位于北京市的501房屋以总价428万元（含家具等作价190万元）出售给樊某。合同签订后，樊某在约定支付首付款的期限（2019年3月27日）前，以房屋存在交易风险为由，拒绝支付首付款并提出不再购买。

此后，樊某于2022年5月起诉要求解除合同，但因未缴诉讼费被按撤诉处理，其起诉状副本于2022年9月19日送达吴某。2023年5月10日，吴某通过短信通知樊某解除合同。期间，涉案房屋因出卖人其他债务纠纷，自2020年6月起被多家法院陆续查封，并于2022年8月被司法拍卖，成交价341.27万元，低于合同价86.73万元。

吴某、张某遂诉至法院，要求确认合同解除，并由樊某赔偿房屋差价损失86.73万元。樊某则反诉要求解除合同并双倍返还定金。

02.争议焦点

1.谁享有合同解除权？违约方樊某是否享有法定解除权？守约方吴某的解除权是否因过期而消灭？

2.合同于何时解除？ 是樊某起诉状送达之日、吴某发送短信通知之日，还是其他时间？

3.违约责任如何承担？ 樊某应否赔偿房屋拍卖价与合同价的差价损失？

03.法院观点

北京市第二中级人民法院经审理，作出了如下认定：

1.关于合同解除权的主体与行使期限
法院明确指出，违约方不享有法定解除权。本案中，樊某作为首先拒绝履行付款义务的违约方，其主张解除合同的权利基础不存在。与此同时，法院认为，解除权作为形成权，其行使受除斥期间限制。吴某作为守约方，在2019年即已知晓樊某明确表示违约，但其迟至2023年5月才通知解除合同，其解除权因超过合理期限而归于消灭。因此，双方在提起诉讼时，均不享有单方解除合同的权利。

2.关于合同解除时间的认定既然双方均无单方解除权，合同如何解除？二审法院援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第五十二条的规定，指出在双方当事人均主张解除合同的情况下，可以视为双方以“交叉要约”的方式达成了解除合同的合意。因此，合同自后一个解除意思表示到达对方时解除，即吴某2023年5月10日的短信通知到达樊某之日。这一认定纠正了一审法院将违约方起诉状送达时间作为解除时点的错误。

3.关于违约损失的认定与承担
关于吴某、张某主张的86.73万元房屋差价损失，法院认为该损失并非必然发生。在樊某明确违约后，作为守约方的吴某、张某负有采取适当措施防止损失扩大的义务（即《民法典》规定的减损规则）。然而，自2019年樊某违约至2020年6月房屋首次被查封前，长达一年多的时间里，吴某、张某未积极寻找新买家或通过诉讼及时解决纠纷，致使房屋最终被司法拍卖。因此，该部分扩大的损失应由其自行承担。法院最终认定，樊某已支付的2万元定金足以弥补因其违约给出卖人造成的直接损失，故不再支持其他赔偿请求。

04.结语

本案的判决清晰地阐述了合同解除权行使的基本法理：其一，解除权是守约方的“特权”，违约方不得享有；其二，权利不行使则过期作废，守约方也应及时行使权利；其三，在双方均欲解除合同但均无解除权时，可依合意解除，时间以后者意思到达为准；其四，守约方负有减损义务，对因自身放任而扩大的损失无权求偿。这启示广大市民，在合同履行中，不仅要诚信守约，在对方违约时也应积极、及时地通过合法途径主张权利、固定证据并减少损失，避免因怠于行使权利或未采取减损措施而承担不利后果。

·本次研讨会加强了北京雷石律师事务所律师团队的学习热情和专业技能，通过此类案例研讨，律师们能够在实际工作中更加有效地处理复杂疑难案件，应对各类法律挑战，不断为客户提供更为精准、高效的法律服务。

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