文/谢逸枫
推进房地产市场止跌回稳，稳房价是2026年首要的政策任务。新的一年，市场止跌回稳、稳房价、化解房地产风险的主要抓手，就是住房公积金制度改革、城市更新货币化安置、收储存量商品房和闲置土地、房地产项目白名单扩容。
2025年12月，国家层面十年来首次单独提出住房公积金，即深化住房公积金制度改革；2026年1月2日，求是文章再度强调深化住房公积金制度改革。因此，这是释放出未来住房公积金制度改革的强烈信号。
2026年1月8日，人民日报“点名”住房公积金，释放什么信号？的文章指出，公积金很可能要迎来改革大动作。文章从公积金的用途、问题、提升空间和住房发展空间，提出公积金改革的总体目标。
即让大家贷得到、用得顺这笔钱，从而住得上更好的房子。2026年1月9日，住建部门消息显示，住建部住房公积金监管司正加强顶层设计，立足缴存人不同阶段住房消费特点，研究优化住房公积金管理，扩大资金使用范围。
同时，围绕“投资于人”，深入推进灵活就业人员参加住房公积金制度试点，让住房公积金制度惠及更广泛就业群体。在服务流程方面，该部门正在健全异地协同机制，推进“高效办成一件事”，提升服务标准化、规范化、便利化水平。
截至2024年底，全国公积金缴存余额已达10.9万亿元，较2016年翻了一倍多。目前面临“钱躺在账户跑不赢通胀”、“异地买房用不上”、“贷款额度不够凑首付” 、“新市民无法覆盖”问题困扰着不少人。
此次改革的核心目标明确，让这笔 “住房储蓄金” 真正做到 “贷得到、用得顺”，既能为稳楼市注入动力，更能切实提升普通人的居住品质。未来公积金政策将全国实施异地贷款互认、灵活就业者参保、直付首付等新举措落地。
首先是资金闲置与收益困境,1.5% 年利率跑不赢通胀。当前公积金账户存款年利率仅为 1.5%，远低于同期 CPI 涨幅，意味着缴存人账户里的钱正在 “隐性缩水”。截至 2024 年底，超 2.5 万亿元公积金资金长期沉淀。
其次是贷款优势弱化，与商贷利差收窄，额度跟不上房价。2025年全国首套房商贷利率最低已降至3.85%，与5年以上公积金贷款利率（2.6%）的利差仅1.25%，部分城市甚至不足1%。需依赖商贷、高额首付，对普通家庭而言压力不小。
最后是覆盖对象与流动难题，灵活就业者难参保，异地使用受限。网约司机、外卖员、快递员、个体户等灵活就业群体排除在外，截至2024年，全国灵活就业人员参保人数仅占缴存总人数的3.2%，与超2亿灵活就业者的规模严重不匹配。
因为传统公积金制度主要覆盖企事业单位职工。“缴存地、购房地、户籍地一致” 的限制，跨城工作者陷入 “钱在异地用不了” 的困境，严重制约了人口流动与住房需求释放，影响住房公积金的流动性。
住房公积金是指机关、企事业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金，作为住房保障制度改革创新的重要成果，公积金制度于上世纪九十年代推出，并很快成为一项普惠性制度。
住房公积金制度的改革、方向已经基本确定，围绕着“投资于人”进行公积金的试点，取消不合理的限制性措施。首先是许多城市对公积金的使用设置了严格限制，如要求公积金缴存地、购房所在地、户籍所在地一致。
结果就是导致公积金无法在城市群、都市圈内自由流动，影响了资金对“职”与“住”资源的配置效率。其次是商业贷款转公积金贷款，在转换条件（比如偿还商业贷款年限、商业银行获准等）、转换额度上都有限制。
预计2026年对公积金相关政策的调整将更为系统化，公积金使用范围扩大、提高公积金资金使用效率、支持异地互认互贷等或是重点方向，稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度也将是重点之一。
从提升住房质量的角度，在保障性住房、“好房子”、城市更新、老旧小区改造等方面，公积金或有更大的支持力度。因此，进一步解除住房公积金的使用、范围、对象的限制，有望成为改革的方向之一。
在推动房地产市场发展，实现居民安居优居，公积金制度发挥了重要作用。过去四年，房地产市场进入调整期，在各项稳楼市“工具包”中，公积金制度是最常用的抓手之一，围绕公积金贷款政策优化出台政策约280条，频次最高。
公积金的特点，决定了其容易成为调控工具的首选。归根结底看，首先是公积金的根本属性，是国家强制性住房储蓄，直接关联住房刚性、改善需求。调整公积金政策，具有稳楼市信号明确、传导止跌路径短、政策效果佳的特点。
其次是公积金覆盖面，是范围大且作用于供需两端，可以进行多维度、精细化调整。再次是公积金执行面，公积金管理中心是地方政府直属的事业单位，地方政府在公积金政策上拥有相当大的自主裁量权。
各地能实现 “因城施策”的快速响应，无需过多的协调流程。最后是公积金抵扣限额，公积金贷款有额度上限（远低于房价）且申请人与缴存情况、收入严格挂钩，限制了杠杆的过度使用，并使之具有显著的“安全垫”效应。
作为住房保障体系的重要组成部分，公积金的提取与贷款功能直接关系缴存人的住房消费能力。此次各地新政紧扣“因城施策控增量、去库存、优供给”要求，聚焦“让大家贷得到、用得顺”核心目标，推出一系列针对性举措。
2026年1月以来，连云港、沈阳、厦门、福州、成都、长春、沈阳等重点城市先后密集出台公积金优化政策，从缴存基数、贷款条件到提取流程多维度发力。释放出以政策优化激活住房消费、稳定房地产市场的强烈信号。
从具体措施上，以缴存单位年检制度、调整缴存基数上限、提取流程简化、提高公积金贷款额度（多孩家庭购房额度最高上浮30%）、调整公积金贷款套数认定、首付比例和利率及存量公积金贷款利率下调、优化商转公和二套商转公。
包括扩宽提取公积金使用范围（使用范围扩大为支付房抵首付、还房贷、保障性住房、租房、加装电梯、物业费、装修款、税款、大病医疗支出）、异地使用（取消户籍、工作地限制）、代际互助。
包括全国“一码通办”（整合电子证明、跨省通办）、灵活就业者扩容（广西、山东等地推出“政府补贴+平台分担”激励机制，目标将灵活就业缴存比例提升至40%）为主要优化方向。
其一是扩大覆盖范围，灵活就业者（网约司机、外卖员、快递员、个体户）将逐步纳入保障。其二是扩大使用范围。除了传统的买房、租房提取，公积金使用范围将进一步扩大，逐步覆盖 “居住全链条”。
支付房贷首套、二套首付与物业费、支持老旧小区改造加装电梯费用、房屋修缮、防水补漏、重大疾病医疗费用等。其三是打破地域限制，推进异地互认互贷，实现 “钱随人走”。异地贷款额度互通、取消异地贷款户籍限制。
针对异地使用难题，住建部正在加快建设措施。住建部正加快建设 “全国住房公积金一张网”，2026 年将实现全国范围内缴存、提取、贷款信息互联互通。其四是提升资金效率，探索多元化投资，平衡收益与安全。
为解决 “收益低、沉淀多” 问题，公积金资金运作将适度市场化。在风险可控前提下，将部分沉淀资金用于投资保障性住房 REITs（房地产投资信托基金）、城市更新专项债券、国债等，未来缴存人账户利息有望适度上调。
优化 “商转公” 流程，多地已明确取消 “偿还商贷满 1 年”、“需先结清商贷” 等限制，武汉、西安等城市甚至推出 “直转” 服务，缴存人无需垫付资金，即可直接将商贷转为公积金贷款，预计2026年全国 “商转公” 业务量将增长 50% 以上。
2026年公积金改革将围绕 “扩范围、提效率、优服务、强保障” 四大方向展开，多项措施已进入落地倒计时。精准匹配刚需与改善型住房需求，切实降低群众购房资金压力，让公积金制度的民生保障作用进一步凸显。
更深层的变化在于住房公积金覆盖人群的重构。住建部推动灵活就业人员自愿缴存试点，外卖骑手、网约车司机等新市民有望纳入体系。这意味着公积金正从单位制时代的“职工福利”，转向全民共享的“住房保障”。
当制度开始向非正规就业者敞开大门，它的性质已不再是福利分房的遗存，而成为现代城市公共服务的一部分。房问题不再是“有没有”，而是“好不好”“能不能承受”。人口流动加速、家庭结构小型化、生育政策调整，政策更具弹性与包容性。
住房公积金制度的本质，是国家、单位、个人三方共担的住房储蓄机制。1998年住房货币化改革后，它取代了福利分房，成为职工实现“住有所居”的核心工具。通过强制储蓄与低息贷款，公积金有效缓解了中低收入群体的购房压力。
截至2024年，全国公积金缴存余额突破10.9万亿元，相当于每名城镇职工身后都压着一笔沉睡的“买房基金”。钱越来越多，人却越来越难买房。全国公积金累计缴存超32万亿元，累计发放贷款1.3万亿元，覆盖1.76亿职工。
成为全球规模最大的住房金融工具之一。其存在意义有三，互助性、普惠性、稳定性。住房公积金制度壁垒正在逐渐打破，都市圈内异地互贷加速推进，“缴存地、购房地、户籍地”三地捆绑正被松绑。
公积金改革是实实在在的民生红利，不同群体将从中获得差异化支持，具体可从三类人群来看，刚需和改善购房者贷款更易，成本更低；租房群体，提取更便捷，覆盖范围更广；老旧小区居民，改造有资金支持，居住品质升级。
毫无疑问，公积金将成 “稳楼市、惠民生” 的重要抓手。通过释放刚性与改善性需求，缓解库存压力。中指测算，若全国公积金贷款额度平均提高20%，预计可带动商品房销售面积增加 5%-8%。利好三四线城市去库存。
当前国内公积金制度面临不少挑战。首先是覆盖面不足与使用效率低，主要覆盖机关事企业单位，中小企业和灵活就业人员参与率低。而且资金沉淀与养老缺口并存，大量公积金资金以低息存款形式闲置，养老金体系面临巨大压力。
区域差异也非常显著，公积金缴存和使用存在明显的地域不平衡。制度灵活性也不足，提取限制多，难以满足多样化需求。参考新加坡的经验看，具体改革路径为首先是单一功能的扩展，单一住房保障功能扩展至综合民生账户。
借鉴新加坡等地经验，将公积金扩展为涵盖养老、医疗、住房的综合性账户。且优化资金使用效率与投资回报，可以探索更为多元和专业的投资渠道，在保证资金安全的前提下提高收益率，同时建立与通货膨胀挂钩的利率调整机制。
短期优化制度，扩大覆盖面与使用场景，将灵活就业人员纳入体系；放宽提取条件，支持租房、老旧小区改造、子女教育等支出；提高存款利率、提供保本型投资产品，提升收益。遵循账户打通、功能拓展、市场化运作的原则，梯度推进。
中期试点公积金与养老金账户打通，在部分城市试点允许超额公积金自动转入养老金账户，并设计差异化投资选项。建立全国统筹机制，促进资金跨区域流动，平衡地区差异，建立全国统一的信息平台，实现账户跨省转移与统筹管理。
长期看，可构建“综合民生账户”，实现一生保障，整合公积金、养老金、医保账户，形成涵盖住房、养老、医疗的“超级账户”；引入市场化投资机制，成员可根据风险偏好自主配置资产；配套税收优惠政策，激励长期缴存与积累。
按照北京师范大学教授万喆的观点，住房公积金的改革面临挑战。首先是法律保障不足是首要难题。我国至今没有一部专门的社会保障基本法，各种社会保险制度已实施多年，却缺乏系统的法律规范。
国际经验表明，立法先行、制度运行法治化是中央公积金制度成功实施的重要保证。亟须加快社会保障立法进程，为公积金制度改革提供坚实的法律基础。其次是公平性问题不容忽视。
现行公积金制度主要覆盖正规就业人群，大量灵活就业人员、农民工等群体无法享受这一福利。改革应特别关注如何扩大制度覆盖面，确保社会保障的普惠性。避免制度设计加剧不同群体差距，需配套补贴政策保障低收入群体权益。
最后是管理体制分散。公积金管理存在多头管理，各自为政的局面，管理成本高企。如何衔接需要更高层次的统筹，账户打通涉及多部门协作，需要完善法律法规与监管体系。风险管理、市场化投资带来波动，需建立风控机制与兜底保障。
公积金制度改革要立足于本国国情，亦要借鉴国际上的先进经验，就是新加坡的中央公积金制度（CPF）的成熟经验，是账户打通与功能融合，构建了“住房－养老”的良性循环生态。
CPF始于1955年，历经70年，成为全球公认的公积金制度典范。新加坡公积金账户是“三位一体”账户体系，分为普通账户（用于住房、教育、投资）、特别账户（养老）和保健账户（医疗），资金可灵活调配。
成员在满足住房需求后，可将普通账户资金转入特别账户增值，用于养老储备。真正意义上实现了全生命周期覆盖，从购房、子女教育到养老、医疗，CPF贯穿个人生命周期的各个阶段，真正实现“一生保障”。
公积金制度采取市场化投资运作，公积金成员可自主选择将部分资金投资于政府批准的基金、股票等，提高收益率。近年来，CPF平均回报率稳定在4%以上，远超我国公积金的存款利率，跑赢通货膨胀率。
同时，强制储蓄与灵活提取平衡，既强调长期积累，又允许符合条件提取（如购房、支付医疗费用），兼顾保障性与流动性。这种设计并非简单的账户合并，而是依托两大核心机制实现效能最大化。
一是“以房养老”的资金流转机制。通过屋契回购计划（LBS）等，既保障了居住权，又盘活了房产价值 。二是资金保值增值的统筹运作。CPF资金通过投资低风险政府债券等方式实现稳定收益。
更重要的是新加坡通过“组屋制度+公积金制度”的配套设计，筑牢了改革基础。这种“制度联动+政府托底+市场补充”的模式，实现了住房保障与养老保障的双向赋能。这些资金不仅用于个人消费，成为国家建设的重要资金来源。
中央公积金局将归集的公积金用于购买政府债券、投资公共住宅、股票以及基础设施建设，形成了资金良性循环。事实上，除新加坡外，多个国家的实践为公积金改革提供了多元视角，其核心启示在于“功能拓展”与“机制适配”。
英国将住房反向抵押贷款与年金保险结合，由保险公司主导市场化运作，通过规范的合同设计保障老年人权益，其“逆向年金”模式凸显了专业金融机构的作用。加拿大的倒按揭业务则以“个性化方案”为亮点。
根据贷款人年龄、房产价值、收入需求定制贷款计划，适配不同群体的差异化需求。这对我国兼顾不同城市、不同收入群体的改革具有启发。德国作为老龄化严重的国家，将“租房养老”纳入保障体系。
老年人可通过出租房屋或部分房源获得稳定收入，与社区护理服务结合，实现住房资源与养老服务的衔接。这些国家的经验表明，改革不必局限于账户打通的单一形式，关键在于立足本国国情，构建资金流动+功能融合+风险可控的机制。
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