2026年上海房价大分化！核心区15万平，远郊30万买套房？|上海市|上海房价|上海楼市|二手房|动迁房|滨江|远郊|顾村

这不是危言耸听，而是2026年开年，上海楼市最真实的切片。就在几天前，一份市场数据显示，黄浦区的二手房均价已经站上了150833元/平的高位，徐汇滨江、前滩的优质房子甚至能摸到17万/平的天花板，房东几乎没什么议价空间，看好了就得赶紧定。

但与此同时，在城市的另一端，宝山顾村的一些二手房，价格却经历了一场“过山车”。有报道称，顾村板块的均价从2021年峰值的每平米6.4万，跌到了2025年的2.8万左右，四年时间回调了42%。

一套88平米的三居室，从550万跌到300万以下，并不是孤例。更让人唏嘘的是，像金山、崇明这样的远郊，二手房均价还在1.3万/平上下徘徊，一套46平的老房子，总价不到30万就能拿下。一边是核心区的房子连夜签约，另一边是远郊降价10%都难出手，上海楼市，彻底“分裂”了。

这种分裂，在2024年年中“沪九条”新政落地后，其实就已经埋下了伏笔。当时政策力度很大，非沪籍购房的社保年限要求降低了，首付比例和房贷利率也降到了历史低点。政策一出来，市场立刻有了反应。

端午假期那会儿，二手房的日均成交量比之前的“五一”假期暴涨了171%，节后两天日均成交甚至达到了810套。咨询量和带看量也蹭蹭往上涨，尤其是外环外的区域，成交变化最明显。但热闹是整体的，具体到每个人身上，感受却天差地别。

钱往哪里流，最能说明问题。 开发商们用真金白银投票，告诉了我们答案。 2024年8月，上海土地市场拍出了一块“全国最高楼面价”的地块，在徐汇区斜土街道，经过72轮激烈竞价，楼面价突破了每平方米13万元，溢价率触顶30%。同一天，虹口区的一幅地块也溢价成交。

但同样是那场土拍，位于青浦重固镇和奉贤新城的地块，却只是以起始价成交。冷热一目了然。到了2024年8月，上海甚至为这些热门地块量身定制了新的土拍规则，叫做“双高双竞”，对于市场热度高的地块，最终竞价环节不再设置溢价率上限，完全“价高者得”。这一切都指向一个趋势：最优质的土地和资本，正在疯狂地向市中心的核心板块聚集。

那么，被冷落的远郊区域，问题出在哪里？我们以跌得比较厉害的顾村为例，可以看得更清楚。首先就是房子太多了，而且同质化严重。数据显示，顾村板块里动迁房的比例超过了70%，同时还有大量新的保障房规划在建。

市场上充斥着类似的房源，但买家的需求却在变化。其次，产业的支撑不够坚实。顾村虽然有机器人产业园，但真正的高薪研发岗位并不多，无法持续吸引和留住有强大购买力的人群。再者，生活和通勤的短板短期内难以弥补。

从顾村到市中心通勤超过50分钟是常态，优质的教育、医疗资源也相对匮乏。当规划中的利好迟迟不能落地，当初冲着“未来蓝图”买房的人，预期就会落空。有分析指出，2021年时顾村投资客的购房比例能占到40%以上，市场一转冷，这些资金率先撤离，形成了抛售潮，进一步压低了价格。

黄浦、徐汇、静安这些地方，土地几乎绝版，新房子卖一套少一套。它们拥有的不仅仅是房子，更是顶级的商业、教育资源，不可复制的滨江景观，以及一种稳固的身份象征。买这些房子的人，很多不是在解决简单的居住问题，而是在进行资产配置。全球利率走低，存款收益下降，这些核心城市里最顶尖的房产，被一些人视为对抗通胀的“硬通货”。所以，即便总价高得惊人，依然有它的市场。

对于普通人，尤其是预算在300-400万的新上海人来说，市场分化反而指明了更现实的路。 死磕内环内的老破小，可能不如看看中环附近的地铁房。比如嘉定南翔，新房均价在3万/平左右，乘11号线30分钟能到徐家汇，周边商场学校都有，107平的三房实用率很高。或者松江、嘉定这些近郊，二手房均价在2.9-3万/平，400万预算有可能买到带会所和泳池的改善户型。

这些地方属于市场的“中间梯队”，没有核心区的天价，也避免了远郊的流动性陷阱，成了很多家庭务实的选择。政策也在向这方面引导，“沪九条”之后，非沪籍居民在外环外缴1年社保就能买房，利率也低，实实在在地降低了上车门槛。

当然，买房路上的坑也得睁大眼睛避开。最要警惕的就是那些只停留在图纸上的“规划大饼”。有网友分享过教训，在宝山罗泾买了房，盼着地铁延伸，结果官方回复说2035年前都没规划，房价应声下跌。