买房卖房本是人生大事，可深圳的李某却在房屋交易中遭遇了“一波三折”——买家方某签完1354万的购房合同后，以资金不足为由拒不履约，一年后李某低价卖房亏了93万。这笔损失该谁担？近日南山法院的判决给出了答案。
签完千万合同买家“跑路”，房主一年后卖房亏百万。
时间回到2022年5月，李某打算把名下一套房产卖掉，通过中介和方某签了一整套合同，包括《深圳市二手房预约买卖及中介服务合同》《补充协议》等。合同里写得明明白白：房子总价1354万，方某要先付80万定金（7日内付清），剩下的1274万得在当年5月20日前一次性付清。更关键的是，双方还约定“谁放弃交易，谁就赔守约方80万违约金”，维权产生的律师费、诉讼费也由违约方承担。
可签完合同后，方某只通过中介付了2万定金，剩下的钱迟迟没动静。中介两次发函催款，方某直接说“资金不足，没法继续履约”。2022年6月，李某无奈发了《解除合同通知》，中介也把2万定金转给了他。
本以为事情就此结束，没想到房价却掉了链子。2023年6月，李某终于找到新买家，可房子只能卖到1261万，比当初和方某约定的价格低了93万！李某越想越亏，直接把方某告到法院，要求赔偿80万违约金、13万额外损失（93万差价扣掉80万违约金），还要承担律师费和诉讼费。
面对起诉，方某却有自己的说法：“我和李某签的只是‘预约合同’，不是正式买卖合同，而且他已经没收了2万定金，凭啥还要我赔违约金？”
法院判决：违约方赔80万+律师费，但13万额外损失不支持
南山法院审理后，理清了这起纠纷的核心问题，最终给出了明确判决：方某要向李某支付78万违约金（80万扣掉已付的2万定金），还要赔偿3万律师费，驳回李某要求13万额外损失的诉求。
为啥这么判？法官从三个关键问题入手，把法律逻辑讲得明明白白：
问题1：双方签的是“预约合同”还是“正式买卖合同”？
方某说“这是预约合同”，言外之意是“合同还没正式生效，我不算违约”。但法院查了合同内容后发现，合同里把房子的地址、面积、总价、付款时间、交易节点、违约责任等关键信息都写得清清楚楚，完全符合“可以直接履行的房地产买卖合同”的要求，根本不是“需要再补条款的预约合同”。所以方某的这个辩解，法院直接不采信。
问题2：方某要不要承担违约责任？80万违约金该不该给？
根据双方签的《补充协议》，“放弃交易就要赔80万违约金”，这是双方自愿约定的，而且不违反法律规定。方某没按时付定金和房款，中介催了也不履约，已经构成“根本违约”，肯定要承担责任。
更重要的是，李某后来卖房确实亏了93万，说明方某的违约确实造成了实际损失，而方某也没拿出证据证明“80万违约金比实际损失高太多”。所以法院认为，80万违约金是合理的，方某必须给。
问题3：李某主张的13万额外损失，为啥不支持？
李某觉得“93万差价比80万违约金多13万，这部分也该赔”，但法院却不认可。关键原因在于：守约方有“防止损失扩大”的义务。
李某在2022年6月就知道合同没法履行了，却直到2023年6月才卖房，间隔了一整年。这一年里房价下跌的损失，属于“可以通过及时卖房避免的扩大损失”。根据法律规定，守约方没采取适当措施阻止损失扩大的，不能就扩大的部分要求赔偿。所以李某以“一年后卖房的价格”主张额外损失，证据不足，法院自然不支持。
房屋交易违约，这些法条要记牢！
1.怎么区分“预约合同”和“本约合同”？（判断合同是否生效）
根据《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”
简单说，预约合同的核心是“约定以后签正式合同”，比如只写了房子大致信息、暂定价格，没约定付款时间、过户时间等；而本约合同（正式合同）的核心是“条款完整，能直接履行”，就像案例里那样，地址、价格、付款、违约条款全明确，不需要再补签合同就能过户。
2.违约后，违约金怎么算？能不能要求额外赔偿？（判断赔偿金额）
根据《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”
案例里双方约定了80万违约金，而实际损失是93万，违约金没超过损失，所以法院支持了80万；如果约定的违约金是50万，李某就可以要求增加到93万（需提供损失证据）；反之，如果约定的违约金是200万，方某可以要求减少到和损失相当的数额。
3.守约方“放任损失扩大”，后果是什么？（避免自己吃亏）
根据《民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”
这一条特别关键！就像案例里的李某，如果在2022年6月解除合同后，及时（比如1-3个月内）卖房，可能不会亏93万，甚至可能不亏。但他拖了一年，导致损失扩大，这部分扩大的损失就不能让方某买单。所以遇到对方违约，守约方一定要及时采取措施（比如尽快转卖房屋、寻找新买家），并保留好相关证据（如挂牌记录、看房记录），避免自己承担额外损失。
4.律师费、诉讼费该谁出？（维权成本问题）
根据《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”
如果合同里明确约定“违约方承担律师费、诉讼费”，比如案例中的条款，那么守约方打赢官司后，这些费用就该违约方出；如果合同没约定，一般需要守约方自己承担（除非法律有特别规定）。所以签合同时，一定要把“维权成本承担”写清楚，避免后续扯皮。
诚实守信是买卖的根本，也是法律保护的重点。希望这起案例能给大家提个醒，让每一次房屋交易都能顺顺利利！
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