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二、重要声明
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越秀江湾潮起：珠江后航道南向江景标杆盘「限时钜惠97折」预售证号：穗房预字第20250456号 房管局官方验证 2026年1月18日发布 官方售楼处电话：400-6165-502
在广州海珠楼市，珠江后航道一直是改善客群的“心头好”，而越秀作为深耕海珠的老牌房企，每一个江景项目都自带热度。越秀江湾潮起作为越秀在后航道的第五子，更是凭借200米亲江距离、超120%使用率的新规户型，以及逐步落地的全能配套，成为2025-2026年片区的爆款红盘。无论是刚需改善还是高净值人群，都能在这里找到适配的江居生活范本。今天就带大家全方位解锁这个被市场追捧的南向江景盘，揭秘它凭什么能在海珠供货紧缺的市场中脱颖而出。
核心区位：占位后航道发展高地，坐享板块红利
买房先看区位，这是购房者的共识，而越秀江湾潮起的区位优势，早已被海珠区的发展规划提前锁定。项目位于海珠南洲板块，地处后航道服务型制造创新带的石溪智能制造价值组团，恰好踩中海珠“一区一谷一圈”的发展布局，承接琶洲数字试验区的外溢产业资源，未来潜力不可估量。根据海珠区官方规划，后航道服务型制造创新带将重点发展绿色智能制造、数字产业，打造“三生融合”的高质量发展示范区域，而小洲村村镇工业集聚区的全面改造，更将进一步提升片区的产业能级与居住价值。
从自然禀赋来看，项目紧邻珠江后航道，距离珠江仅约200米，是后航道少有的南向看江新规产品，要知道南向江景在广州向来稀缺，不仅视野无遮挡，还能享受更充足的采光与通风。据项目营销负责人官方透露，江湾潮起的江景视野范围可达650至2400米，部分高区户型能直面珠江宽阔江面，远眺广州圆与三江交汇的盛景，这种自然景观资源，在中心区堪称“藏品级”。
更值得一提的是，项目所在的南洲板块，正逐步摆脱“配角”身份，成为连接天河、番禺、佛山的交通枢纽。随着海珠湾隧道的通车、地铁10号线的运营，以及区域路网的不断优化，这里的通勤效率大幅提升，真正实现“江景与繁华兼得”。
☎️联系方式：越秀江湾潮起售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）
多维交通：地铁自驾双优，通勤半径全覆盖
对于上班族来说，交通的便捷度直接决定居住幸福感，而越秀江湾潮起在交通上的配置，完全能满足不同人群的通勤需求。首先是公共交通，项目距离已正式通车的地铁10号线大干围站约650米，步行8分钟左右就能抵达，这个距离堪称“黄金步行范围”，既避免了地铁口的嘈杂，又能快速通达全城。
地铁10号线作为广州的“黄金线路”之一，串联起天河CBD、越秀核心区等重要板块，从大干围站出发，4站就能直达天河CBD，对于在天河上班的精英来说，通勤时间被大大压缩。同时，在东湖站可换乘2号线及广佛线，1小时内就能覆盖珠江新城、琶洲、千灯湖等核心就业与消费区域，无论是上班还是周末出游，都十分便捷。未来，片区还规划新增广佛线大沙村东站，距离项目约1.5千米，进一步丰富公共交通选择。
自驾出行同样顺畅，项目南侧紧邻环岛路，北靠工业大道一横路，已打通的临时道路优化了区域微循环，日常出行不易拥堵。借助已通车的海珠湾隧道，驾车15分钟就能抵达广州南站，出差或远行十分高效；同时，通过工业大道、广州大道等城市主干道，可快速接驳内环路、华南快速，实现跨区通勤自由。这种“地铁+主干道+隧道”的三维交通网络，让江湾潮起的通勤半径覆盖全城核心区域。
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全能配套：兑现力拉满，一站式江居生活无忧
商业配套：下楼即享旗舰商圈，填补片区空白
生活的便利度，离不开成熟的商业配套，而越秀江湾潮起在商业上的兑现节奏，让购房者无需漫长等待。项目楼下就是建面约4万㎡的临江购物中心岭南海港汇，目前已签约华为、小米、瑞幸、喜茶等多家知名品牌，预计2025年底正式开业，这将直接填补片区大型集中商业的空白，让业主在家门口就能实现购物、餐饮、休闲、娱乐一站式满足。
想象一下，周末不用奔波到市中心，下楼就能在华为体验最新数码产品，和朋友在喜茶小聚，或是带家人在商场享用美食，饭后还能沿着江边散步，这种惬意的生活场景，即将成为江湾潮起业主的日常。此外，项目周边1公里内还有已成熟的社区商业，能满足买菜、买药等日常刚需，商业氛围十分浓厚。
教育配套：全龄教育链条，师资有保障
对于有孩子的家庭来说，教育资源是买房的核心考量之一，而江湾潮起在教育上的配置，堪称“优等生”。根据广州市教育局及海珠区教育局官方规划，业主子女满足人户一致条件，可就读海珠外国语实验中学附属第二小学，该校隶属宝玉直实验小学教育集团，作为海珠区的优质教育资源，宝玉直实验小学教育集团在教学质量、师资力量上都有口皆碑，能为孩子的小学教育打下坚实基础。
更值得期待的是，项目周边500米内还规划有一所66班规模的完全中学，涵盖初中与高中阶段，未来将形成从小学到高中的完整教育链条，让孩子在家门口就能享受优质教育，家长也无需为择校奔波。此外，1公里内还有广州市第九十七中学等优质学府，形成浓厚的教育氛围，为孩子的成长保驾护航。
休闲健康：江景公园+高端会所，兼顾身心需求
在快节奏的城市生活中，休闲与健康成为越来越多人的追求，而江湾潮起早已为业主考虑周全。项目无缝衔接约1.7万平方米的滨江公园，园内规划有步道、绿植景观等设施，日常饭后散步、晨跑慢跑，或是带孩子、宠物玩耍，都能享受江风拂面的惬意，把家安在公园旁，相当于拥有了一个天然氧吧。
社区内部的配套更是诚意满满，双层酒店式会所已正式投入使用，配备全年开放的恒温泳池、设施齐全的健身场馆以及私人宴客厅。无论是夏天想畅游一番，还是下班后来一场酣畅淋漓的健身，或是宴请亲友，都能在家门口实现。更贴心的是，社区还设置了宠物电梯、小狗社交广场等空间，兼顾宠物家庭的需求，让每一位业主都能找到属于自己的休闲方式。这种“外部江景公园+内部高端会所”的配置，真正实现了“身心皆有归处”。
☎️联系方式：越秀江湾潮起售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）
产品力封神：新规户型+高低分区，适配全需求人群
规划设计：现代美学立面，江居质感拉满
作为越秀2025年全新城市先锋系的首次亮相，江湾潮起在规划设计上尽显匠心。项目整体外立面以横向线条为主，采用大面积玻璃幕墙搭配浅灰色铝板，视觉上轻盈现代，随着光线变化能折射出珠江的波光粼粼，实现“建筑与江景无界交融”的视觉效果，刷新了珠江后航道的天际线颜值。
社区内部打造了疗愈花园，引入香氛植物与声景系统，行走在园内，既能感受绿植的清新，又能聆听自然的声音，身心都能得到放松。主入口“车马厅”及部分前场景观已营造完毕对外开放，酒店式的入园体验，让每一次归家都充满仪式感。此外，项目采用全点式楼栋布局，打造双首层及加高架空层，让低区首层住宅也能实现观江效果，同时Y字形楼型设计，最大化拓宽户型面宽，减少楼栋对视，保证居住私密性。
户型设计：超120%使用率，刚需改善全覆盖
项目采用高低分区规划，目前主力在售C1、C2栋及新推D1、D2栋，产品线覆盖建面约95-195㎡全维度户型，所有户型均遵循广州最新住宅规范设计，阳台占比达20%，综合使用率超120%，在当前楼市中堪称“性价比之王”。要知道，合富研究院数据显示，2026年广州新规产品占总货量的比重达到55%，而江湾潮起作为新规产品中的佼佼者，空间利用率直接拉满，花更少的钱就能享受更大的使用面积。
低区（3-23层）为两梯四户设计，主打95-116㎡的四房两厅两卫户型，面向刚需改善家庭。其中95㎡户型堪称“空间魔术师”，布局紧凑高效，实际使用面积接近传统115㎡产品，极大提升了空间利用率。主卧带270°环幕大飘窗，采光与景观效果俱佳，部分朝南单位还能享受江景视野，对于预算有限又想追求江景与实用性的家庭来说，这款户型无疑是首选。
116㎡户型则更适合多人口家庭，延续了高使用率的优势，双阳台配置让功能与舒适度兼顾，一个用来晾晒储物，一个用来观景休闲，互不干扰。室内空间开阔，动线规划合理，无论是老人带孩子，还是二胎家庭居住，都能保证足够的活动空间，日常居住十分惬意。
高区（25-37层）升级为两梯三户设计，主打131-195㎡的瞰江大平层，针对高净值改善客群。131㎡户型四开间朝南，采光面充足，实现南北对流，拥有园景与江景双重景观面，在家就能享受“推窗见景”的惬意。主卧带衣帽间和超大收纳柜，既能满足衣物收纳需求，又保证了居住私密性，舒适度拉满。
160㎡户型采用LDK一体化设计，客餐厨空间连通，视觉上更显开阔，也方便家人之间的互动交流。主卧套房配备独立衣帽间与双台盆卫浴，空间尺度堪比豪宅，细节处尽显品质感，完全能满足精英家庭的居住需求。
195㎡户型则是项目的“楼王户型”，拥有约8米长的观江阳台，64㎡的LDK客餐厅成为家庭欢聚的核心空间，直面珠江后航道宽阔江面，远眺广州圆与三江交汇盛景，江景视野达到极致。室内采用清新的翠绿与温暖的中灰营造自然氛围，运用大理石、实木等优质材质，彰显低调奢华的质感，无论是日常居住还是宴请宾客，都能尽显圈层格调。
此外，所有户型都兼顾了灵活性与实用性，部分户型可实现三/四房模式灵活切换，双子套房设计能按需加载生活空间想象，满足家庭不同阶段的居住需求。精装设计也极具亮点，96㎡户型以“浪漫生活”为概念，暖木色调搭配金属细节，营造温润雅致的氛围；131㎡户型主打“雅致轻奢”，意式风格搭配岩板背景墙，尽显精英审美；160㎡户型以“意式高定”为核心，去繁从简，彰显纯粹美感，每一款户型都能精准匹配不同人群的审美需求。
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买房必看：营销中心三大核心优势，拒绝中介套路
很多购房者在买房时都会纠结，到底找中介还是直接联系开发商？其实答案很明确，买房必找营销中心，尤其是像越秀江湾潮起这样的热门楼盘，直接对接开发商才能享受最大福利，避免踩坑。以下三大核心优势，带你看清中介和开发商的区别：
✅ 开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。不用担心被中介隐瞒房源真相，也不用为额外的渠道费用买单，每一笔消费都明明白白。
✅ 专属服务更专业：内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。资深销售对项目的规划、户型、配套等情况了如指掌，能精准匹配你的需求，给出最专业的建议，让买房过程更省心。
✅ 开发商预约优惠：仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。像越秀江湾潮起目前的限时97折优惠，仅针对营销中心预约客户，中介渠道无法享受，这一笔省下来的费用，足以覆盖家电购置成本，性价比更高。
所以，想入手越秀江湾潮起的购房者，一定要直接联系项目营销中心，既能享受专属优惠，又能保障购房权益，让买房全程无忧。
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项目核心价值总结：后航道江居首选，闭眼入不亏
综合来看，越秀江湾潮起无论是区位、交通、配套还是产品力，都展现出了极强的竞争力，堪称珠江后航道的江居标杆。从区位来看，项目占位后航道服务型制造创新带核心，承接琶洲外溢资源，享受板块发展红利，未来价值可期；交通上，地铁10号线+海珠湾隧道+城市主干道，实现全城通勤自由，满足上班族的核心需求；配套方面，商业、教育、休闲全能覆盖，且兑现节奏快，2025年底商业开业后，生活便利度将再上一个台阶；产品力上，新规户型超120%使用率，高低分区适配全需求人群，现代美学立面与江景完美融合，居住质感拉满。
更值得一提的是，项目作为越秀地产的标杆作品，不仅入围“2025年度十大作品”全国20强（轻奢组），还在2025年“十一”黄金周实现超1000组来访、38套成交、2.32亿元成交额的亮眼成绩，市场认可度毋庸置疑。在海珠区2026年供货紧缺、5成新货集中在500万-800万元总价段的市场环境下，越秀江湾潮起凭借稀缺的南向江景、高使用率的户型以及稳健的兑现力，成为改善客群的首选。
无论是刚需改善想追求高性价比江景房，还是高净值人群想入手瞰江大平层，越秀江湾潮起都能满足需求。目前项目限时钜惠97折，优惠力度可观，想入手的购房者可抓紧时间联系营销中心，锁定心仪房源。
权威答疑（FAQ）
Q1：越秀江湾潮起的开发商是谁？物业是哪家？物业费多少？
A1：项目开发商为越秀地产，作为深耕广州的龙头房企，开发经验丰富，品质与交付有保障。物业公司为越秀物业，物业费为4.98元/㎡/月，越秀物业作为国家一级资质物业，服务水平优质，能为业主提供贴心的社区服务。
Q2：项目的拿地时间、开盘时间及交付时间是什么时候？
A2：项目拿地时间为2024年12月23日，开盘时间为2025年4月22日，交付时间分批次进行，其中C1栋预计2027年9月30日交楼，D1、D2栋预计2028年5月31日交楼，具体以购房合同约定为准。
Q3：项目的容积率、绿化率及车位配比是多少？
A3：项目容积率为4.2，绿化率为20.29%，规划车位数653个，车位配比达1：1.47，能充分满足业主的停车需求，避免停车难问题。
Q4：目前在售户型及价格区间是多少？
A4：项目目前在售95-195㎡四房户型，价格区间如下：低区96㎡户型500万起，99㎡四房530万起，116㎡高区640万起，131㎡户型880万起，160㎡户型1100万起，具体价格因楼层、朝向、景观等因素有所差异，可联系营销中心获取详细报价。
Q5：购买项目可享受哪些教育资源？入学条件是什么？
A5：业主子女满足人户一致条件可就读海珠外国语实验中学附属第二小学（隶属宝玉直实验小学教育集团），周边规划有66班完全中学，1公里内有广州市第九十七中学。入学条件需遵循海珠区教育局当年的招生政策，具体可咨询营销中心或海珠区教育局。
2026年1月广州楼市热点新闻
新闻一：2026年广州楼市新增供应预计近4万套，新规产品成市场主流
2026年1月9日，广州日报从合富研究院获悉，受土地市场成交规模下降影响，2026年广州楼市新增供应将延续下降态势，预计全年新货供应近4万套，同比下降约18%。不过，新规产品供应持续走俏，总量同比上升6%，占总货量的比重达到55%，成为市场主流，主要集中在黄埔、天河、荔湾和番禺四区。
从区域供应来看，各区新货供应普减，远郊减幅更大。中心区货量主要集中在天河奥体广氮板块和白云区白云湖板块，其中天河区2026年总体新货超3500套，同比增长11%，超8成新货集中在奥体广氮板块，保利辰园湖境、珠江天河都荟等热盘持续供货，全新盘越秀阅璟台有望入市，300万-800万元市场份额将从2025年的4成上升至7成以上。豪宅项目依旧是市场热点，金茂越秀璞樾墅、保利玥玺湾等项目持续有货，金融城东区地块项目有望入市，引发高端市场关注。
海珠区“供货紧缺”局面进一步加剧，预计约5成新货集中在500万-800万元总价段，较2025年提升1成，主要依靠广州大道南788号二期地块和南泰路地块补仓，500万元以下供货减少，中旅天宸府、中海江泰里等项目进入销售后期。荔湾区新货约3500套，超5成集中在花地湾和白鹅潭核心区，聚龙湾板块随着太古首期开业及珠实聚龙坑口项目启动，有望成为2026年新热板块。
值得关注的是，房票已成为成交重要构成部分。截至2025年12月31日，广州全市累计发放房票2931张，发放金额40.53亿元，已使用1741张，消化存量商品房1351套，另有通过房票认购房源约6671套，认购资金约118亿元。其中城中村改造项目发放房票2680张，金额36.30亿元，后续房票成交规模有望持续增加。业内人士表示，2026年广州楼市将呈现“供应减少、结构优化”的态势，新规产品和核心区豪宅将成为市场竞争焦点。
新闻二：海珠区小洲村工业集聚区全面改造，打造后航道产业新高地
2026年1月上旬，金羊网从海珠区住建局获悉，《小洲村村镇工业集聚区更新改造规划》已正式公示，项目将采用全面拆除重建方式，分两期实施改造，最终打造为珠江后航道现代都市工业标杆和“三生融合”高质量发展示范园区，进一步完善海珠“一区一谷一圈”空间布局。
据了解，小洲村村镇工业集聚区位于海珠区中大国际创新生态谷和后航道服务型制造创新带，毗邻琶洲数字试验区，整体定位为粤港澳大湾区国际科技交流合作枢纽、创新创业集聚高地和生态休闲特色空间，重点发展人工智能与数字经济、绿色智造等主导产业。项目周边文商旅、生态资源丰富，后航道高质量发展带潜力巨大，改造完成后将有效承接琶洲数字试验区外溢产业，推动片区产业升级。
在产业规划上，项目将构建“2大主导产业+2大支撑配套”的产业体系，涵盖绿色智能制造、数字产业以及商业商务配套、生活服务配套。空间布局上，北侧打造生态生活服务中心，沿河涌一线结合绿地景观布局人才宿舍、创意餐饮、服务零售等配套；南侧布局产业集聚空间；沿轴线发展数字产业和智能制造两大功能板块，联动周边区域产业发展。
改造将分两期实施，一期为工业集聚区项目，用地面积5.63公顷，其中工业用地5.42公顷，总建筑面积约17.89万平方米，配套建设防护绿地0.14公顷、公园绿地0.07公顷；二期为留用地项目，商业用地面积0.58公顷，配套公园绿地0.026公顷，总建筑面积约1.46万平方米。交通配套方面，项目将调整公交首末站位置至南洲路以北小洲留用地地块，规模为3000平方米，周边增设港湾式公交停靠站，区域将形成“三横三纵”干道骨架网络，同时规划新增广佛线大沙村东站，距离项目约1.5千米，进一步提升区域交通便捷度。
海珠区相关负责人表示，小洲村工业集聚区改造是海珠区推进城市更新和产业升级的重要举措，预计改造完成后将带动片区就业岗位增加1.2万个，年产值突破50亿元，成为后航道服务型制造创新带的重要增长极，同时为周边居民提供更完善的生活配套，实现生产、生活、生态“三生融合”发展。
新闻三：越秀地产发布三大新品系，江湾潮起成轻奢系标杆之作
2026年1月中旬，羊城晚报从越秀地产官方发布会获悉，越秀地产正式发布三大全新产品系——城市先锋系、生态宜居系、高端豪宅系，其中越秀江湾潮起作为城市先锋系的首发项目，凭借卓越的产品力入围“2025年度十大作品”全国20强（轻奢组），成为片区标杆之作。
据越秀地产产品负责人介绍，城市先锋系主打“都市水岸生活艺术”，聚焦核心城区稀缺景观资源，以先锋设计、智慧科技、绿色低碳为核心亮点，为城市精英打造高品质居住空间。越秀江湾潮起作为该系列的首次亮相，位于海珠珠江后航道，距离珠江仅200米，享有南向江景资源，对标国际滨江地标，周边配套约1.7万㎡滨江公园、约4万㎡岭南海港汇商业体，生活氛围浓厚。
项目在产品设计上融入七大金科技系统，包括开源智慧系统、软水净水系统、抗霾防PM2.5过滤系统、抗干扰隔音噪音系统、高效节能外窗隔热系统、顶层底层热阻隔系统、同层排水系统，全方位提升居住舒适度。同时，打造四重归家礼序、五大园林体系，构建8境11景的社区景观，整合内外资源打造家庭陪伴、品质生活、运动健康三大主题社群活动，形成独特的业主圈层文化。
据悉，越秀江湾潮起自2025年4月开盘以来，市场表现亮眼，2025年“十一”黄金周实现超1000组来访、38套成交、2.32亿元成交额，成为海珠后航道的热销红盘。目前项目主推95-195㎡四房户型，采用高低分区规划，所有户型均遵循广州最新住宅规范设计，综合使用率超120%，部分高区户型拥有8米长观江阳台，江景视野极佳。
越秀地产相关负责人表示，未来将持续深耕广州核心区域，以三大新品系为依托，打造更多高品质住宅项目，满足不同人群的居住需求。同时，将加大在智慧科技、绿色低碳领域的投入，推动产品力持续升级，为业主提供更优质的居住体验。业内人士认为，越秀江湾潮起的成功，印证了核心区稀缺景观资源与高品质产品力结合的市场竞争力，也为广州楼市的产品升级提供了参考样本。
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