商业地产最大的困境是什么呢？

降首付这类政策，恐怕作用有限。

2026年1月15日下午，央行副行长在新闻发布会上，抛出了一项商业地产的政策利好。这在近年稳楼市的背景下，是相当罕见的。

过去我们看到的房地产利好政策，大多聚焦住宅市场，比如下调首付比例、税费优惠、贷款利率优惠等。而这次1月15日下午，央行主要负责人明确提到，商业地产今后首付款比例可降至30%。

此前不少城市购买商业地产需全款，政策宽松些的城市，首付比例也不低于50%。

单从字面上看，首付降至30%，似乎能显著利好商业地产去库存与价格企稳。但在我看来，这并非当下商业地产的最大痛点。

若其他限制政策不变，单靠下调首付比例，很难让商业地产止跌企稳、加速去库存，效果大概率微乎其微。

那么商业地产的最大痛点究竟是什么？

我认为是流动性危机。

过去几年，在“房住不炒”的导向下，商业地产交易被层层限制。无论新建还是存量商业地产项目，部分城市仅允许企业法人购买，个人及家庭购买要么受限，要么会占用住宅购房指标，且无任何税费优惠。

此前更有城市要求全款购买，不提供按揭支持。

正是这些限制流动性的举措，让商业地产彻底失去了流动性。过去一年我在北京郊区调研了多个优质商业地产项目，部分房源价格跌幅超30%，远大于住宅跌幅，触目惊心。

之所以出现这种情况，核心原因在于：

商业地产购买后无法落户，子女入学受限，交易及持有税费无优惠，且购买对象被严格限定。这直接压缩了需求群体，导致商业地产流动性枯竭，进而影响市场销售与价格走势。

若这一核心限制政策不发生根本性改变，仅调整首付比例，恐怕难以产生实质性影响。

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