✨北京顺义懋源云纪
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懋源云纪——北京第四代豪宅——荒野大平层
【顺义别墅区发展史】
京顺义别墅区的发展史可划分为三个重要阶段：
1、中央别墅区1.0时代（1992-2005年）
1992年，北京首个外销别墅项目丽京花园在顺义天竺板块落地，以地中海风格红瓦白墙别墅开创北京别墅市场先河，均价2000美元/㎡仍迅速售罄。此后，依托首都机场的国际化资源，莱蒙湖别墅、龙湖滟澜山等高端项目聚集，形成以温榆河为核心的中央别墅区雏形，主要服务于外企高管及国际家庭。这一阶段以“外销+生态”为特征，但配套依赖朝阳外溢，被视作“睡城”。
2、中央别墅区2.0时代（2005-2020年）
2005年新国展动工推动顺义产业北移，2010年地铁15号线开通加速区域与中心城联动。后沙峪板块承接朝阳外溢需求，中粮祥云小镇、金地中央世家等改善型项目兴起，国际学校、商业配套逐步完善。但此时顺义仍以产业“输血”为主，直至2019年顺义区政府迁入、金融总部入驻，区域进入产城融合新阶段。
3、顺义国际住区3.0时代（2020年至今）
2024年顺义工业总产值突破1900亿元，航空、汽车制造等产业强势增长，叠加北京自贸试验区政策红利，临河板块崛起为“小亦庄”，聚焦新能源汽车、航空航天等高精尖产业。交通方面，R4线一期北段（2029年通车）将串联机场、中关村等核心区，叠加地铁15号线，形成“双枢纽”联动格局。
土地市场方面，2025年华润、懋源竞得低密地块（容积率1.01-1.1），重启别墅开发，优山美地D区、星悦时光等新盘以“刚需价格+豪宅配置”成为市场焦点。
至此，顺义别墅区从“外销驱动”到“产城融合”，再到“产业+交通双核驱动”，始终依托稀缺生态资源（温榆河、潮白河）与空港经济，未来临河板块或成3.0时代核心增长极。
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中央别墅区各区域发展历程及特点：
【1】天竺板块——外销项目时代：92年到97年是中央别墅区发展的第一个时期，以纯租为特点，客群都是外国人、海外华人和港澳台同胞，在当年、北京本地人还没有能力、同时也没有魄力去购买外销的房子。
【2】大湖板块——本地客群崛起：98年-04年，开始有海龟和国内的客群购买中央别墅区的房子，“租客不变，但是业主身份开始有变化，97年金融危机，国外经济形势不好，所以他们在中央别墅区的投资行为减弱了。
【3】后沙峪板块——自住成为主力：05年-11年，疫情非典以后，人们开始意识到高端物业的重要，别墅项目也开始受到市场的热捧；此前中央别墅区以投资为主的特点逐步转变成自住为主。
【4】孙河板块——第四纪元开启：11年至今，孙河板块入市，开启了中央别墅区的第四时代，四幅地块的出让吸引了龙湖、万科、保利、融创、首开、懋源等累计40家开发商竞相角逐，区域再次成为市场热点。
中央别墅区作为北京最具代表性的别墅区之一，从保利的丽京花园开建到整个别墅区的成型花了32年，这是一个板块从规划到落地的合理时间～
案名：
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2024年9月，懋源以43.2亿元底价摘得顺义后沙峪项目地块；
总土地面积约17.11万㎡，建筑规模约18.59万㎡，拿地价43.2亿元；楼面价：2.67万/平；指导价6.1万/㎡（浮动10％）；规划153栋住宅；共计：573户；容积率1.1，控高24米（局部36米）；用地性质为R2二类居住用地、B1商业用地、A334托幼用地；
0104、0107地块为R2二类居住用地，建面约59590.87㎡；
项目介绍
【基础信息】
项目名称：懋源云纪
占地面积：17.11万平方米
住宅建面：17.79万平方米
拿地时间：2024年9月
开盘时间：2025年6月4日
交房时间：2027年底
开发商：北京懋源房地产开发有限公司
容积率：1.05(低密度)
绿化率：35%
得房率：100%
车位数量：1018个
物业公司：懋源物业
车位配比：1:1.73
楼栋户数：16栋洋房（8-15层），119栋双拼别墅（3-4层），15栋独栋别墅，共计573户。
产品户型：平墅215-425平米，双拼别墅540-785平米，独栋别墅600-800平米。
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【楼栋分布】
1、平层 A户型
首期开盘约 220-280 平米； 总价区间 1500万-2350万；
A1户型约 220 平米总价区间 1500万-1800万
A2 户型 约260 平米 总价区间 1800 万-2100 万；
A3户型 约280 平米 总价区间2000万-2350万；
2、叠墅 D户型
D1/D2户型 约300平米 总价区间 2000万-2450 万；
3、双拼别墅 E户型
面积区间约 490-660平米 总价区间 3000万-4300万；
E1户型约490-540平米 总价 3000万-3300万；
E2户型约570-590平米总价3400万-3700万；
E3 户型 约 660 平米 总价 4100 万-4300 万；
4、双拼别墅 F户型
面积区间约 550-630平米 总价区间 3600 万-4100万；
F1户型 约550平米总价 3600 万左右；
F2 户型 约 630 平米 总价 4100 万左右；
空中墅王(一层一户大平层)约350-440平，总价3100-4000万；
临湖墅王 面积约800平，总价6000万起；
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位置：位于顺义温榆河公园故城记忆东北角，中央别墅区核心板块；
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【户型展示】
洋房：共计16栋；其中北侧共6栋
6栋洋房北侧是机场北线南路，车流密集，噪音也大；北侧设计洋房户型可以为社区内的别墅遮挡路面的一些噪音，洋房的得房率能做到100%以上，南北开敞双阳台，奇偶错层设计，全赠送，北侧还有设备平台；
独栋别墅：共15栋；600-800㎡；
下图中的蓝色框框是独栋别墅的分布，从图中可看出没什么规律，其中有14栋独栋别墅都是地上3层，总层高10.9米、平均层高3.63米；1栋，特殊是位于项目最西南角，编号是2-51号的这栋独栋别墅，不仅位置最隐蔽，产品也做的很另类，地上仅一层，层高达4.6米，地下两层；
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【户型展示】
1. 平墅：空中庭院+高得房率
面积区间：220-440㎡（主力220㎡起步）
价格范围：约1500万-4000万（指导价6.1万/㎡，含10%浮动） （具体以开盘价为准）
设计亮点：
奇偶层错位设计：奇数层主卧享南向露台，偶数层次卧与客厅露台贯通，赠送面积率超20%，得房率100%+。
3.5米进深空中庭院：远超传统1.5米阳台，可停放轿车，兼具景观与实用功能。
LDKG一体化空间：客厅、餐厅、厨房、庭院贯通，打造家庭互动主轴。
优点：性价比高，空间灵活，适合精英家庭。
缺点：部分户型北向临路，偶有噪音影响。
下图把奇偶阳台画在一起了；
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2、叠墅：空中院墅+仪式感生活
面积区间：300平米
价格范围：约2000万-2450万
设计亮点：
270°环幕视野：首层“enjoying空间”挑高会客厅衔接庭院，二层“living room”三套房+多功能室。
阳光八角厅+悬浮楼梯：艺术化设计提升生活格调。
优点：私密性强，景观视野开阔。
缺点：总价较高，部分户型露台赠送面积有限。
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3、双拼别墅：多代共生+私家庭院
面积区间：490-660㎡（分E/F户型）
价格范围：约3000万-4300万
设计亮点：
E户型：双面巨幕宽厅，每层联动庭院，独立宴会厅+中西厨配置。
F户型：多套房+多动线设计，满足多代同堂需求，地下空间可改造为影院、健身房。
90㎡+下沉庭院：分层设计社交与私享空间。
优点：极致私密，功能分区明确。
缺点：总价门槛高，部分别墅视野受洋房遮挡。
双拼别墅-E 户型 建面约490-660平米
【生活娱乐层】
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【圈层社交层】
【家人起居层】
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【主人奢享层】
双拼别墅-F 户型 建面约550-630平米
【生活娱乐层】
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【景观庭宴层】
【圈层社交层】
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【家人起居层】
【主人奢享层】
4.独栋别墅：670-800㎡价格待定，仅15户！
【样板间展示】
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【外立面展示】效果图
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