各大上市房企开始在陆续发布2025年的销售额数据。
除了销售额数据之外，有的房企也在发布2025年的经营性收入数据。
经营性收入，主要指的是商业运营、长租公寓、酒店管理等板块的营收，有的房企经营性收入还包括物业管理业务收入。
与开发业务容易受到政策、市场波动等影响相比，经营性业务相对来讲更为稳定一些。
同时，开发业务盈利越来越弱，而经营性业务的盈利能力更强。
因此，当地产行业进入存量时代之后，经营性业务不但给企业贡献的是稳定的现金流，更是成为利润的压舱石。
2025年，华润置地、龙湖集团、新城控股的开发业务销售额均下降的情况之下，经营性业务的收入则均创下新高。
按照目前这个趋势，预计用不了几年，有的房企经营性收入在企业营收中的占比就会超过50%！
01
华润置地2025年经营性收入511.5亿元
在中国房企中，之前的“利润之王”是中海，如今是华润置地。
华润置地的净利润这两年之所以超越中海，有一个重要的原因就是华润置地的经营性业务。
根据华润置地发布未经审核的2025年运营收入，2025年合同销售额为2336亿元、销售面积922.4万平方米，分别同比上年减少10.5%、18.6%。
与开发业务销售额下降相比，华润置地2025年经营性收入则实现了增长。
2025年，华润置地经营性收入为511.5亿元，增长6.5%。其中，经营性不动产租金收入为329.4亿元，增长12.8%。
华润置地的经营性业务，主要包括经营性不动产和资管业务（购物中心业务、写字楼业务、酒店业务）、华润万象生活、生态圈要素型业务（文体场馆运营、租赁性住房）。
按照2025年上半年的财报数据，经营性业务在华润置地营收中的占比为21.66%，贡献了公司60.2%的净利润。
在西安，华润置地目前已开业2座万象城、1座万象天地。另外，华润万象生活、生态圈要素型业务在西安也有落地，西安奥体中心就是华润置地代运营的。
2026年，位于西安浐灞国际港奥体板块的万象汇将迎来开业，位于曲江CCBD板块的西北首家柏悦酒店也预计将会开业，届时华润置地在西安市场的经营性收入规模将会进一步增长。
02
龙湖集团2025年经营性收入267.7亿元
在中国规模型民营房企中，龙湖是少有的依然保持安全的房企。
开发业务方面，龙湖这两年很明显在踩刹车；经营性业务，龙湖则保持增长。
这两者一降一涨，可以看作是龙湖目前的转型。
根据龙湖集团发布的数据，2025年公司开发业务实现销售额631.6亿元、销售面积518.6万平方米，2024年的时候这两项数据分别为1011.2亿元、712.4万平方米，降幅基本在三成。
与销售额下降相比，2025年龙湖集团经营性业务收入则达到了267.7亿元（含税285.4亿元），较2024年小幅增长，创下新高。
龙湖的经营性业务包括商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造，龙湖是从2022年开始发布经营性收入数据的，2022年的时候为236亿元（不含税），在公司营收中的占比只有9.42%。
而到了2025年上半年的时候，经营性业务已经占到龙湖集团营收的22.62%！
在西安，龙湖的经营性业务除了大家熟悉的龙湖物业之外，商业投资已在西安开业4座龙湖天街、1座星悦荟，资产管理航道中的龙湖冠寓在西安也已形成规模，智慧营造（龙湖龙智造）在西安城北、浐灞国际港、长安等板块也已经落地多个项目。
接下来，龙湖在西安的重点，应该就是经营性业务了，成为头部房企在西安转型的代表。
也许有一天大家会看到龙湖在西安房企销售额排行榜TOP10、TOP20中消失，但实际上其在低调布局的是上述这些经营性业务，其盈利能力实际上更强了。
03
新城控股2025年商业运营收入140.9亿元
民企背景的新城控股，能够确保在这一轮房企暴雷潮中保持安全，必须感谢其早些年布局的商业板块。
2025年，新城控股的开发业务销售额下降至192.7亿元、销售面积253.58万平方米，分别较上年下降52.03%、52.94%。
也就是说，2025年的销售额、销售面积不到2024年的一半。
与开发业务大幅下降相比，新城控股2025年商业运营收入为140.9亿元，较上年增长10%，创下新高。
按照目前这个形势，预计过不了几年，新城控股的商业运营收入就会超过开发业务收入，在公司营收中的占比超过50%。
届时，大家就不能按照传统的地产企业来看待新城控股了。
新城控股的商业运营主要是大家熟悉的吾悦广场，另外还有酒店、写字楼等。
其中，截止2025年10月份的时候，新城控股在全国已经布局205座吾悦广场，已开业176座。
截止2025年底，新城控股在陕西已经开业7座吾悦广场（西安2座，宝鸡、延安、渭南、汉中、安康各1座），总建筑面积约65.95万平方米，出租率99.08%，2025年租金收入为6.97亿元，较2024年增长11.1%。
在新城控股已经进驻的28个省、直辖市、自治区中，陕西的租金收入排在第5，仅次于江苏、浙江、安徽、山东。
除了华润置地、龙湖集团、新城控股之外，万科、大悦城等房企的经营性业务营收规模也是比较大的，但目前尚未披露2025年经营性业务数据。
2025年前三季度，万科的营收为1613.9亿元，其中经营服务业务营收为435.7亿元，增长1.1%，在公司营收中的占比约27%。万科的经营服务业务主要包括物业服务、商业开发与运营、租赁住宅、物流仓储等。
大悦城2025年上半年的营收结构中，经营服务业（投资物业及相关服务、酒店经营、管理输出、物业及其它）营收占比在22%以上，预计2025年营收规模在七八十亿元。
实际上，对于企业发展过程中自持大量商业、办公、酒店的房企而言，这部分资产不但会为企业营收贡献现金流、更高的利润率，更重要的是这部分资产会成为企业沉淀下来的优质资产，在地产开发行业下行周期中可以通过出售、融资等方式进一步成为企业的资金来源。
2017年的时候，万达就通过甩卖文旅、酒店资产给融创、富力从而渡过难关；2025年，万达通过甩卖万达广场求生。
事实上，除了直接出售，以及此前的抵押贷款、类REITs等方式融资之外，2025年12月31日，证监会正式印发《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》以及《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，沪深交易所、中国结算等同步出台配套文件。
这标志着市场期盼已久的商业不动产REITs正式启动！
这对于自持有商业资产的房企来讲，无疑是一个重磅利好，可以说是盘活资产、降低负债的 “救命稻草”。
所以，对于一家企业来讲，在现金流充裕的时候，买点不动产攒着，还是非常有必要的~
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