（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2016年，李秀英与其丈夫出售名下位于市中心的一套房产，获得售房款近900万元。经家庭协商，部分款项用于购买一套位于昌平的新房（即“一号房屋”）。
购房时，由李秀英的女婿王磊具体操办签约，但为方便贷款，将房屋登记在儿子张伟一人名下。首付款及后续月供均从李秀英夫妇账户支付，张伟及其妻子赵敏未出资。房屋交付后，由王磊夫妇居住，李秀英则住在女婿家中。
2019年，张伟与母亲李秀英签订《代持协议》，约定：
“一号房屋虽登记在张伟名下，但实际所有权人为李秀英，张伟仅为代持人。”
2021年，李秀英起诉，要求确认《代持协议》有效，并判令张伟配合将一号房屋过户至其名下。
张伟起初同意，但其妻赵敏作为第三人提出异议：
“我们夫妻共同签署贷款合同，房子是婚后购买，应属夫妻共同财产！《代持协议》是我丈夫瞒着我签的，严重侵害我的权益，应属无效！”
二、裁判结果
法院判决：
✅ 确认李秀英与张伟签订的《代持协议》无效；
❌ 驳回李秀英要求过户及确认借名关系的全部诉讼请求；
三、法院说理要点
法院围绕《代持协议》效力作出如下认定：
协议签订时间异常，缺乏合理性
一号房屋2016年购买并登记，而《代持协议》直至2019年才签署，间隔近三年，不符合借名买房“先有合意、后有登记”的常理。
配偶赵敏对协议完全不知情，且明确反对
张伟与赵敏系夫妻，购房时共同签署贷款合同，赵敏作为共有人参与交易。而《代持协议》不仅未告知赵敏，还直接否定其对房屋的权利，明显损害其合法权益。
存在恶意串通嫌疑，违背诚信原则
法院指出，李秀英与张伟系母子，在家庭内部利益分配中具有高度一致性。在未征得配偶同意的情况下，单方签署协议将已登记房产“归还”给母亲，难以排除规避夫妻共同财产分割的动机。
违反《民法典》第154条，恶意串通损害他人权益的民事法律行为无效
赵敏作为房屋实际共有人（基于婚姻关系及贷款参与），其财产权益因《代持协议》受到实质性侵害，故该协议自始无效。
法院强调：
“家庭财产安排不能以牺牲配偶知情权和财产权为代价。即使出资来源于父母，一旦登记在已婚子女名下且配偶参与交易，即可能构成夫妻共同财产。”
四、律师提示
本案揭示了父母为子女购房的法律雷区，务必警惕：
“事后补协议”风险极高
借名或代持关系必须在购房前或购房时明确约定。事隔多年再签协议，极易被认定为“倒签”或“恶意安排”。
已婚子女名下房产，配偶权利不可忽视
即使父母全额出资，只要房屋登记在已婚子女名下，且配偶参与贷款、装修或居住，法院极可能认定为夫妻共同财产。
保护父母出资的正确方式
若确为赠与：可签署《赠与协议》并明确“仅赠与子女一方”；
若为借款：应保留转账凭证并签署《借款合同》；
若坚持借名：必须由全体利害关系人（包括配偶）书面同意。
✅ 对父母的建议：
切勿轻信“写谁名字都一样”；
涉及已婚子女，务必让配偶签字确认权属安排；
所有权归属应在交易完成前固定，而非事后补救。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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