2025下半年开始，我发现一个明显变化：找我付费咨询的，不是没房的人，而是已经有房的人。

一位科技园客户，龙岗房买了七年，说：“价格没跌，但我开始怀疑，这套房子还有没有未来。”半年下来，认真看的只有两波人。最让他不安的，不是价格，而是——感觉市场正在悄悄把他的房子，从优先选择里移走。

很多人问：“要不要卖？再拖会不会被动？”表面是价格焦虑，底层是对未来失去确定感。

2026年，不是涨跌问题，是“淘汰问题”

所以如果你问我：2026年的深圳楼市，会怎么样？我给的答案很明确：它不会是全面上涨，也不会是全面下跌。而是进入一个真正残酷的阶段——资产分化。

好房子，会越来越稀缺。普通房子，会越来越难流通。多数人，会被卡在中间，进退两难。

但是很多人还停留在问：“2026年深圳楼市房价会不会涨？”“是不是到底了？”但真实的市场，已经换了玩法。2026年，不是涨跌问题，是“淘汰问题”。

前段时间，我同时接触到两套房子：一套在南山，户型普通，但小区位置极好。业主一挂出，第二周就有人谈。价格没涨，但始终有人在“排队观望”。

另一套在非核心板块，小区更新慢、产品力一般。同样面积、同样总价，挂了四个月，看房的人寥寥。这就是现在最真实的市场：不是整体涨跌，而是资产开始分层。

我看到的，已经不是一个统一行情，而是三个并行的市场：少数优质资产，被反复盯着；大量普通住宅，成交周期拉长；边缘资产，逐渐被市场忽略。

换句话说：深圳楼市，正在从“价格游戏”，变成“资产质量游戏”。以前是：只要买在深圳，大概率都能喝到汤。接下来是：只有买对房子的人，才能留在牌桌上。

为什么会这样？ 背后是三套更底层的变化

如果只是说“信心不足”“市场不好”，那只是表层。真正决定2026年深圳楼市走向的，是更深层的三件事。

第一，钱变得极度挑剔。利率低，钱并不缺，但资金只愿意为“确定性”付溢价。一个预算800万的客户直说：“我不是买便宜，我要五年后还能有人接盘。”这背后，是购房逻辑的根本转变——过去是“深圳的房子天然安全”，现在是“只有少数房子配得上安全”。不是市场没钱，而是钱不再为普通房子买单。

第二，买房的人变了。过去是“先上车”，现在是“先算清楚值不值”。真正活跃的，多是已购房、在做资产优化的人。一位准备置换的客户说：“我只希望，将来卖的时候不要这么被动。”当越来越多人开始用“流通性”衡量房子，大量产品力不足的小区，注定被边缘化。

第三，房子正在重新被定义。越来越多人意识到：不是所有房子都是资产。有些房子，只是价格昂贵的居住品，住得下去，但卖不动。真正具备资产属性的，往往具备三点：被改善客群长期认可、有稳定人口承接、同价位里不可替代。

2026年以后，这种分化只会加剧，不会收敛。

你的房子会被市场淘汰吗？

很多人聊楼市时喜欢站在“大盘”的角度，但真正决定命运的，从来不是宏观数据，而是你手里那套房属于哪一类。

现在最焦虑的一批人，往往是房子资质普通的业主。账面价格看着还行，但带看次数在减少，成交周期在拉长，同板块的新盘越来越有吸引力。

有位宝安的业主跟我说：“我不是卖不掉，是感觉没人认真想买。”这句话，其实比价格下跌更让人清醒。因为它意味着，市场正在用脚投票。

真正的风险，往往不是亏钱，而是当你想卖的时候，发现市场已经不再需要你的房子。而准备买房的人，看似选择更多，其实风险更高。因为市场越分化，买错的代价就越大。

以前买错，可能只是涨得慢一点。现在买错，很可能意味着长期被套、换房通道被堵死，一套房拖住整个家庭资产十年。问题从来不是“该不该买”，而是你买的，是未来别人会抢的，还是会避开的。

有意思的是，市场越冷，高净值改善群体反而越清醒。因为他们知道，真正的好资产，往往只会在冷市场里出现松动。

有客户跟我说：“前几年看中的房子，连谈价的机会都没有，现在至少能坐下来聊条件了。”同样的市场，有人越来越焦虑，有人却在悄悄完成资产跃迁。

普通人的抉择

普通人怎么看自己的选择？我很少直接说“买哪里”，因为真正负责任的判断，必须结合个人情况。但有个通用框架：

这个板块，未来是人口流入还是流出？
这个小区，在板块里有没有被替代的风险？
同样预算下，它是不是改善客群会优先选择的？

如果这些都站不住脚，这套房子的长期价值，就要非常谨慎。很多人买房只看“我喜不喜欢”，但真正决定结果的，是五年后别人愿不愿意接你的盘。

深圳楼市更像一场长期博弈。有人靠运气赚钱，有人靠认知避坑，也有人在看不清趋势时，把家庭最重要的资产押错方向。

2026年，很可能是认知差距被彻底拉开的起点。看懂的人，会看到机会；看不懂的人，只会越来越焦虑。

后来来找我聊的人，很少只问“涨不涨”。他们真正想搞清楚的是：自己的房子算不算好资产？现在该不该卖、该不该换？如果要调整，怎么走风险最小。