核心观点
2025年上海内环内土地库存大幅增长，叠加豪宅市场成交回落，预计未来1年内豪宅市场压力增加。
一、内环内出让土地量较大，新房销量下滑
2025年以来上海土地市场表现为总体缩量、成交向中心城区聚集。2025年上海土地出让总面积大幅缩减，从2023年1001万平米降至518.1万平米，但是成交金额并没有下降很多，主要由于中心城区成交土地的占比持续提升，中心城区成交面积占比从2023年的20%上升至2025年的38%，成交金额占比也从39%升至65%。
且与以往不同的是，非公开出让土地持续提升，中心城区拿地尤其依赖非公开市场。2025年招牌挂土地出让占比69.4%，非公开土地出让占比30.6%。2023年至今，非公开出让地块的占比持续提升，从2023年的10%升至2025年的30.6%，成交金额占比则从2023年的22%升至41%。
分区域来看，中心城区中通过非公开市场成交的土地占比非常高，黄浦区、徐汇区、杨浦区非公开市场成交占比分别达到了100%、82%、47%。
土地出让向市中心聚集，但是核心区域的新房成交并不如预期，2025年内环内新房成交量、金额同比下滑28%、25%，下滑幅度远超内中环和中外环。
供增需减导致内环内库存大幅增长，2025年环内土地库存多增加11.9万方，其他环线土地库存都减少。
二、豪宅市场整体降温
再看向豪宅市场，随着7090政策调整、市场需求变化，上海大面积、高总价产品成交占比提升。1000万以上的改善、豪宅面积占比从2021年的20.3%上升至2025年的38.9%。主要由于此前豪宅市场受限于长期供应不足，需求被压制，但是2024年之后豪宅市场供应大幅放量，高品质项目持续入市带动豪宅需求不断释放，2025年上海豪宅市场同样入市了多个高品质项目，如绿城潮鸣东方、康定壹拾玖。稀缺地段再次上新，如上海壹号院、金陵华庭。但是整体相比2024年豪宅市场热度明显降温。
一、2025年上海总价3000万以上的豪宅市场供求双降，市场回落。2025年前，上海总价3000万以上的豪宅供应2146套，同比下跌41%，成交2049套，同比下跌25%，跌幅超过全市成交套数同比跌幅（-22%）。但值得注意的是5000万以上的商品住宅供求均在上涨，说明豪宅市场内部也呈现结构性分化，豪宅供求均偏好于顶豪产品。
二、2025年单价15万以上的项目认筹比整体下滑。从2024年-2025年分季度的单价15万以上的项目来看，各季度供应量同比下滑，认筹比也下降至1.31-1.66。
三、2025年触发积分的豪宅项目下降，部分豪宅开渠。相比2024年内环内项目开盘，2025年触发积分的豪宅数量下降，市场总体出现回落迹象。部分豪宅项目由于难去化，也开始启用渠道获客，热点项目同样阶段性引入渠道。
2025年豪宅市场的降温主要受到三个方面因素的影响：一是，豪宅市场的大量供应消耗了市场往年好几倍的购买力，购买力短期被透支；二是，大量高品质住宅入市，使得豪宅的稀缺性变弱，这些项目中那些产品不出挑、品质不极致、无明显差异性的豪宅不再被市场买账；三是，项目变多导致购房者看房决策周期变长，购买力不一定能够在2025年、2026年短期内体现出来。因此，我们预估豪宅市场的下行压力预计在未来一年内显现出来。
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