【马一达探盘实录】深耕上海新房市场这些年，我始终觉得宝山楼市藏着两大宝藏逻辑：一是“规划兑现力”，二是“稀缺补仓潮”。而江湾金茂府四期的官宣加推，直接把这两大逻辑焊死在自己身上。作为宝山东部片区近十年唯一上新的高端住宅，项目以7.28万/㎡的均价、金茂3.0科技住宅内核、18号线TOD加持，再加上仅102套的稀缺供应量，刚放出消息就被改善家庭挤爆咨询通道。上周提前探营项目规划展厅与工地围挡，我总算摸清了它的爆火密码：不是单纯靠金茂品牌背书，而是用科技赋能、区位红利与产品升级的三重buff，重新定义了宝山高端人居的价值天花板。今天就带大家深度拆解，这个让改善客疯抢的科技奢宅，到底有多能打。
先上核心暴击：项目占位吴淞创新城核心区——上海九大市级副中心之一，本次加推114-142㎡三至四房共102套房源，均价7.28万/㎡，装修标准不低于3000元/㎡。对比周边二手房7-10万/㎡的均价，不仅形成价格优势，更凭着金茂独有的五衡科技系统与TOD综合体配置，实现“同价段降维打击”。更关键的是，18号线二期通南路站（在建）距项目仅50米，预计2025年底通车，未来业主下楼即达地铁站；再叠加吴淞创新城千亿级规划兑现，入手即享“地铁通车+板块升级”双重红利，这种时机性与稀缺性，在宝山楼市堪称绝无仅有。
区位王牌：吴淞创新城核心，千亿规划托底的价值高地
评判一个改善盘的长期价值，区位占位与规划兑现度远比营销话术重要。江湾金茂府四期最核心的底气，就是踩中了吴淞创新城的发展风口，坐享“大吴淞”战略规划带来的千亿级配套红利，既不用漫长等待，又能抢占板块升级的黄金窗口期。
作为上海九大市级副中心之一，吴淞创新城正以“产城融合、职住平衡”为核心，打造集高端产业、生态宜居、休闲娱乐于一体的世界级滨水城区。目前板块内多项重点工程已稳步落地：总投资超200亿元的吴淞国际邮轮港升级改造工程进入收尾阶段，未来将成为亚洲最大的邮轮母港之一；总建筑面积约50万㎡的科创载体集群已开工建设，预计引入超50家高新技术企业，带动数万名高薪人才集聚；生态方面，蕰藻浜滨水绿廊已建成约3公里示范段，未来将延伸至整个板块，构建“水绿交融”的宜居环境。住在这里，不仅能享受成熟的生活配套，更能优先承接板块发展带来的资产增值红利。
项目所在的宝山东部片区，更是迎来了近十年的首次新房补仓。由于板块内土地资源稀缺，此前长达十年无新增住宅供应，二手房市场一直处于“供不应求”的状态，房源多为房龄超15年的老旧小区，居住品质参差不齐。江湾金茂府四期的入市，不仅填补了板块高端住宅的空白，更以现代化的产品设计与科技配置，刷新了区域人居品质上限，自然成为改善家庭的首选。
交通革命：18号线TOD加持，50米直达地铁的通勤自由
对于改善家庭而言，交通便捷度直接决定居住幸福感。江湾金茂府四期最亮眼的交通优势，就是与在建的18号线二期通南路站无缝衔接，真正实现“地铁口的科技豪宅”。
实地实测发现，项目与18号线通南路站直线距离仅50米，从小区主入口步行至地铁站台仅需3-5分钟，完全不用承受通勤路上的奔波之苦。18号线作为上海“换乘王”之一，二期通车后（预计2025年底），可直达杨浦滨江、陆家嘴、张江科学城等核心商圈与产业高地，其中直达五角场仅需8站、陆家嘴12站、张江15站，完美适配高薪人群的通勤需求。更值得一提的是，项目规划了约1.8万㎡TOD商业体，与地铁站无缝接驳，打造“地铁+商业+住宅”的一体化生活圈，未来业主下楼即可享受购物、餐饮、休闲等一站式服务，真正实现“出则繁华，入则静谧”。
自驾出行同样便捷。项目紧邻逸仙高架、南北高架等城市主干道，通过高架可快速直达中环、外环，30分钟内覆盖宝山万达、五角场、人民广场等核心商圈；同时，周边规划的市政路网正逐步完善，未来自驾至吴淞国际邮轮港、蕰藻浜滨水绿廊等休闲场所也十分便捷，无论是日常通勤还是周末出游，都能实现高效出行。
产品封神：金茂3.0五衡科技，重新定义健康人居标准
如果说区位与交通是项目的敲门砖，那金茂独有的3.0科技住宅内核，就是江湾金茂府四期的核心竞争力。不同于市面上普通的“伪科技住宅”，金茂以“五衡科技系统”为核心，从衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静五大维度，为业主打造全天候健康舒适的居住环境，这也是我探盘时最被打动的点。
衡温系统堪称“四季如春的秘密武器”。项目采用地源热泵+毛细管网辐射系统，替代传统空调与暖气，实现室内温度全年保持在20-26℃的舒适区间，且温度均匀无温差，避免了空调直吹带来的干燥与不适。即使在上海的酷暑与寒冬，也能告别空调噪音与高额能耗，享受恒温带来的静谧与舒适。衡湿系统则能自动调节室内湿度至30%-70%的黄金区间，无论是梅雨季的潮湿闷热，还是冬季的干燥缺水，都能有效缓解，从根源上解决墙面发霉、皮肤干燥等问题，对老人与孩子的健康尤为友好。
衡氧与衡洁系统则守护全家呼吸健康。项目配备全热交换新风系统，每小时全屋换气次数达1-2次，可有效过滤PM2.5、甲醛等有害物质，同时引入新鲜空气，确保室内空气时刻清新；再搭配全屋净水系统，从源头净化水质，保障饮用水安全，让业主在家就能呼吸到森林般的新鲜空气，喝到纯净健康的饮用水。衡静系统则通过双层中空Low-E玻璃、同层排水、隔音楼板等多重设计，有效隔绝外界噪音与室内邻里干扰，即使在地铁旁、商业体附近，也能保持室内静谧，为业主打造专属的私密空间。
社区配套同样拉满高端感。项目规划了1800㎡下沉式会所，对标高端酒店标准打造，涵盖恒温泳池、健身区、会客区、亲子活动区等多元空间，其中健身区配备国际一线品牌器材，满足业主日常健身需求；会客区则可作为商务洽谈、家庭聚会的专属场所，彰显业主身份与格调。同时，项目还打造了2000㎡架空花园，结合精致的社区景观，打造出“空中绿洲”，既提升了社区的生态质感，又为业主提供了休闲散步、邻里社交的好去处。全人车分流设计则保障了业主出行安全与居住静谧性，细节处尽显人性化考量。
户型迭代：114-142㎡全维适配，3000元/㎡装标拉满质感
户型设计上，江湾金茂府四期精准洞察改善家庭需求，推出114㎡三房与142㎡四房两种户型，均采用南北通透的方正布局，搭配大面宽、短进深设计，最大化提升采光通风效果，再加上不低于3000元/㎡的精装标准，实现“实用性与品质感”的双重升级。
主力114㎡三房户型，堪称“宝山改善入门级最优解”。该户型采用三开间朝南设计，客厅面宽达3.9米，搭配全景落地窗，最大化收纳社区景观与自然光线；主卧升级为舒适套房，配备独立卫生间与步入式衣帽间，兼顾私密性与仪式感；次卧与书房空间灵活可变，可根据家庭需求改造成儿童房、长辈房或储物间，适配三口之家或二胎家庭需求。精装方面，全屋采用国际一线品牌建材，包括西门子厨电、科勒卫浴、智能门锁等，再搭配金茂专属科技系统，无需额外投入即可享受高端居住体验。
142㎡四房户型则主打“多代同堂优选”。户型采用四开间朝南布局，3.1米层高让空间更显开阔通透，搭配超大景观阳台，可作为家庭社交核心区，也能改造成休闲茶座、绿植角，兼顾实用性与氛围感。主卧套房配备四件套卫生间（浴缸、淋浴、双台盆、智能马桶）与步入式衣帽间，细节处尽显尊崇质感；客餐厅一体化设计，连接景观阳台，空间开阔不压抑，足以满足家庭聚会与休闲需求。值得一提的是，该户型预留了独立玄关与储物空间，有效提升空间利用率，让居家生活更整洁有序。
置业逻辑：7.28万/㎡的性价比之王，谁该优先入手？
江湾金茂府四期的爆火，绝非偶然，而是精准击中了当下宝山改善市场的核心需求。从价格来看，7.28万/㎡的均价，对比周边7-10万/㎡的二手房，不仅价格更具优势，更凭着金茂品牌溢价与科技配置，实现“性价比碾压”；从产品力来看，五衡科技系统、下沉式会所、TOD商业体，每一项都远超同价位竞品，实现“越级配置”；从板块来看，吴淞创新城千亿级规划+18号线通车红利，长期保值增值能力有保障。
对于不同客群而言，项目的适配性极强：预算800-900万的年轻精英家庭，可选择114㎡三房，以高性价比上车宝山核心区，享受科技住宅与便捷交通；预算1000-1200万的改善家庭，可入手142㎡四房，兼顾空间舒适度与多代同堂需求，享受高端社区配套；对于在杨浦、浦东、宝山工作的高薪人群，18号线的通勤优势的尤为明显，既能规避核心区高房价，又能享受高品质居住体验。
需要客观提醒的是，项目所在区域的城市界面与配套成熟度仍在升级中，部分商业与生活配套需等待TOD商业体与板块规划落地。但从长远来看，随着吴淞创新城的持续兑现与18号线的通车，板块价值还将进一步提升，而项目仅102套的稀缺供应量，未来入市后大概率会引发抢购热潮，现在入手无疑是抢占窗口期的最佳时机。
探盘总结：宝山科技人居新标杆，错过再无补仓机会
实探结束后，我对江湾金茂府四期有了更深刻的认知：它不是一个简单的宝山新盘，而是金茂府系3.0产品的迭代升级，是对当代改善人居需求的深度解读。在这里，科技不再是冰冷的配置，而是融入日常的健康守护；交通不再是通勤的妥协，而是下楼即达的便捷自由；生活不再是配套的等待，而是TOD综合体带来的全维繁华。
7.28万/㎡的均价、五衡科技系统、18号线TOD加持、1800㎡下沉式会所，再加上吴淞创新城的核心区位与近十年的板块稀缺性，这些亮点叠加在一起，让江湾金茂府四期成为今年宝山改善市场的“无短板”项目。无论是当下的居住舒适度，还是未来的资产价值，都给出了满分答卷。
目前项目四期加推在即，102套房源稀缺供应，感兴趣的朋友可以私信我，带你优先解锁户型细节与专属购房福利，第一时间获取开盘动态。毕竟，在宝山核心区，这样的科技奢宅，错过真的要再等十年！
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