全国楼市磨底28个月，跌幅超15%，不少人还在纠结手里的房子要不要割肉，香港楼市却悄悄走出了独立行情——从2025年6月起，房价连续7个月环比上涨，全年涨幅3.3%，直接终结三年连跌！更狠的是，这里的房子居然能做到租金覆盖月供还净赚，和内地“租不抵供月月贴钱”形成天壤之别，难怪内地买家扎堆入场，平均每4套成交就有1套被内地人拿下！
作为深耕地产行业多年的从业者，我敢说香港这次不是短期炒作，而是实打实的基本面反转。从权威数据看，复苏态势根本藏不住：差饷物业估价署的私宅售价指数12月报298.6，七连涨坐稳了；土地注册处数据更亮眼，2025年住宅成交6.28万宗、总值5198亿港元，双双创2021年以来4年新高；一手市场更疯狂，新地西沙SIERRA SEA单盘卖了1542套，吸金超82亿，直接成年度销冠。
国际机构也集体看多，摩根士丹利喊出2026年涨10%+，中原地产预判5%-15%，高盛、瑞银更是直接定调长期上行。要知道，这些机构从不会为短期炒作站台，他们的一致看好，本质是看透了香港楼市的底层支撑逻辑。
很多人问，为什么偏偏是香港？答案就四个字：天时地利人和。
首先是政策和利率的双重红利，直接把置业门槛砍到最低。2024年2月香港全面撤辣，非永居买家的税费从最高30%砍到4.25%，一套5000万的豪宅，直接省750万税费，这波操作直接撕开了跨境置业的口子。再加上美联储2025年三次降息，香港按揭利率从4%跌到3.25%，部分银行首套甚至低至2%，30年按揭的月供直接少了20%，以前供不起的，现在踮踮脚就能上，刚需和投资客的入市意愿直接拉满。
更关键的是，真实购买力扎堆进场，这是和内地很多城市靠政策刺激的本质区别。截至2025年底，香港高端人才计划累计批了40万申请，26万高端人才带着家属抵港，其中90%都是内地来的，这帮人搞科技、做金融，年薪动辄百万，不是来炒房的，是实打实要租房、买房、让孩子上学的刚需，直接撑起了楼市基本盘。
内地买家也没闲着，2025年以普通话拼音登记的成交占比高达25%，成交总额1410亿港元创历史新高。而且这帮买家特精明，刚需改善的盯着启德、西九龙的中小户型，高净值人群直接扫港岛核心豪宅，5000万以上的一手豪宅，内地买家占比快70%，摆明了把香港核心资产当跨境配置的压舱石。
还有香港金融业的回暖，直接添了一把火。2025年前11个月IPO集资2594亿港元，同比暴涨2.3倍，金融圈的高薪人群一多，核心区的租房、买房需求跟着涨，租金水涨船高，形成了“金融回暖→购买力提升→楼市复苏”的良性循环。
而香港楼市最让人眼红的，莫过于重现“供平过租”，现金流正向循环——这一点，直接戳中了内地购房者的痛点。现在香港核心区的租金回报率普遍3.5%-4%，部分小户型甚至突破4%，而按揭利率才3.25%，说白了，租的钱比供楼的钱还多，每月躺着净赚。
举几个真实案例，大家感受下：青衣青怡花园33㎡两居，七成按揭30年，月供才1.3万港元，同户型月租能到1.5万，每月净赚2000；启德海湾一居室，月供和租金都是1.6万，完美以租养供；沙田360万港元的开放式一房，月租金1.45万，租金回报率直接干到4.14%！
反观内地，就算按揭利率低到3.1%，核心城市的租金回报率也就1.5%-2%，一套总价千万的房子，月供大概3.8万，租金顶多2万，每月倒贴1.8万，一年下来贴进去20多万，现金流越扛越压力大。一正一反，香港房产的持有价值直接拉满，这也是为什么内地买家宁愿卖内地的非优质房，也要冲香港的核心盘。
当然，我必须提醒一句：香港楼市是涨，但不是普涨，核心区吃肉，非核心区喝汤都难，选不对区域，比买内地远郊盘还惨。
2025年的涨幅数据最能说明问题：荃湾爵悦庭涨18.79%登顶全港，青怡花园、美景花园涨幅超11%，核心原因就是屯马线延线、荃湾西站基建落地，交通一方便，刚需全来了；九龙的美孚新邨、港景峰涨15%左右，长沙湾、红磡靠旧改和商业升级，成了改善客的香饽饽；港岛的高端豪宅涨势稳，湾仔囍匯、半山区碧瑶湾涨超9%，但普通老破小涨幅不足5%；而新界部分远郊板块，因为供应多、没规划，涨幅才4%-9%，租金回报率仅2%-2.5%，甚至有人买了之后租不出去，月供月月贴，直接踩坑。
说到底，香港的区域分化，就是供需和价值的比拼：港岛、九龙核心区+启德、荃湾这类准核心区，2025年新盘供应不到2000套，光26万新人才就够抢的，供需失衡自然涨；而新界远郊供应量大、配套滞后，没人接盘，涨不动也正常。
如果你的资产80%都压在内地的非优质房产上——比如远郊盘、没配套的老破小，每月租不抵供还缩水，不如果断卖掉一部分，置换香港核心区的优质资产，把负现金流换成正现金流，既对冲风险，又能享受资产增值，这才是当下最明智的资产优化思路。
至于后市，我持谨慎乐观态度，2026年乃至未来3年，香港楼市会延续“稳中有升、分化加剧”的格局，四大红利会持续发力：美联储降息还没结束，香港按揭利率大概率还会降；2026年香港还会新增16万高端人才，刚需只增不减；核心区的供应只会越来越稀缺；首置税费优惠、按揭成数优化这些政策，还会继续降低入市门槛。
说白了，香港楼市这次的复苏，契合了房地产的核心逻辑：长期看人口、中期看供需、短期看政策。全国楼市还在磨底，但香港已经率先走出反转，这不仅是区域行情，更是跨境资产配置的一次重要机会。
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