家人们，最近上海二手房市场的两个消息，是不是把你们看懵了？一边是中介扎堆说，现在想砍价10%根本不可能，以前那种大刀阔斧压价的日子一去不复返；另一边又说，千万左右的房子反倒卖得越来越多，成交量肉眼可见地往上走。这俩消息放一块儿，是不是觉得特别矛盾？又说砍不动价，又说高端房源好卖，这上海楼市到底在搞什么名堂？今天咱就掰开揉碎了说，不玩虚的，全是实打实的现实逻辑，听完你们自有判断。
先给大家捋捋这两个热点的真实情况，不是道听途说，都是有数据和中介一线反馈支撑的。首先说砍价这事儿，搁个一年半载，上海二手房市场那是买方说了算，尤其是一些非核心板块的房源，房东急着出手，买家砍个10%很常见，比如一套500万的房子，敢往450万谈，不少房东为了快速成交也认了。但现在不一样了，不管是徐汇、浦东这些核心区，还是外环外的热门板块，议价空间都大幅收缩。一线中介说，现在能谈下来3%-5%就很不错了，想砍到10%，房东直接就不搭理你了，甚至不少房东还会临时调价，觉得自己的房子不愁卖。
再说说千万左右房子卖得多的事儿，这不是说高端市场全面回暖，而是结构性的热闹。数据显示，上海二手房成交里，还是300万以下的刚需房占大头，能占到六成以上，但千万级的改善型房源，成交占比在慢慢提升，而且成交速度明显变快。中介反馈，现在一套地段好、户型优的千万级次新房，挂牌后一周内就能收到好几组意向，甚至出现连夜签约的情况，不像以前那样挂几个月都无人问津。但要注意，不是所有千万级房子都好卖，只有那些核心地段、配套成熟、品质够硬的房源，才有人抢，远郊的高端大平层，依旧是门可罗雀。另外一个关键数据是，上海二手房挂牌量已经连续4个月下降，现在全市大概就33.68万套待售，库存少了，卖家自然就有底气了，这也是砍价难的重要前提。
那这事儿背后到底是啥原因？绝对不是单一因素促成的，是政策、供需、心态三方凑到一块儿的结果。首先说政策这个大推手，2025年底到2026年初，一系列政策组合拳落地，增值税从5%降到3%，公积金利率调到2.6%的历史低位，首付比例也降到了比较低的水平，换房退税还在延续。这些政策不是虚的，是真金白银给买卖双方减负，比如一套不满两年的500万房子，新政后能省好几万税费，房东让利的意愿弱了，买家入市的成本低了，市场活跃度自然就起来了。
然后是供需关系的变化，这是最核心的原因。过去几年上海房价回调，不少房东恐慌抛售，挂牌量暴增，那时候是买家挑挑拣拣，砍价自然容易。但经过这大半年的消化，那些性价比高的“笋盘”早就被抢光了，剩下的房东要么不急着卖，要么觉得价格已经见底，不愿再降价，惜售情绪特别明显，不调价的房东占比都超过95%了。而需求端呢，压抑了好几年的刚需和置换需求在集中释放，尤其是刚需，看到价格筑底、政策利好，都不想再等了，纷纷入场。千万级房源好卖，本质是置换链条通了，很多人卖掉自己的小户型刚需房，凑钱换千万级的改善房，形成了“卖旧买新”的循环，不是突然冒出来一堆能直接买千万房的人。
还有就是市场心态的转变，买卖双方的预期都变了。以前买家总想着“再等等，还能降”，房东想着“再不卖，还得跌”，现在买家怕踏空，房东有底气，市场从之前的买方市场，慢慢向供需均衡的方向靠，议价权自然就回到了卖家手里一点，砍价难度也就上去了。
这事儿带来的影响，其实比咱们想的更深远，而且是分层的，不是对所有人都一样。对刚需来说，最直观的感受就是买房更纠结了，以前能靠砍价减轻点压力，现在议价空间没了，上车成本看似没涨，但可操作的余地小了，心理压力更大。对改善族来说，置换链条通了是好事，能更快卖掉手里的房子换更好的，但千万级房源竞争变激烈，想捡漏也难了。
对整个上海楼市来说，最大的影响就是分化会越来越严重。不是所有房子都能受益，核心区、近地铁、品质好的房源，不管是刚需盘还是千万级改善盘，都会越来越抗跌，成交也会更活跃；而那些远郊、没配套、房龄老的劣质房源，就算市场整体热闹，依旧没人要，降价都卖不动，甚至可能面临更严重的贬值。另外，中介行业也会跟着调整，重心会往优质房源和热门板块倾斜，那些只靠低价房源成交的中介，日子会越来越难。
说到这儿，我想说说我的观点，可能有点犀利，但都是我基于现实的判断。首先，大家别被“砍不动价”和“千万级房源好卖”这两个消息骗了，觉得上海楼市要全面回暖、房价要涨了，这绝对是误区。这不是全面复苏，而是结构性的修复，是政策托底+刚需释放带来的短期热闹，不是投机炒作的信号。千万级房源卖得好，是置换需求的体现，不是高端市场狂欢，而且千万级成交占比依旧很低，也就4%左右，绝大多数成交还是集中在300万以下的刚需盘，这说明市场的底色还是居住需求，不是投资需求。
其次，砍价难不代表卖家彻底掌握主动权，只是供需暂时平衡了。现在的房东有底气，是因为库存降了、政策好了，但如果后续成交放缓，或者新增挂牌量上来，这种底气很快就会消失。而且现在买房的都是刚需和置换族，不是投资客，大家对价格的敏感度依旧很高，一旦房东狮子大开口，买家立马就会观望，不会强行上车。市场的核心逻辑还是“以价换量”，只是这个“价”的底线比之前高了一点而已。
还有一个很现实的点，这波热闹能不能持续，关键看普通人的收入预期。政策能降低买房门槛，但月供、日常开支最终还是要靠收入支撑。现在很多人不敢轻易换房、买房，不是因为政策不好，是因为对未来的收入没底，怕失业、怕降薪。如果收入预期不能改善，就算政策再好，这波需求释放完了，市场还是会回归平淡，不会一直热下去。
另外，大家要明白，上海作为一线城市，楼市的韧性确实强，但这种韧性是建立在庞大的居住需求和优质的城市资源上的，不是靠炒作起来的。这波市场变化，本质上是让楼市回归居住本质，淘汰那些没人要的劣质资产，让优质资产的价值凸显出来。以前那种“买啥房都能涨”的时代早就过去了，现在的楼市，拼的是地段、是配套、是品质，而不是盲目跟风。
最后我想说，不管是砍价难，还是千万级房源好卖，都只是楼市周期里的一个小片段，不是终点，也不是反转。我们看楼市，不能只看表面的热闹，要透过现象看本质，看看这波热闹背后是需求支撑，还是政策炒作，看看普通人能不能真正受益，能不能承受得起。楼市从来都不是孤立的，它和我们每个人的收入、生活都息息相关，看懂楼市的逻辑，其实也是看懂我们所处的生活环境。后续这波行情能持续多久，分化会不会更严重，我也会持续关注，有最新动态第一时间跟大家聊。
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