郑州出台居住权登记规范，操作指南来了！|居住权|物权|规范

房子可以不属于你，

但你拥有安心居住的权利，

任何人不得随意干涉！

1月29日，记者从郑州市自然资源和规划局了解到，《郑州市居住权登记标准化操作规范（试行）》（以下简称《规范》）日前已正式印发，让这一居住权保障落实成群众手中的“安心证明”。《规范》进一步明确居住权登记、申请等具体实施的流程、要求及相关注意事项，为我市居住权登记工作提供平稳、规范、高效的保障。

居住权的保障与实践

什么是居住权？《规范》的出台如何保障市民权益？带着这些问题，记者到郑州市不动产登记中心进行了采访。

“我们之前常说的房屋‘所有权’或者‘产权’，代表着‘这房子是我的’，而‘居住权’，则是指自然人依法取得的，对他人住宅进行占有、使用的权利，是受《中华人民共和国民法典》明确保护的合法物权。”郑州市不动产登记中心相关业务负责人表示，简单来说，居住权就是“房子可以不属于你，但你拥有安心居住的权利，任何人不得随意干涉”。

其实，居住权早已在守护普通家庭的幸福，王阿姨的故事很有代表性。王阿姨和老伴儿相伴数十年，无儿无女，老伴儿在市区内拥有一套住宅。王阿姨老伴儿去世前立下遗嘱，“名下房屋继续由王阿姨居住，并将房屋所有权给远房侄子，方便其侄子照顾王阿姨至终老。”可侄子却在王阿姨老伴儿去世后，以各种名义多次劝她搬离房屋，导致年事已高的王阿姨无处可去，焦虑万分。社区工作人员得知后，告知她居住权政策和《中华人民共和国民法典》相关条款，帮她整理材料、引导她到不动产登记大厅办理。工作人员耐心讲解、高效办理，让王阿姨顺利拿到居住权登记证明。如今，她能在熟悉的房子里安享晚年，再也不用担心其侄子将她赶出去了。

如果说王阿姨的故事关乎长久的安宁，那么宋女士的经历则展现了居住权在人生关键过渡期的支撑作用。宋女士结婚十余载，婚后宋女士便放下工作，一心扑在家庭上，悉心照料老人与孩子，成了家里的“全职后盾”。宋女士与她的前夫名下仅有一套房产，还是她前夫的婚前财产。离婚时宋女士没有稳定收入，更无其他住处，一旦分开，很可能面临居无定所的困境。但离婚后需要对于财产进行分割，房屋的归宿及使用让宋女士与前夫产生了新的矛盾及分歧。最终在法院调解和双方协议后，决定房屋归宋女士前夫所有，宋女士在房屋上设立10年的居住权，以便她过渡并重新立足，这份判决不仅守住了她的安居之所，更让她在婚姻变故后，感受到了司法的温度。

居住权相比房屋租赁的区别就是居住权属于物权，而房屋租赁属于债权，尽管法律通过设定“买卖不破租赁”的规则赋予其一定程度的物权属性，但房屋租赁期限较短，稳定性相对较弱，不足以满足长期居住的需求。

上述相关业务负责人进一步介绍说，居住权制度由《中华人民共和国民法典》确立，在《规范》出台之前，郑州市于2024年9月就正式开展居住权登记相关工作，研发了登记系统，组织全市办事大厅工作人员专题培训，开通系统权限并正式运行。至今，已成功办理了140多笔居住权登记相关业务，取得阶段性成果。2025年郑州市又结合调研实践，出台了更贴合郑州市实际、更具实操性细化标准的《郑州市居住权登记标准化操作规范（试行）》。

居住权登记分三种类型

记者了解到，目前，居住权登记大致分为三种类型，市民对照就能办理。

一是按合同设立：签合同的双方共同申请，其中一方需是房屋全部所有权人，带齐材料即可办理；

二是按遗嘱设立：由遗嘱指定的居住权人单方申请，房屋为共有的需其他共有人参与；可先办居住权登记，也可与继承登记一并办理或后续单独办理；

三是凭生效法律文书设立：由法律文书确定的居住权人单方申请，带好生效文书等材料就能办理。

申请主体又分三种情况，若是居住权首次登记，应由居住权合同的双方当事人共同申请；按照遗嘱设立居住权的，可单方申请；按照人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立居住权的，可单方申请。

“有需要办理居住权登记的相关权利人，可以到不动产就近的任一不动产登记服务大厅咨询、办理。”该负责人介绍说，因居住权登记业务分为首次登记、变更登记、注销登记等，其中，首次登记又可区分为因合同设立，因遗嘱设立以及凭生效法律文书设立等，所需要的申请要件有所区别。

此外，该负责人特别提醒广大办事人，居住权登记有个前提，即已经依法登记的市场化商品房才可以设立居住权，即这个房屋已拥有“房本儿”。

登记细则具有的“郑州特色”

据介绍，自从《民法典》确立了居住权制度以来，广大市民对此关注度高、登记需求日益显现，虽然《民法典》的原则性规定有一定的指导意义，且《不动产登记规程》为业务开展提供了基础依据，但缺乏贴合郑州市实际、更具实操性的细化标准。

此次郑州市自然资源和规划局起草并出台《规范》，并未简单照搬外地模式，而是结合郑州市实际情况与登记实践需求，紧紧围绕群众的核心诉求，在一些政策上进行了针对性的创新，主要体现在以下几个方面：

突破合同形式限制，明确有效协议(如离婚协议)中关于居住权、符合《中华人民共和国民法典》相关规定的约定，也可直接作为设立居住权的依据，拓展了设立方式。