《不动产登记暂行条例》

第十八条　不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:

（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；

（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

《不动产登记暂行条例》第十八条明确了登记机构受理申请后的三项法定查验职责，其核心在于确立了一种以形式审查为原则、兼具必要审慎注意的审查标准。该条款并非要求登记机构对材料的绝对真实性做担保，而是要求其在职责和能力范围内，履行合理的注意义务，以平衡登记效率与交易安全。

一、条文的三层查验内容及其法律内涵

查验“物理状况一致性”：要求核对不动产界址、空间界限、面积等测绘成果与申请状况是否一致。这通常通过审查专业测绘报告实现，属于技术性核对。若材料明显矛盾或不符合规划，登记机构应不予登记。

查验“材料内容一致性”：要求权属来源证明、合同、法律文书等文件与申请登记的内容在表面上一致。登记机构需核对证书真伪、文书形式要件是否齐全，并进行基本的逻辑比对。

审查“申请合法性”：判断申请事项是否违反法律、行政法规的强制性规定。例如，申请登记违法建筑、或违反限购政策等，均不得登记。

二、从典型案例看审查义务的边界与责任认定

法院在裁判中通过具体案例，不断厘清登记机构依据第十八条应尽的“合理审慎审查义务”的边界。

案例一：对明显瑕疵未予审慎核查，构成未尽审查义务

在“冯某某诉某市不动产登记中心案”中，他人冒充权利人申请抵押登记，提交的身份证复印件模糊不清，且申请表签名笔迹明显异常。法院认为，身份证清晰度、签名一致性属于通过常规核对即可发现的疑点，登记中心未予关注和处理，未能履行基本的审慎注意义务，因此判决撤销该抵押登记。此案表明，第十八条要求的“查验”包含了对材料表面瑕疵的主动关注义务。

案例二：依据事后被推翻的基础文件登记，虽已审慎仍可能被撤销

在“李某某诉佳木斯市不动产登记中心案”中，登记机构依据表面齐全、符合形式的《房屋买卖协议书》办理了转移登记。后该协议书被生效民事判决确认为无效。法院认为，登记机构在办理时已尽到审慎审查义务，但行政行为所依据的基础事实已不复存在，缺乏事实依据，故最终判决撤销该登记。此案揭示了第十八条的查验主要针对申请时材料的“形式真实性”，无法保证作为登记原因的民事法律关系的最终效力。一旦基础法律关系被司法否定，登记可能被撤销。

案例三：申请人恶意欺诈，登记机构已尽审慎义务的可免责

在“殷某隐瞒再婚事实办理登记案”中，殷某在办理房改房转移登记时，隐瞒再婚事实，出具虚假的婚姻状况声明，将本应合并计算的房产单独登记。法院在后续行政诉讼中认定，登记机构已按流程核验了当时提交的材料，尽到了合理审慎审查职责。该错误登记的法律责任由提供虚假材料的申请人殷某承担。此案说明，对于当事人精心策划、材料形式完备的欺诈，超出了登记机构常规查验能力，不能据此认定登记机构违反第十八条的职责。

三、最新法律实践中的发展与要求

随着《民法典》实施，登记机构的职责更为明确。自然资源部也持续推进部门间信息共享（如公安、市场监管数据），以科技手段辅助登记机构履行查验职责。同时，对于法院等有权机关的嘱托登记（如协助执行过户），登记机构仅需进行形式核对，不对生效法律文书进行实体审查。

总结而言，理解第十八条的关键在于把握“审慎审查”这一核心标准。它要求登记机构超越简单的“收材料、盖章子”，主动进行表面一致性、合法性的核对，并对明显疑点进行调查；但也承认其审查的局限性，不要求其对所有材料的实质真实性负责。这一标准旨在构建一道有效的“防火墙”，在提升行政效率的同时，最大限度地预防因登记错误引发的财产风险与法律纠纷。