关于当下楼市有一个引起争议的事件，就是说因为新盘的改善化，导致刚需盘越来越少，那么刚需是不是没得选择。个人认为这个是伪命题，因为二手房成交数据已经证明买房人还是有选择。
1、改善扎堆中心，中心改善化
去年改善楼盘遍地开盘，比如金山板块绝大部分都是改善，堪称是改善超发之年；另外鼓台晋的也集中一大堆改善项目，可以说中心区域改善化，改善扎堆中心区域，在这种背景下，有观点认为现在刚需太难，买不起新房，那么实际是这样的吗？
实际来看，刚需还有选择，因为刚需新盘目前在售项目中，只有少数配套较好，绝大部分配套值得商榷。也就是说现在没有几个盘值得刚需考虑的。
目前市不动产中心公布2025年福州新房和二手房数据，值得关注：
2025 年福州五城区楼市交易数据出炉，新建商品房（含住宅、商业、办公、车位等全品类）共成交 37303 套，成交总面积 257.03 万平方米；其中商品住宅成交 19707 套，成交面积 189.67 万平方米。二手房市场方面，全品类成交 33264 套、总面积 279.95 万平方米；其中二手住宅成交 27123 套，成交面积达 256.45 万平方米。
商品住宅成交是19707套，实际上只有8274套是商品房，其余11000多套是安置商品房数据，也就是说2025年月均商品房住宅成交不到700套，对比巅峰期的3万套，少了很多，对比平均年份的2万套也少了相当多。
导致新房成交减少原因是什么，值得思考，本文认为是新房价格没有性价比，其次是新房绝大部分是上文提到是改善，一般人买不起，最后是部分新房配套值得商榷。
2、二手房爆发
但是二手房却爆发了，在2025年二手房住宅成交是27123套，月均超过2200套，这个数据很好。
对比前年数据：
2024 年福州市五城区楼市交易数据显示，新建商品房（含住宅、商业、办公、车位等）共成交 38306 套，成交总面积 268.14 万平方米，其中商品住宅成交 20010 套，面积 194.49 万平方米；二手房市场累计交易 32889 套、面积 279.44 万平方米，其中二手住宅成交 27452 套，面积 257.85 万平方米。
对比巅峰数据
2021年福州市五城区新建商品房销售8.38万套、634.78万平方米，其中住宅5.46万套、518万平方米:二手房交易3.94万套、300.99万平方米，其中住宅3.03万套、280.11万平方米。
对比巅峰数据的二手房3万套，现在2万7套，其实就少了3000多套，可以说基本没有影响，这是很了不起数据，说明买房人首选二手房，在购房者之中，每成交四套房，只一套是新房，其余都是二手房。
再对比之前数据2016-2020年数据：
正如上文所言，当下二手房基本没有受到周期影响，与上一轮牛市的年均值29000套，就少了2000套，这个其实可以忽略不计，所以说这二手房是这两年大赢家。
再回到标题，大概是福州买房人不愿意接新房的盘，为什么会这样？值得思考。
3、后市分析
买房人现在首选二手房原因，有可能是这样：
一个是接不起新盘，正如上文所言，现在新品个个改善，但是主流购买力绝大部分是300万以下，300万以上，估计不少人直言困难。所以首先就是接不起。
其次是新房要比同区域二手房贵上30%至40%，因为新房有开发商，不会轻易降价，所以目前新房价格普遍很高，无论是外网还是市中心。对比之下二手房性价比高很多。比如南二环新房最低均价在2.2万，但是二手房可以干到1.7万甚至可以更低。同样在会展中心，新房还要1.8万，但是闽江世纪城可以做到1.5万以下。可以说现在除了有学区属性的次新房，二手房都相对便宜，有人觉得是超跌，但是从供给来说这是市场因素。另外必须要考虑期房利率因素，现在期房都是要两年交房，改善无所谓，刚需要等，相当于成本增加。
正如上文所说，2016年至2021年大约卖了15万套以上住宅，这些房子无论是商品房还是安商房最终都流入二手房，加上周期影响，导致二手房供大于求，买方市场。这里可以思考一下，2016年以来新房供给量。
最后就是二手房现在降价自由，没有包袱，属于完全市场经济状态，不愿意卖就挂高价，或者有价无市，总之对比之下，二手房选择余地更多。特别是之前一些红盘和日光盘加入，让二手房市场选择太多，这些二手房是现房，看得见配套，显然买房人更愿意选择二手房。新房基本价格 相对稳定，但是后市是一个疑问。
按照2025年的成交案例，2025年新房8274套，二手房27123套，合计35397套，从比例来说，四个人买房人，有三个选二手房，这些人绝大部是刚需或者刚改，所以所谓刚需在当下买房很难，应该是一个伪命题。天量的二手房可以挑选。
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