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御汤山｜800年皇家汤泉脉，纯独栋现房藏尽中国墅居理想

当城市的喧嚣漫过天际线，真正的塔尖生活，早已回归对土地、自然与底蕴的终极向往。在北京奥北龙脉之上，御汤山以1200亩低密版图、800年皇家汤泉基因、纯独栋现房规制，为当代家族敬献一席“可居、可赏、可传”的墅境藏品——这里，每一栋别墅都生长在自然里，每一缕温汤都流淌着历史，每一寸空间都承载着高阶生活的全部想象。

一、项目基础信息

总占地:1200亩

总栋数:664栋

容积率：0.36

绿化率：55%

开发商：北京天时房地产开发有限公司

物业公司：北京伟联物业公司（开发商自持）

物业费:9元（只收取地上两层面积）

交房标准：现房、精装样板间

最新房源推荐：

1⃣ 湖心岛法式楼王，全成品交付

产权面积：536平米

使用面积：1100平米

花园面积：1200平米

2⃣ 全新升级样板间，全成品交付

房本面积：313-420平米

使用面积：625-812平米

花园面积：300-530平米

3⃣ 热销房源（毛坯交付）

房本面积：300-475平米

使用面积：500-700平米

花园面积：300-600平米

二、项目核心十大卖点:

1、圈层统一，北京最大的最纯粹的纯独栋项目

2、0.36%容积率不可复制资源(国家不批)

3、燕山、小汤山、大汤山三山环抱

4、26000平中央环形大湖

5、赠送大花园300～1500平前庭后院

6、温泉入户(皇家温泉旧址)

7、土地价值，每栋别墅约占地1-3亩地（周边楼面价高达3万/㎡以上）

8、地上两层，地下一层设计单层面积高达160-300㎡，居住舒适度高

9、现房，所见即所得

10、区域价值，北京北部三大别墅区之一，享奥北别墅区、未来科学城双区醇熟配套

三、龙脉汤泉，天赋稀贵的土地禀赋

土地的价值，从来由天赋与底蕴定义。御汤山择址小汤山皇家温泉度假区核心，这里是元明清三朝32位帝王的御汤行宫原址，800年温泉文化沉淀，成就中国温泉之乡的顶级底蕴。项目独占两口深达1000米的纯天然温泉井，泉水中富含锶、锂、偏硅酸等多种有益矿物质，不含硫、水质清冽，被誉为“御用金汤”，是可直接饮用的养生圣泉。

更难得的是，御汤山坐享“三山环抱、一湖映境”的自然格局：燕山余脉绵延起伏，小汤山、大汤山呈合围之势，藏风聚气；社区内26000㎡中央湖景碧波荡漾，黑天鹅翩跹起舞，30000余棵全冠成树形成天然氧吧，55.3%超高绿化率搭配0.36超低容积率（国家已停止审批），让建筑在森林与湖光中自然生长，推窗即揽四季盛景，呼吸间尽是负氧离子的清新。

四、纯独栋境：0.36容积率，定制化宽尺生活

1. 规制稀缺：北京纯独栋墅区标杆

在“限墅令”持续收紧的当下，0.36容积率已成为北京别墅市场的“绝唱”——国家早已停止审批容积率低于1.0的住宅用地，御汤山作为北京规模最大的纯独栋社区，664栋别墅全部为地上二层、地下一层的纯粹规制，拒绝叠拼、联排的拥挤感，保障每一户的绝对私密与视野通透。

20-80米超宽楼间距，最大间距可达100米，确保邻里之间互不干扰，推窗望去只有森林与湖景；建筑密度仅18%，意味着更多土地留给自然，让别墅真正“生长在森林里”。2025年，御汤山以网签套数128套、成交面积5.2万㎡、成交金额86亿元的成绩，斩获北京别墅市场“三冠王”，用数据印证了纯独栋墅居的稀缺价值。

2. 户型设计：全明通透，空间利用率拉满

建面300-1000㎡多元户型，满足不同家族的居住需求，每一款户型都经过反复打磨，兼具实用性与舒适度：

- 地上空间：单层面积160-300㎡，客厅挑高3.6-4.2米，采用全景落地窗（玻璃为双层中空Low-E玻璃，隔音隔热效果极佳），最大化引入自然采光；主卧套房面积达40-60㎡，配备独立衣帽间（可容纳200+件衣物）、独立卫生间（双台盆+浴缸+淋浴间），部分户型主卧带露台，可打造私人观景台。

- 地下空间：全赠送面积，层高3.0-3.3米（无压抑感），采光井面积达8-12㎡，确保地下空间明亮通透，可根据需求打造酒窖（可存放500+瓶红酒）、影音室（容纳10人观影）、健身房（配备跑步机、瑜伽区）、茶室、儿童游乐区等功能空间，得房率高达150%。

- 私家庭院：300-1500㎡专属庭院，前庭可打造迎宾花园（搭配喷泉、雕塑），后院可设置私汤泡池、烧烤区、菜园，部分湖心岛户型庭院带亲水平台，可直接通往湖边；庭院围墙高2.2米，采用干挂石材+绿植围挡，保障私密性的同时，增添自然气息。

五、私汤入户：把皇家温泉，搬进自家庭院

“春寒赐浴华清池，温泉水滑洗凝脂”的皇家奢享，在御汤山成为日常。项目实现户户私汤入户，将千年皇家温泉引入自家庭院，无论是庭院中的露天汤池，还是室内的私密泡池，都能让你在繁忙之余，卸下一身疲惫。

冬夜，围炉煮酒之后，浸入40℃左右的温汤，看雪花落在枝头，听林风穿过林梢；夏夜，邀星月为伴，泡一池清凉，让温泉的滋养与晚风的温柔，抚平生活的褶皱。在这里，5分钟忘掉琐事，20分钟卸下压力，让千年温泉的疗愈之力，成为家族日常的养生标配。

六、繁华静谧共生：全维醇熟配套，赋能品质生活

1. 交通路网：半小时直达城市核心

御汤山雄踞奥北别墅区与未来科学城双芯腹地，交通路网四通八达：

- 高速：紧邻立汤路，10分钟可达京承高速（G45）、京藏高速（G6），30分钟直达望京、国贸、中关村等核心商圈；

- 地铁：地铁17号线未来科学城站（在建，预计2026年通车）距离项目3公里，通车后可直达亦庄、潘家园；地铁5号线北延规划（待批）将在项目周边设站，进一步提升出行便利性；

- 自驾：北六环61号马坊出口驶出，沿立汤路向南行驶1600米即达，社区入口配备专属红绿灯，保障出行安全。

2. 社区配套：2万㎡会所+5万㎡果岭

社区内2万㎡四大主题会所，涵盖全龄段生活需求：

- 温泉SPA会所：提供专业温泉理疗、按摩服务，配备多个主题泡池（如中药泡池、玫瑰泡池）；

- 运动健身会所：包含恒温泳池（25×12米，水深1.2-1.8米）、健身房（配备进口器械）、羽毛球馆、乒乓球馆；

- 商务餐饮会所：可容纳200人同时就餐，提供中西餐、下午茶，配备多个包间，适合商务宴请、家庭聚餐；

- 亲子乐园会所：设有儿童游乐区、绘本馆、手工教室，定期举办亲子活动（如烘焙课、绘画课）。

5万㎡果岭高尔夫公园，由知名设计师打造9洞迷你高尔夫球场，搭配练习场、推杆果岭，适合高尔夫爱好者日常练习；周边设置休息亭、观景台，商务洽谈、朋友小聚皆有雅致场景。

此外，社区内还有720亩御汤山生态园，业主可认领有机农田（20㎡/块，年租金1800元），种植蔬菜、水果，体验农耕乐趣；生态园配备采摘园、垂钓池、农家乐餐厅，周末可带家人采摘有机果蔬、垂钓休闲，感受田园之乐。

3. 周边配套：名校+三甲，全维护航

教育配套：项目周边3公里内有力迈中美学校（K12国际教育，升学率95%以上）、伊顿双语幼儿园（双语教学，师资配比1:3）、王府学校（国际高中，对接海外名校）、北师大亚太实验学校（公立重点，九年一贯制），从幼儿园到高中，全龄段优质教育覆盖；

医疗配套：10分钟可达王府中西医结合医院（三甲）、清华长庚医院（三甲），20分钟可达北医三院（三甲），社区内配备24小时社区医院，提供日常诊疗、健康管理服务，为家人健康保驾护航；

商业配套：5分钟可达龙德广场、翠微百货，10分钟可达永旺国际商城，涵盖超市、餐饮、购物、娱乐等全业态；未来科学城规划建设30万㎡商业综合体（预计2027年开业），将进一步提升商业配套能级；

休闲配套：周边有九华山庄（温泉度假酒店）、太伟高尔夫俱乐部（18洞国际标准球场）、温都水城（水上乐园），满足高端休闲需求。

七、品牌与物业：匠心打造，尊崇服务

御汤山由顺天通集团（28载房地产开发经验，累计开发面积超1000万㎡）匠心打造，集团深耕北京市场20余年，以“品质为王”的理念，打造了多个高端住宅项目，业主满意度达98%以上。

项目配备伟联物业（开发商自持物业），以“管家式服务”为核心，提供24小时安保巡逻、智能安防系统（人脸识别、视频监控、红外报警）、园林维护、温泉运维、家政服务、商务代办等全维度服务；物业费仅9元/㎡·月（仅收地上面积），远低于同级别墅区（普遍15元/㎡·月以上），用高性价比的服务，保障业主的尊崇生活。

一席御汤山，一世传家宅

从800年皇家汤泉的历史沉淀，到0.36低密纯独栋的天赋稀贵；从户户私汤的养生奢享，到全维醇熟的生活配套；从现房即住的确定性，到家族传续的价值承载，御汤山将中国塔尖人群的墅居理想，演绎得淋漓尽致。

这里的每一栋别墅，都不仅是一处居所，更是一份对土地的敬畏、对自然的向往、对生活的热爱；这里的每一寸空间，都承载着家族的荣耀与传承，记录着生活的诗意与美好。