估计很多人都没想到，24小时内，出了两个与楼市有关的“王炸”信息。预示着今年的房产走势也越来越清晰。
经常关注楼市信息的人应该已经看到了相关资讯，但里面的逻辑是否了解，这就不得而知了。不过，资本市场已经做出率先反应。
就本月来，地产板块指数从底部已经反弹了近20%，今日地产板块指数再次强势上扬1.82%，再次确认多头趋势。这可是整个板块，一些地产和城建的个股是远超板块涨幅的。
我们说，资本的叙事逻辑从来都不会是无缘无故，而且是持续反弹了一个月，这就需要引起我们对实体市场的高度关注了。
大家可以回想一下，从去年12月底到现在，几乎三天两头都有楼市利好消息传来，很显然，这不是啥小作文，而是从上到下、从右到左实实在在的政策支持，市场又给予良好反馈。而这其中，尤其以作为楼市风向标的一线城市最受研究者关注。
这个不难理解，每轮楼市有什么新政策，一定是从一线城市率先发出，然后其他城市跟随效仿。每轮市场涨跌，也是一线城市先于其他城市做出反应。原因相信大家都懂，这一切都是城市能级决定了的，牌桌上的发言权都是由大小座次决定的。
回到正题，先说说一天内两个一线城市的楼市大消息。
一个是，上海正式官宣收购二手房。
在此之前，域内个别区域也有试点了收购二手房信息，这次全面启动，将试点范围扩大到浦东、静安、徐汇区。人家也说了，这是首批试点，如果试点效果好，预计会全面铺开。
不得不说，自去年以来，收购二手房的城市其实已经不少了，算不上什么大新闻。这是由城市能级决定了，他们的收购动作也翻不起什么大浪，也不会有什么市场带动作用。但上海开启收购二手房的意义就不一样了，从收购的标准可看出一二。
其中浦东试点收购二手房要求是2000年前建造、面积不超过70平米、总价不超过400W。可以看出，收购的房子就是我们常说的“老破小”。感到奇怪吗？这明明就是我们常说的不受待见的品种，为啥专门收购这些房子呢？用意有二：
一是这类房子往往是市场下行的先行标的，跌的多，流动性差，通过收购这类房子提高市场信心；
二是收购这类房子可以保持稳定进行。房子总价不高，所处的地段较好，其租金收益率是非常可观的，年化基本能达到2.5%以上，是收购资金利率的一倍，可做到稳定盈利。可以说，这些收购的房子经过简单的装修后，可直接提供给有租房需求的人居住，理论上，住房总价不高，完全是可以持续收购并出租的。
另一个信息是首都都市圈新鲜出炉。
具体内容就不多说了，无数媒体满屏的报道了，我只说一下重要意义。
所谓国家级都市圈，是国家规划以核心城市为中心，辐射周边一小时通勤圈，目标是推动基础设施互联、产业协作、市场统一、公共服务共享。从2021年批复南京都市圈开始，首都都市圈是第20个批复的。
首都都市圈批复较晚，主要应是因为这个都市圈的重要性和复杂性，需要好生规划，需要时间。按照目前的信息看，大体上与京津冀都市圈重叠，实际应该有些出入，是目前已经批复的最大面积都市圈。
与其他国家级都市圈最重要的区别是，其他都市圈都是要吸引人口到核心城市，而首都都市圈则是严守圈内核心城市首都的人口上限，疏解人口和部分功能到周边都市圈城市。从城建发展、房地产发展的角度看，明显利好雄安、天津和河北。
当然，这不是说首都人口就会减少了，主要还是因为太拥挤了，把非首都功能疏解到圈内其他城市，而首都只要把应有的功能发挥出来，全国乃至世界的精英、人才仍旧会纷至沓来。
两个信息给了楼市什么重要启示？
首先，去楼市库存的另一只手正式启动。作为去楼市库存的重要抓手，其实就两个：一是减少土地供应，通过时间换空间，逐步消化掉库存，最终到达供需平衡，这是从新房供应端进行控制。另一个就是激活二手房市场。
上海作为一线城市代表，正式官宣收购二手房，其指向意义远大于实际动作。这意味着，一方面其他城市也可以效仿上海，只要把核心地段的老旧房以市场价（或者适度高于市场价）收购回来，不仅可以让二手房流通性增加，更重要的是让大家看到信心，真正活跃市场。
此外，前面也说了，核心地段的租金收益超过收购资金利息成本，是可以做到长期运行的，这个做法不仅限于一线城市，在大多数城市应该都是适用的，这无疑为以后应对楼市波动提供了宝贵的经验做法。
其次，国家级都市圈的意义其实是未来城市房地产发展的轨迹。
我国人口众多、地域广、经济体量大，国家级都市圈肯定不止现在批复的20个，未来还会逐步增加。
国家级都市圈，科教文卫等产业和功能，往往都是一个大区域的核心，最终归结到的还是人口承载，这里举一个例子就明白了。
以日本的都市圈为例。全日本总人口为1.24亿，其中，第一大都市圈（一都七县）东京都市圈人口为4446万，第二大都市圈大阪都市圈人口为1900万，这两大都市圈占了全日本总人口的51%。
从规划和城市发展趋势看，我们未来的绝大部分人口也会聚集到都市圈。当然，我们的体量要大很多，需要更多的都市圈才承载。按照此前一些研究的说法，未来我们80%的人口，将分布在20个左右的国家级都市圈里（规划多余这个数，未必都能走出来）。
房地产发展“短期看政策，长期看人口”，毫无疑问，房地产下半场的机会也一定在这些批复的都市圈里。给我们的启示是，买房、置业，或者是投资，都应朝着这个方向去把握。目前批复的20个国家级都市圈（图片来源：城市财经）见下图：
最后，未来的房地产走势也越来越清晰。
看了以上的信息和分析，房地产走势路径应该是比较清晰了吧，总结一下即可。
从新房和二手房双重发力，说明管理层促稳楼市的决心是坚定的，一线城市以及核心二线城市开年后的楼市“小阳春”值得期待。
未来房地产发展分化是必然。国家级都市圈是房地产发展的机会，宜居宜业，也宜资产保值增值。但是，总人口就那么多，被虹吸掉的其他非都市圈地方，没有产业，自然也没有人口，那里的房子别说保值增值了，就是找到接手的人也是不容易的事。
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