来源：市场资讯

（来源：上海楼市情报）

与上海整体楼市的低迷形成鲜明对比，部分“老破小”却逆势走强！

01

上海部分老小区，房价翻倍！

静安区柳营路309弄、319弄小区房价出现暴涨，甚至超越了2021年至2022年二手房成交巅峰期时的价格。

柳营路309弄在2021-2022年楼市高点时，成交价一度接近8万元/㎡，随着市场下行，2024年成交价已跌至4万元/㎡出头，几乎腰斩。

转折点出现在2025年下半年。这两个小区不仅价格快速反弹，还超越了上一轮高点，年末平均成交价超过8.1万元/㎡。

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成交量同样惊人。

从2025年7月到11月，仅柳营路309弄一个小区就成交了40套房子。而在市场不错的2021年，这个老小区的年成交量也不过34套。

类似的情况也出现在徐汇区。

日晖二村近半年成交价上涨24.9%，达到7.35万元/㎡；枫林新村近半年成交价上涨7.7%，成交均价达到9.89万元/㎡。

02

博拆迁，真的没必要！

价格异动的背后，是动迁预期的迅速升温。2025年下半年，关于柳营路309弄、319弄可能进入城中村改造预征询阶段的消息开始在市场流传；同年12月，两小区正式启动“两清”（核清户籍、核清产权）工作。

政策层面释放的积极信号进一步刺激了市场。2025年全国两会上，住房和城乡建设部明确提出，将2000年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造范围，并因地制宜实施改造。

上海随之全面提速城市更新，推进“两旧一村”改造、城中村改造和旧工业区更新。徐汇区2025年安排的征地和拆迁补偿预算超过430亿元，是前一年的近两倍。

买房者看中的是“进可搏拆迁、退有租金兜底”的游戏。但“博拆迁”并非稳赚不赔。现实中，拆迁传闻反复出现却始终未能落地的案例并不少见。

上海陆家嘴的崂山新村和乳山新村，曾风传拆迁，最终仅进行了不成套改造。更重要的是，当前城市更新的模式日益多元，并不等同于简单的整体拆除重建。老房子未来可能面临原拆原建、不成套改造，甚至以房票形式安置，而非传统意义上的货币安置。

如果拆迁预期落空，这些老破小将面临价格回调压力。