每到春节临近，广州北京路便人山人海，西湖花市、广府庙会等一系列年俗文化活动，让世界各地的人在此同享广府年味。
今年，更新改造后的北京路多了些新潮味：传统骑楼变潮玩集聚地，老牌商场成二次元碰头点，全国首部环境戏剧更是吸引剧迷王晓从外地赶来，不到一年就打卡了20次北京路。
2025年广府庙会期间，惠福东路美食花街吸引不少人前来品尝美食。
作为广州建城2200多年来从未偏移、从未断代的城市中轴线，北京路自古便是商肆连绵的繁华之地。自2019年以来，北京路接连开展两期改造提升，通过空间再造、业态焕新等方式，成为青年人争相打卡的“潮玩地标”。2025年，北京路全年累计客流量达1.35亿人次，再创历史新高。2026年元旦假期，三天累计接待客流167.5万人次，同比增长30%，实现新年“开门红”。
然而繁华背后，商圈仍面临消费热度时空不均、历史文化资源活化不足等痛点问题。站在客流量破亿的新起点，承载着广州城市记忆与商业脉搏的北京路商圈如何跑赢“下半场”？南都记者走访北京路多个街区、商业体，对此进行了深入调查。
改造活化存量物业
发力“首店经济”打造城市地标
2025年10月，北京路步行片区改造提升项目二期完成，将步行街南拓至珠江边的天字码头，由0.43平方公里扩大至1.16平方公里，共集聚品牌达1224个，旗舰店、区域首店等品牌72家。
MINISO LAND华南首店是北京路“首店经济”的标杆案例。MINISO LAND门头保留岭南骑楼三段式结构，植入现代元素，不仅连续了街区建筑的文化内核，还通过全球IP链接年轻消费者。开业当天，这座“老楼新装”的潮玩空间吸引了超万人次打卡消费，成为北京路商圈存量物业改造升级的典范。
“我们之前就在广州北京路开了旗舰店，反响非常好，北京路文化核心区管委会也协助我们寻找合适的物业场地，推动MINISO LAND项目落地。”名创优品集团公关总监陈畅透露，MINISO LAND广州北京路门店内近九成都是IP产品，绝大部分联名IP产品都将同步在此首发，月均销售额约1000万，期望打造成为广州的旅游目的地。
MINISO LAND华南首店是北京路“首店经济”的标杆案例。
而在北京路天河城顶层的全国首部环境式驻演音乐剧《阿波罗尼亚》，则通过独特的观影体验吸引全国各地的剧迷。音乐剧迷王晓特地从泉州来到广州看剧，每天都泡在剧场，仅10个月便看了近80场沉浸式戏剧，来了20次《阿波罗尼亚》广州馆。“《阿波罗尼亚》的小剧场环境，缩短了观众跟演员之间的距离。”王晓说，不同位置、不同演员组合的观看体验都不一样，很有意思。
“广州北京路作为文化旅游区，本身就有很大的人流量，不仅广州本地人喜欢来，外地的游客也会来，对于剧院非常友好。”一台好戏广州公司副总经理王文科表示，选择落户北京路，看中的是这里的商业、演艺氛围，不仅有一台好戏，还有开心麻花、南方剧院，能满足“一站式”看剧需求。
《阿波罗尼亚》仅在上海、广州有分馆，截至2月1日在全国共演出2874场，其中广州便有886场。数据显示，广州场的观众中有60%以上来自广东，也有不少外地人特地前来打卡。
王文科介绍，现如今，《阿波罗尼亚》的兄弟篇，《桑塔露琪亚》以及《辛吉路的画材店》也已于北京路天河城开启驻演。据不完全统计，其18岁至35岁观众占比达79%，复购率超30%，年票房大约有三千多万元。
传统商业体转型升级
聚焦二次元新玩法吸引青年群体
传统商业载体也转型升级。2025年12月，广州北京路天河城A/B区B1层焕新启幕，打造超50家新店的年轻消费场景。其中，北京路天河城B区B1开辟5000平方米动漫主题空间，采用“策展+二次元零售品牌”运营模式，引入万代卡牌中心、次元计划等知名IP及二次元集群，构建起“谷子（周边）+体验+休闲”的消费生态。
“北京路天河城B区刚刚对外开放时，出租率超85%。但运营一年半后发现现有消费群体发生了变化，按照传统消费逻辑招商，很难满足青年人的需求，且容易与周边商业体同质化。”北京路天河城相关负责人透露，动漫馆开业以来，B1层客流量同比提升超过40%，小红书曝光量超过1000万，“新世纪福音战士”“NEWMASUS”等特色展览收入超过1000万元。
北京路天河城B区B1开辟5000平方米动漫主题空间。
北京路还通过一系列离境退税服务，连接全球消费者，不仅集聚李占记、联合书店等25家离境退税商店，还有越秀区首家离境退税即买即退集中退付点。广百百货北京路店副总经理陈颖燕透露，宾客在离境退税商店购买商品后，可以到这里办理集中退税，只需五分钟左右便可以拿到退税的现金。据悉，2025年累计开出退税申请单超2250份。
广州百年老字号品牌新兴饭店在北京路旗舰店内复原岭南风情的骑楼，打造集表演、博物、文化等场景于一体的粤菜粤点文旅体验中心，让客人一边品尝非遗美食，一边欣赏古风表演。
北京路新兴饭店的装修风格融入岭南文化元素。
“我们期望以沉浸式的体验空间，展现广州的文化名片。”北京路新兴饭店负责人孙奇表示，老字号的技艺与味道需要传承，但呈现形式要与时俱进。多年前，他把新兴饭店总店翻新时，便将五羊、水仙、巷子文化、西关茶楼等广府文化元素融入其中。北京路南段改造完成后不久，他就看中了这一片区，准备了两三年才对外营业。“虽然旗舰店的环境升级了，但客单价没有增长，每次一到饭点、周末就排队。”
消费热度时空分布不均
租金高企、部分商铺空置
随着北京路南拓、大佛寺寺院复建、粤·潮楼归来等一系列改造升级，北京路吸引越来越多市民游客前来打卡，人流量屡创新高。
每到新春时节，北京路更为热闹，西湖花市、广府庙会等品牌民俗文化活动，让来自世界各地的游客在广州越秀感受“中国年味”。比如，2025年广府庙会在短短七天内，吸引超480万人次参与，带动北京路商圈营收约3亿元；2025年越秀西湖花市四天累计接待市民游客237.9万人次。
然而，人流、客流和消费热度亦有时空分布不均等问题。2026年1月中下旬，南都记者走访发现，西湖花市期间火热的教育路、西湖路略显冷清，多为传统服装、小吃等传统业态，有近20个商铺空置，部分商铺门帘上贴着“花市招租”的标志。在惠福东路美食花街上，亦出现个别空铺。
教育路一商铺卷帘门贴上“花市招租”的标志。
位于北京路中段的恒瑞广场亦有过半商铺撤场，2至3层商家全部清空，1层、1A层被零碎的美甲、服饰箱包店的格子铺占据。然而20年前，这里曾是北京路“顶流商场”；2008年，天河城百货入驻，带动商场出租率超95%。可惜2023年3月底，天河城百货北京路店宣布停止营业，4月商场更名为“恒润广场”，试图重启招商，商户却不断外流。
位于北京路中段的恒瑞广场有过半商铺撤场，2至3层商家全部清空。
业内人士透露，北京路恒润广场、光明广场等商业载体在建成之初便对外售卖，导致商铺业主分散，难以统一规划经营，功能组合不到位。而随着北京路地铁站的建成，交通枢纽南移，经过教育路、西湖路的人流减少，店铺经营受到影响。
不仅如此，较高的租金从某种程度上也影响了商业发展。2025年10月，北京路255号一栋不足100平方米的两层骑楼建筑以3328万元成交，折合单价约35.1万元/平方米，多个商铺成交价达18.1万元/㎡。
南都记者调查发现，不包含税费，北京路主街30平方米的商铺租金为8万元/月，惠福东路25平方米的商铺租金达6万元/月。这一方面展现了市场对北京路商业价值的认同，但另一方面也让部分品牌商家望尘莫及。
文化宝藏待深挖
老字号建筑闲置、书院群项目停滞
北京路不仅是全国示范步行街、国家级文化产业示范园区，还承载着广州的千年历史、商业文明。这里既有南越国宫署遗址、千年水闸等历史遗迹，也有大佛寺、药洲遗址等文化古迹。
走在北京路上，不时可以看见这些历史遗迹、传统建筑的指示指引牌，但却面临利用难题。南都记者走访发现，昌兴童装、广州白云山陈李济药厂等不少带有历史文化记忆的老字号建筑均处于闲置状态。位于光明广场负一层的全国重点文物保护单位南越国木构水闸遗址更是由于位置隐秘鲜为人知，且展厅部分展陈缺乏维护，展品介绍标识有不同程度的磨损。
陈李济大厦空置许久。
南越国木构水闸遗址部分展品磨损。
据《广州越秀古书院》记载，清代广州书院在数量上居全国之首。在今北京路附近以流水井、大小马站为核心辐射四周约三平方公里的区域内，百十家书院集中分布，形成了一个全国罕见的书院群。
不过，现如今穿过流水井牌坊，走进广州书院文化街，仅有庐江书院变身岭南金融博物馆对外开放，其余书院多处于闲置状态、略显破败。周边的房屋也荒废多年，外墙写着“已征”字样，墙边停靠着一排共享单车。公告栏上张贴的告示显示，2019年底，广州市越秀区人民政府决定征收小马站地段的国有土地上房屋，用以建设大小马站书院群保护项目一期工程第三阶段。
公告栏上张贴的告示显示，2019年底，广州市越秀区人民政府决定征收小马站地段的国有土地上房屋。
书院群周边的房屋荒废多年，外墙写着“已征”字样。
街坊萍姐透露，这一片书院群的打造已有数十年，至今仍未建成。2024年，在小马站-流水井遗址，发现了东汉、东晋、南朝和唐代的城墙遗存，致使保护项目工程暂停。
部分已活化的历史文化街巷则存在商业有余、文化元素不足的问题。近期，闲置多年的书坊街焕新开放，打造具有集聚、社交功能的美食市集，入驻率已达90%左右。但引入门店多为广州酒家、路环咖啡、蜜雪冰城、喜姐炸串等连锁品牌，缺乏本土文化特征，与规划的粤菜文化体验项目有一定差距。药洲遗址虽引入潮州凤凰单丛茶博物馆进行活化利用，但关于药洲遗址、九曜石的讲解牌略显陈旧，缺乏详细导览图，很难将其与南汉王朝的皇家宫苑园林对应。
有业内人士认为，北京路仍面临“有遗址、无故事；有场景、无共鸣”的困境。文化资源尚未转化为具有大众传播力的故事IP，缺乏影视、音乐、文学等媒介加持，导致游客情感连接弱、社交传播少。
建议
开发北京路限定文创商品
从“卖商品”转向“卖记忆”
广东白云学院现代产业研究院院长王先庆表示，过去十年，北京路建筑风貌与公共空间全面升级，实现了从传统商业街向现代化文商旅融合示范区的跨越式转型。业态结构从过去以服装零售为主，逐步引入国潮品牌、文创集合店、首店经济和沉浸式体验项目。
他认为，面对全国各地步行街“千街一面”的业态竞争，北京路破局的关键在于跳出“拼业态、堆网红”的浅层竞争，回归其独一无二的文化底色，以文化叙事驱动体验升级，通过AR导览、微短剧、城市音频故事等方式，让历史从“静态展示”变为“动态共情”。
“活化不是简单保护，而是让古迹走进当代生活。”王先庆建议，在保护的前提下，北京路可以对南越国宫署、唐宋路面等遗址进行可视化、互动化呈现，通过透明步道、地面投影、扫码听故事等方式降低理解门槛。推动“古迹+消费”融合，鼓励周边商户在产品设计、空间装饰中融入历史元素，使游客在购物、用餐的过程中了解广府文化。
王先庆展开道，北京路汇聚众多老字号与本土品牌，是“广货”的重要展示窗口，可以抓住“广货行天下”机遇，开发北京路限定文创商品，比如联名广彩杯、陈李济草本甜品，从“卖商品”转向“卖记忆”，让北京路成为“读懂广州、爱上岭南”的世界级历史文化商业地标。
广东省商业地产投资协会会长黄文杰建议，针对北京路部分商业体权属复杂的问题，可以推动建立业主委员会，搭建常态化沟通桥梁，引导其聚焦青年人喜欢的潮玩、动漫、沉浸式戏剧等新业态引入门店，推动消费业态年轻化。同时，拓展商业新空间，规划建设立体停车场，完善公共配套，吸引更多人群停留消费。
王先庆则建议政府加强租金指导、业态准入和扶持政策，牵头对重点空置载体底层进行短期租赁或合作运营，改造为文化快闪空间；对引入文化、创意类业态的业主给予租金补贴或审批便利，引导资产从“收租逻辑”转向“运营逻辑”。
同时，通过统一标识系统、灯光引导、休憩节点设置，打通主街与次级街道的“毛细血管”，吸引本地青年创业者以较低成本入驻，形成多元共生的商业生态。
回应
将加强文化景点系统化整合
提升背街小巷拼“颜值经济”
广州市商务局印发的《广州市重点商业功能区发展规划（2020-2025年）》指出，“北京路-海珠广场商圈”将打造具有世界影响力的岭南特色商圈。作为岭南商贸文化的代表地，北京路该如何破题？
“每个广州人心里都有一个关于北京路的记忆点，历史沉淀对北京路而言是最无法替代的。”广州北京路文化核心区管委会党工委书记、常务副主任雷金源表示，北京路文化核心区管委会的责任是传承广州的历史文明、文化记忆。“我们将加强对历史文化街区景点的系统化整合，推出文化打卡护照、主题研学等特色活动，塑造更具整体性的文化景观标识。”
雷金源透露，北京路每年1.35亿人次的消费者中，超七成都是年轻人，喜欢的是新的消费业态，要向南、向西开辟一些新战场、新空间。新的空间租金会更低、可加工性更高，发展机会也更多。
“首要的是安全的问题，把控底线。”雷金源表示，北京路也制定了一些管理细则，对招牌的面积、比例等都有明确指引。“这一两年新开的店铺，都要对招牌进行备案管理，慢慢调整。”
他表示，未来，将推动北京路三期提升，不仅拓展商业业态，还将加强北京路与海珠广场的连贯性，通过街区内背街小巷的公共空间提升，引导商圈之间的中间地带探索开展新业态。
“内街的打造就像‘在螺蛳壳里做道场’，对运营方设计能力、把控能力要求更高，好处是让市民游客可以像‘开盲盒’一样发现惊喜。”雷金源认为，北京路要拼“颜值经济”，持续做好玩有趣的事，吸引青年人眼球。通过社区微改造，优化公共区域的出入口、社区肌理，提升商业氛围从而吸引人流。
南都广州新闻部出品
采写/摄影：南都记者 王美苏 实习生 林卓仪
热门跟贴