那个曾经被称为“汉江奇迹”的地方，因为全租房崩盘引发的社会阵痛，足足疼了三年还没缓过劲来。听着是不是觉得挺魔幻？租个房子，竟然能把命租没了，还能把一个国家的金融体系搞得摇摇欲坠。
这事儿咱们得掰开了揉碎了说。咱们国内的兄弟姐妹们，平时操心的是买房烂尾，谁能想到在邻居韩国，租房也能烂尾，而且烂得更彻底、更血腥。
咱们先别急着同情或者看戏，这背后的逻辑，跟咱们的钱袋子、跟咱们的楼市，有着千丝万缕的联系。
要说这韩国的“全租房”，在座的各位可能觉得新鲜。咱们租房，那是“一手交钱一手交货”，押一付三顶天了。韩国人不一样，他们玩得野。你要租这套房子，行，你不用给房租，但是你得给房东一笔巨款——这笔钱通常是房子市场价值的50%到80%。
咱们打个比方，首尔一套房500万人民币，你要住进去，得先借给房东350万到400万。住两年，这期间你不用交一分钱房租，水电自理。两年期满，房东把这400万原封不动退给你。
听着是不是挺美？相当于房东免费帮你保管两年钱，你白住两年房。但这世上哪有免费的午餐。这玩意儿的本质，其实是民间借贷披了一张租房的皮。
在上世纪六七十年代，韩国搞工业化，钱都进工厂了，老百姓买房没贷款渠道，房东也缺钱。于是这种“互助”模式就诞生了：房客省利息，房东拿押金去投资或买新房。在那个经济腾飞、房价永远涨的年代，这就是个完美的闭环。房东拿着你的400万，再去付个首付买第二套、第三套，坐等房子升值。
可到了今天，这个曾经的“共赢”游戏，彻底变成了“共杀”。
这几年发生了什么？咱们得往回看。疫情那几年，全球大放水，韩国房价跟坐了火箭一样。那时候，韩国年轻人也就是所谓的MZ世代，面对着高不可攀的房价，彻底躺平了。买不起房，那就租好的呗。全租房成了香饽饽。
可这帮年轻人也没那几百万的押金啊。这时候，贴心的银行来了，推出了“全租资金贷款”。利息极低，比月租金划算多了。于是，年轻人找银行借钱给房东，房东拿钱去炒房，银行收利息，皆大欢喜。
但这链条里有个致命的死穴：房价必须涨，利率必须低。
一旦这两个条件有一个崩了，就是灭顶之灾。很不幸，老美那边一加息，这俩条件全崩了。
咱们回顾一下，美联储前两年为了压通胀，那加息加得六亲不认。韩国没办法，为了保汇率只能硬着头皮跟。基准利率从0.5%一路狂飙到3.5%甚至更高。这下好了，年轻人一看，我在银行贷款付全租押金的利息，比直接交月租还贵，我图什么？
于是，没人玩全租房了，大家纷纷转回月租。新租客不来了，老租客合同到期要退押金。这时候房东傻眼了：钱呢？钱早变成那一堆堆卖不出去的钢筋水泥了。
这就是“流动性枯竭”。房东没钱退，甚至有的房东一看窟窿太大，直接两手一摊：我破产了，房子归你了。
你要这房子有啥用？这房子身上往往还背着银行的抵押贷款。一旦房东破产，房子被拍卖，银行作为第一债权人先拿钱，租客排在后面。你想想，房价本来就跌了30%甚至40%，拍卖还得打折，还完银行，租客那几百万押金基本就是肉包子打狗——有去无回。
这两年，韩国出了好几个著名的“别墅王”、“全租神”。这些人名下几百上千套房子，全是靠全租押金滚雪球滚出来的。一旦资金链断裂，这些人要么跑路，要么离奇死亡。他们一死，背后的几千个家庭瞬间坠入地狱。
我看到一个案例，真的心里堵得慌。一个刚刚步入社会的韩国女大学生，也是全租房受害者。她本来还是充满希望的，想着努力工作，结果一夜之间背上了巨额债务，那是她这辈子可能都还不清的钱。她留下的遗书里写着：“这就是一个甚至连法律都无法保护我的世界。”最后选择了轻生。
这哪里是租房，这分明就是合法的庞氏骗局。政府、银行、中介、房东，合伙给年轻人挖了一个深不见底的坑。那些所谓持有证件的房地产经纪人，在里面扮演了极其不光彩的角色，甚至和诈骗团伙勾结，专门坑骗涉世未深的年轻人。
说到这，咱们得聊聊大家最关心的那个问题：这把火，会烧到中国楼市吗？
首先，咱们没有“全租房”这个怪胎。这就从根源上切断了租客端的高杠杆。在韩国，租客本身就是加了杠杆的“金融民工”，他们借钱给房东炒房。而在咱们这儿，租客就是纯粹的消费者。咱们的风险主要集中在买房端和开发商端，而不是租房端。
对于“二房东”和资金池的监管，咱们下手比韩国狠。前几年咱们的长租公寓（比如某壳、某寓）也搞过类似的“租金贷”，当时也爆过雷。但国家反应很快，立马把这股风给刹住了。现在你想搞这种大规模的资金池业务，监管的大棒随时等着敲下来。
再一个，杠杆率的结构不同。韩国那是全民炒房，家庭债务占GDP的比重常年高居世界前列。咱们虽然也高，但主要集中在有房一族，而且咱们的首付比例要求高，安全垫比韩国厚实。韩国那是真的敢空手套白狼，一套房首付20%，收个全租押金就能再买三套，这种连环爆破的玩法，在咱们这儿的限购限贷政策下，很难玩得转。
但是，咱们就能高枕无忧了吗？当然不是。
虽然咱们不会得韩国那种“急性心梗”，但咱们得防着“慢性病”。韩国楼市崩盘的背后，有两个深层次的幽灵，这两个幽灵，咱们这儿也隐隐约约能看到影子。
第一个幽灵叫“人口悬崖”。
韩国的生育率那真是如自由落体一般。0.78啊，这是什么概念？这意味着韩国这个民族正在自我灭绝。年轻人为什么不生？因为活不起。高房价、高物价、极度内卷的教育和就业环境，把年轻人逼成了“三抛族”甚至“N抛族”。
你看看韩国那些全租房暴雷的受害者，绝大多数是二三十岁的年轻人。这一代人，被房价收割完，又被房租收割。他们对这个社会还有什么指望？当年轻人不再相信“努力就能改变命运”，当他们唯一的梦想就是搞钱、甚至是一夜暴富的时候，这个社会的根基就松动了。
咱们国内现在也面临着类似的问题。新生儿数量在下降，老龄化在加速。房地产长期看人口，人少了，房子盖给谁住？韩国今天空置的房子、暴跌的成交量，就是人口红利消失后的必然结果。这是咱们必须正视的灰犀牛。
第二个幽灵叫“资产价格信仰的破灭”。
几十年来，韩国人和咱们一样，笃信“房价永远涨”。全租房模式能存在半个世纪，靠的就是这个信仰。大家都觉得明天会更好，明天的房价会更高。
可现在，这个信仰在首尔崩塌了。当大家发现，房子不仅不能保值，还能让你背上一屁股债的时候，这种心理上的恐慌比经济危机更可怕。一旦大家都不买房了，都去存钱了，经济的一潭死水就很难搅动。
咱们这儿这两年也出现了类似的心态变化。大家开始讨论“防御性储蓄”，开始讨论“断舍离”。这其实是好事，说明大家回归理性了，房住不炒这四个字，真正刻进大家脑子里了。但对于严重依赖土地财政的地方经济来说，这就是个巨大的挑战。
现在的韩国政府，那是真急了。又是暂停拍卖，又是给受害者提供低息贷款，甚至直接下场买房。但这都是止痛药，治不了癌。因为信任一旦崩塌，重建那是难于上青天。
那个曾经让韩国人引以为傲的全租房制度，现在成了人人喊打的过街老鼠。但这玩意儿能取消吗？很难。取消了，那些还没暴雷的房东拿什么退押金？这就像个巨大的肿瘤，切了会大出血，不切会癌变，怎么选都是痛。
对于咱们来说，韩国这一课上得太生动、太惨烈了。
它告诉我们，任何建立在高杠杆和投机心理上的繁荣，都是沙滩上的城堡。潮水退去的时候，谁在裸泳，一目了然。
它也警示我们，千万别把年轻人逼到墙角。房子的属性首先是居住，其次才是资产。如果一套房子透支了一个年轻人几十年的未来，甚至逼得他们走上绝路，那这个市场一定是有罪的。
咱们国家这两年在做的保障性住房建设、城中村改造、以及对房地产市场的深度调整，其实都是在拆雷。虽然过程很痛苦，阵痛在所难免，但长痛不如短痛。咱们得把那个充满了泡沫和杠杆的脓包挑破，让楼市回归到供需关系的常识上来。
咱们老百姓自己也要长个心眼。别总想着弯道超车，别总信那些“稳赚不赔”的买卖。在这个黑天鹅乱飞的时代，保住本金，好好生活，比什么都强。
看着首尔那些因为全租房暴雷而空置的公寓，我常常想，那一扇扇黑漆漆的窗户后面，曾经也是一个个鲜活的梦想。那些年轻人也曾在这个大城市里打拼，也曾想过要有一个温暖的家。
可是，贪婪的资本和失控的制度，把这些梦想碾得粉碎。
“奴隶所能实施的最决绝复仇，便是停止繁衍新的奴隶。”这句在韩国网络上流行的话，听着让人脊背发凉。但这何尝不是一种无声的呐喊？
咱们中国楼市能不能幸免？我的答案是：咱们不会死于“全租房”这种低级陷阱，但咱们必须跨过“人口”和“转型”这两道坎。这需要智慧，更需要良知。
这不仅仅是经济账，这是关乎千万家庭幸福的民生大账。
历史不会简单地重复，但它总是押着相同的韵脚。看着隔壁韩国的一地鸡毛，咱们得把自家的篱笆扎得更紧一点。毕竟，在这个变幻莫测的世界里，能有一个安稳的窝，踏踏实实地睡个好觉，比什么万亿资产都来得实在。
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