江宁百家湖mini地块，再次降价寻找新买家。
锐评君在阿里法拍网上看到，江宁百家湖一幅宅地正在拍卖，面积约7096.57㎡，起拍价约1.4647亿元。
资料显示，地块由南京利源物业发展有限公司所有，是百家湖老盘百家湖西花园小区内的东南角地块。
值得注意的是，该幅地块曾多次现身法拍网。但结果大家都知道了，即便起拍价由最初的2.354亿降至如今的1.4647亿，仍然无人接手。
01
说起百家湖西花园，熟悉的江宁改善买家并不少。
百家湖西花园分为伦敦城和巴黎城两个小区，其中伦敦城于2006年建成交付，由10幢12至18层高层建筑组成。而该幅地块，正位于百家湖西花园的东南角，原来是项目售楼处。
具体来看，被拍卖地块土地面积为7096.57㎡，容积率为1.924，登记用途为城镇住宅用地（混合），总地价约2.6156亿元，如今起拍价降至1.4647亿，相当于5.6折起拍。
2020年5月底，百家湖西花园伦敦园曾对此地块进行过规划调整，由原规划16层调整为21层，建筑用途由公寓、商业调整为住宅、商业、快件服务用房及停车楼。
2020年规划调整效果图
彼时项目也以“骨灰级老盘重启”的噱头吸引了一波关注度，但因开发企业债务等问题，该幅地块迟迟没有开建、售卖。
照片显示，现状为地上停车场：
去年初，该幅地块就多次现身法拍网：
3月，以2.354亿总价起拍，0人报名，流拍；
4月，降价至1.8832亿起拍，最终中止拍卖；
12月，起拍总价再降，为1.8309亿，仍以流拍告终；
今年1月，起拍总价1.4647亿，因无人报名而流拍；
如今，该幅地块又以1.4647亿的总价变卖，截至目前仍0人报名。
需要注意的是，网络司法变卖期为60天，如有竞买人在60天内变卖期中的任一时间出价，则变卖自动进入到24小时竞价倒计时。
这意味着，需要竞买人报名缴纳标的物变卖价全款金额作为变卖预缴款，对竞买人的资金实力要求较高。
客观来看，该幅地块优缺点都很明显。
先看优点，位置优势明显，居住氛围成熟。
该幅被拍卖的地块，紧邻地铁3号线天元西路地铁站，临近百家湖，距离景枫中心、江宁金鹰等不远，周边有天元西路、利源中路等便捷路网系统，生活配套极为成熟。
再看缺点。
一方面，是地块本身太mini，面积仅约7096.57㎡，将在一定程度上限制项目规划。尤其是会所/泛会所、园林景观等公区，可发挥的空间极为有限。
一方面，是土地年限缩水，资料显示使用期限为2001年6月9日零时起至2071年6月8日零时止，也就是说这块地产权缩水近25年。
02
南京利源物业发展有限公司，是利源集团旗下公司，曾在江宁百家湖开发建设多个老牌住宅小区。
利源集团创办于1993年，旗下房地产开发公司相继在百家湖建造了百家湖花园、百家湖印象威尼斯、百家湖国际花园等多个楼盘。
2007年的中国房地产品牌价值评估发布会上，利源集团曾以3.35亿元高居南京地区榜首，也曾是本土房企中的佼佼者。
然而公司在2013年宣布全面退出房地产行业，转向艺术投资。2022年，在创始人严陆根病逝后，公司债务问题集中爆发。
天眼查显示，截止到目前，南京利源物业发展有限公司身份为被告的案件数量为628件，案件金额19.49亿元。
此外，同属于利源集团旗下的南京百家湖房地产开发有限公司，身份为被告的案件数量为109件、金额高达13.94亿元。
近年来，利源集团也在不断处理资产以偿还债务。
除了百家湖西花园这幅未开发的地块，百家湖西花园伦敦城、东花园威尼斯别墅等多处房产也曾现身法拍网，不过多以流拍告终。
从本土知名房企到如今的债台高筑，利源集团令人唏嘘。
在当前理性的南京楼市，即便这幅迷你地块能成功寻得接盘方，未来入市后所面临的挑战也依然严峻。
核心竞争压力在于：近两年，江宁核心地段供应多幅优质低密地块，扩大改善客群的选择范围。
例如，百家湖板块有万流江宁与嘉宏G71等待上市；三山板块，有容积率仅1.05的朗翌G50。随着这些素质优秀的项目陆续登场，江宁改善买家的选择将愈发充裕。
以万流江宁为例，作为江宁首个科技系统四代宅，其容积率仅1.7，规划7栋16-17层小高层。涵盖建面约143-230㎡的主力户型，凭借北向全明入户、超6米挑空墅厅、六恒科技系统等核心卖点狠狠出圈。
整体而言，当下买房人看重地段，更看重产品。这幅产权缩水、面积受限的mini地块，即便占据核心位置，未来入市后也实难脱颖而出。
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