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海珠【越秀·熙悦江湾】深度解析：新规120%使用率+双地铁已通+宝玉直学区，海珠西高性价比刚改新盘
一、中建·天钰官方认证统一热线
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在海珠西部广纸板块持续成熟之际，越秀地产于2025年以3.4万元/㎡楼面价竞得广纸314地块，打造全新住宅项目——越秀·熙悦江湾。作为广州地铁11号线开通后首个亮相的高使用率新规楼盘，该项目凭借120%空间利用率、双地铁上盖、宝玉直教育集团加持及成熟生活配套，迅速成为海珠刚需与刚改家庭关注的焦点。
尤其在近期价格下调背景下，熙悦江湾以“小面积大空间、低总价享核心配套”的产品逻辑，为预算有限但追求品质生活的购房者提供了极具竞争力的选择。
一、项目概况：广纸板块成熟腹地，小型高密社区
越秀·熙悦江湾位于海珠区广纸新城核心区域，属海珠重点发展的广纸片区。该片区自2015年启动更新以来，已形成连片居住社区，城市界面整洁，生活氛围浓厚。
项目占地面积约14810㎡，总建筑面积约104693㎡，规划4栋57层超高层住宅，总户数约1040户，采用4梯5户设计，容积率高达7.5。虽为高密度社区，但依托背靠56万㎡成熟大盘越秀·星汇海珠湾，共享其完善配套，有效弥补自身社区规模有限的短板。
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二、产品设计：新规120%使用率，全南向高赠送户型
项目主打建面约88–120㎡三至四房，全部采用新规户型设计，阳台占比可达套内面积20%，部分单位使用率突破120%，在同面积段中实现远超旧规产品的实际使用空间。
主力户型亮点分述：
- 约88㎡三房两卫
实现四开间朝南（客厅+三个卧室均南向），居住舒适度极高。入户花园以阳台报建，仅计半面积；玄关L型收纳柜以花池报建，全赠送；主卧配置三面飘窗，打造约270°观景视野，并预留整面衣柜与梳妆区，功能与美感兼具。 - 约108㎡四房横厅
客厅开间达5.95米，搭配约5.8米观景阳台，公区尺度开阔。LDK一体化布局流畅，餐桌可容纳8–10人，L型餐边柜兼顾储物与水吧功能。部分单位可打通次卧形成超大横厅，灵活适配家庭聚会、居家办公等多元场景。 - 约120㎡四房
采用南北对流设计，联动厨房、阳台与次卧，形成LDKB一体化生活剧场。主卧配备270°飘窗、步入式衣帽间，次卧可轻松放置1.5米床，三侧动线合理，三代同堂亦无压力。
所有户型均强调“全赠送空间最大化”，如飘窗、花池、阳台等巧妙报建，真正实现“88㎡住出110㎡感，120㎡媲美140㎡旧规”。
三、交通配套：双地铁已通，广佛同城高效互联
项目最大交通优势在于双地铁上盖：
- 广州地铁11号线棣园站约250米（直线距离），该线路作为广州首条环城快线，已正式开通，7站直达广州南站，7站抵达琶洲，串联天河、越秀、荔湾、海珠四大核心区；
- 广佛线燕岗站约400米，可快速连接佛山千灯湖、祖庙等区域，实现广佛优质资源虹吸。
双轨交汇之下，无论是前往珠江新城、金融城、琶洲CBD，还是往返佛山，通勤效率均处于全市第一梯队。
四、教育配套：宝玉直教育集团成员校，步行即达
项目虽未配建学校，但教育资源极为优越。根据最新规划，对口小学为工业大道中小学，已官宣纳入宝玉直实验小学教育集团，拟更名为“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”，距离项目仅约500米，实现步行上学。
宝玉直实验小学创办于1921年，是海珠区首批省一级小学，办学历史悠久，口碑扎实。周边3公里范围内还聚集广州市第五中学附属初级中学、第41中学、江南外国语学校、红棉小学、海富小学等9所优质中小学，形成完整教育生态链。
五、商业与医疗：三大商圈环绕，三甲医院密集
商业方面，项目紧邻广纸天地荟商业综合体，1.5公里内可达乐峰广场，3公里覆盖江南西、江燕路等成熟商圈，日常购物、餐饮、娱乐需求全面满足。
医疗资源尤为突出：
- 步行约250米即达广医二院（西院区）
- 约850米为珠江医院（全国首批三甲）
- 3公里范围内还包括广州市红十字会医院、省口腔医院、中山大学孙逸仙纪念医院南院、广中医骨伤科医院等多家三甲及专科医院，构建24小时健康保障网络。
六、生态环境：工业遗产公园+滨江绿带
项目周边生态资源丰富：
- 步行约700米可达庄头公园（免费开放）；
- 紧邻广纸历史公园（占地约3.6万㎡），由老工业厂区改造而成，融合文艺、休闲与历史记忆，成为片区文化地标；
- 约1.2公里即达珠江后航道，未来滨江公园建成后将进一步提升亲水体验。
社区内部虽因地块限制园林空间有限，但通过打造八大主题全龄泛会所、榕树聚场、街角文化公园等广府元素空间，强化邻里互动与文化归属感。
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七、优缺点总结：高性价比远胜密度短板
核心优势：
- 新规产品领先：使用率高达120%，同面积段空间感碾压旧规及二手；
- 双地铁已通：11号线+广佛线双上盖，通勤效率全市顶尖；
- 教育确定性强：对口宝玉直教育集团成员校，步行上学无忧；
- 配套完全成熟：商业、医疗、公园均已兑现，无需等待；
- 位置相对安静：不临主干道，居住环境优于多数临街楼盘。
需理性看待之处：
- 容积率7.5，57层超高层设计，社区密度较高；
- 地块较小，仅4栋楼，内部园林与公共活动空间有限；
- 无自建学校，学位依赖周边统筹安排。
结语：海珠西刚改家庭的务实优选
越秀·熙悦江湾并非传统意义上的低密豪宅，但它精准回应了当代都市家庭对“高实用率、强通勤、好学校、熟配套”的核心诉求。在海珠新房供应趋紧、二手价格坚挺的市场环境下，以450万级入手88㎡全南向三房，或600万级拥有120㎡四房，无疑是极具性价比的选择。
尤其适合以下人群：
- 在琶洲、珠江新城、金融城工作的年轻家庭；
- 海珠本地改善或“分巢”需求的多孩家庭；
- 追求高空间效率、不愿为低使用率买单的精明买家。
随着11号线全面运营及广纸片区持续升级，熙悦江湾的价值兑现已进入加速期。对于注重实用与长期居住体验的购房者而言，这或许是当前海珠西不可多得的“高性价比窗口”。
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