刚刚过去的1月，房地产市场整体表现平淡。成交规模季节性回落，土地市场“零溢价”成交成主流，而万科一则业绩预告，更是刷新了A股年度亏损纪录。
01 政策持续加码，供需两端发力 2026年开年，从中央到地方，房地产支持政策继续出台。
中央层面，金融支持、财税优惠、城市更新等政策继续延长或优化。比如，“白名单”项目贷款可展期5年，居民换购住房个税退税政策延续至2027年底，再贷款利率也下调0.25个百分点。
️ 地方层面，上海、苏州等地在“十五五”规划中力推城市更新；多地通过提高公积金贷款额度、发放购房消费券、深化“房票安置”等方式，旨在刺激需求、加速去库存。 02 住宅市场：成交回落，上海新房价格领涨
1月住宅成交规模出现季节性回落。
亿翰智库监测的40城数据显示，新建商品住宅销售面积748.7万平米，环比下降46.3%，同比下降27.5%。各能级城市成交量同环比普遍下降，多地创下近年单月新低。
二手房市场表现略好，监测的17城成交面积911.9万平米，环比微降2.7%，但同比下降17.0%。上海、成都、北京二手房成交面积位居全国前三。
价格方面，市场分化明显。2025年12月，70城中仅6城新建商品住宅销售价格指数环比上涨，较上月减少2城。上海环比上涨0.2%，已连续43个月上涨，领跑全国。而二手房价则普遍下跌，无一城市环比上涨。
1月土地市场整体偏冷，供求规模季节性回落。
全国住宅用地推出面积环比下降62.5%，成交面积环比下降91.2%。绝大多数地块以“零溢价”成交，全国成交总价超10亿元的土地不足10宗。
一线城市中，北京、深圳1月未有土地出让，上海出让的5宗地块均以底价成交。广州挂牌了一宗起始价186.44亿元的“巨无霸”地块，有望冲击广州“总价地王”。
一个值得关注的现象是，在权益拿地金额TOP100房企中，出现了仅有民企溢价拿地的局面。例如杭州博策、哈尔滨汇龙地产等地方民企，在大型国央企拿地节奏放缓的窗口期，积极出手竞得优质地块。
04 企业表现：万科巨亏，偿债高峰仍在
1月企业销售业绩整体平淡，但分化明显。中海、金茂、象屿等20余家企业实现单月业绩同比正增长，其中中建壹品因上海项目热销，销售额同比上涨488%。
融资方面，房企境内信用债发行规模295.8亿元，环比微升2.4%。海外债发行继续暂停。政策面上，“三道红线”上报要求对多数房企已悄然放宽，融资环境显现宽松迹象。
⚠️最引人关注的是风险事件。万科发布业绩预告，2025年净利润预计亏损820亿元，刷新A股年度亏损纪录。加上2024年亏损，两年累计亏损已经达到了1314.8亿元。
在巨亏的业绩中，万科在债务端取得了一些积极进展。三笔债券展期方案通过，大股东深铁也再次提供借款。不过这些举措都只是“解燃眉之急”，其债务压力并未消失。截至2026年1月末，万科仍有184.81亿元境内债待偿付，其中105.29亿元需在2026年还清，偿债高峰仍在。可以说，万科当下面对的挑战十分严峻。未来能否渡过债务危机，既取决于销售端的造血能力，也离不开股东的持续支持。
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