司法续写百年建筑的传奇|国家文物局|旧址|百年建筑|租赁

2025年9月15日，重庆环境资源法庭干警前往聚兴诚银行旧址查看涉案现场，并听取双方当事人意见供图重庆环境资源法庭

本文为《中国审判》杂志原创稿件

文 | 本刊记者常翔宇

在重庆市渝中区解放东路112号，一座中西结合的砖木结构建筑悄然伫立，“重庆抗战金融机构旧址群聚兴诚银行旧址”几个大字格外引人注目。古老的建筑静静注视着这座城市的变迁。

创建于1915年的聚兴诚银行是四川省最早成立的民营商业银行，被誉为中国近代四大银行集团华西集团的核心和领头羊，为我国抗战时期后方经济发展作出了重要贡献，并于2013年被公布为全国重点文物单位。令人意想不到的是，一份租赁合同却令其深陷纠纷之中……

合同到期引发归属之争

该起纠纷的源头还要追溯到20世纪80年代。彼时，这处房屋的产权归属为后续的租赁争议埋下了解纷难题。

1984年5月，重庆市人民政府决定将原望江大楼设为重庆农贸联合中心，当时在大楼办公的相关单位及住户全部搬出后，由原明月厂转租给农贸联合中心使用，租金维持原标准。1993年，原重庆钢铁公司因租金问题将农贸联合中心诉至法院，请求收回房屋并支付租金及利息。1994年，四川省高级人民法院作出判决，明确解放东路112号房屋产权属原重庆钢铁公司所有，农贸联合中心经政府决定租赁使用该房屋，双方形成事实上的租赁关系，并判决农贸联合中心继续租用三年。

2000年，重庆市供销合作总社批复同意农贸联合中心进行产权制度改革，组建重庆农联家电市场有限责任公司（以下简称“农联公司”）。农联公司成立后，延续了对涉案房屋的使用与管理，而重钢集团公司（原重庆钢铁公司历经更名后的主体）则作为产权人，通过委托下属重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司（以下简称“朵力公司”）出租等方式，与农联公司建立了租赁合同关系。2016年11月和2018年5月，朵力公司与农联公司先后签订两份《非住宅房屋租赁协议》，租赁范围涵盖解放东路112号1幢、2幢、3幢房屋全部，租赁期限分别至2022年9月30日和2023年6月30日。

然而，合同履行期间，一项保护文物的重大工程启动——2014年起，经国家文物局、重庆市文物局先后批复，聚兴诚银行旧址于2017年正式进入大规模修缮阶段，农联公司作为使用人积极参与组织修缮工作。

就在文物修缮接近尾声时，重钢集团公司向农联公司发函，明确租赁合同到期后将不再按历史方式续租，拟通过公开竞价招租，并指出农联公司存在未经同意装修、未报备修缮资料等问题。

此后，双方争议愈演愈烈。“朵力公司先后以农联公司涉嫌转租、改变租赁用途等为由，明确表示合同到期后不再续租，要求农联公司搬离；农联公司则坚持享有优先承租权，认为自己为文物保护作出了巨大贡献，重钢集团公司应予以补偿、延长租期，拒绝无条件搬离。”重庆市第五中级人民法院法官朱锐介绍。

2023年6月，第二份租赁合同到期后，重钢集团公司多次发函要求农联公司返还房屋并支付占用费，农联公司虽持续支付租金，但均被朵力公司全额退还。协商无果后，重钢集团公司将农联公司诉至法院，请求判令其返还涉案房屋并支付相应费用。

一场围绕全国重点文物的租赁纠纷正式进入司法程序。

实地调查还原案件真相

该案承办法官在接到案件后很快意识到，这并非简单的“合同到期腾房”纠纷，而是涉及文物保护、国有资产管理、历史遗留问题等多重维度的复杂案件。

“这起案件的复杂程度远超普通租赁合同纠纷，它既是出租人与承租人的权益之争，也是文物保护与合理使用的价值平衡。案件审理存在诸多难点。”朱锐坦言。

据了解，涉案房屋中，1幢为全国重点文物保护单位，2幢和3幢虽非文物但位于文物保护区范围内，且2023年被鉴定为不能满足正常使用要求的危房，须立即消除安全隐患。

“一审法院曾将2幢和3幢房屋一并认定为国有文物，而重钢集团公司作为登记的产权人与管理人，拥有国有资产管理者与文物保护责任人的双重身份。农联公司既是承租人，又是文物修缮的重要参与者，多重身份叠加导致权利义务界定模糊。同时，涉案房屋历史上历经多次产权变更、体制改革、修缮工程，历史沿革复杂，相关证据资料繁杂，还原案件事实需要大量的调查核实工作。”朱锐表示。

为了破解案件审理难题，承办法官并没有局限于书面证据审查，而是启动了“实地勘查+多方求证+专业咨询”的全方位调查模式。合议庭成员多次前往解放东路112号实地勘查，走进文物修缮现场，直观了解房屋现状。

在文物本体1幢，法官们仔细查看了修缮后的建筑结构，并向双方当事人、文物管理人员询问修缮过程中的关键节点；在2幢和3幢危房区域，承办法官实地查看房屋破损情况，核实农联公司是否采取了安全管理措施。

“我们积极与相关部门联系，调取包括国家文物局、重庆市文物局的修缮批复文件、专项资金拨付凭证、竣工财务决算审核报告、历次租赁合同及双方往来函件等证据。此外，为准确认定文物保护相关事实，我们还咨询了重庆市文化和旅游委、渝中区文化和旅游委的专业人员，了解文物修缮的法定程序、验收标准及文物使用的限制性规定。”朱锐介绍。

最终，承办法官发现，农联公司在修缮期间严格遵循“不改变文物原状和最小干预”原则，协助完成了主体修缮工程，使原本破败的文物建筑焕然一新，且消防工程虽未完全通过验收，但已基本具备使用条件，仅需进行视觉美观整改。农联公司在租赁期间对2幢和3幢危房已采取设置围挡、张贴警示标志等安全措施，并未阻碍重钢集团公司处置安全隐患。

这些实地调查获取的第一手资料，为后续的裁判奠定了坚实基础。

创新裁判兼顾多重价值

“审理这起案件，我们始终坚持一个核心原则：文物的历史文化价值优先于普通财产权益，同时兼顾国有文物保护与承租人合法权益保护。”朱锐表示，经过多次合议庭评议、反复研究相关法律法规及政策文件，法院在厘清事实的基础上，作出了具有创新性的裁判认定。

“我们纠正了一审将2幢和3幢房屋认定为国有文物的错误，明确1幢房屋聚兴诚银行旧址为国有文物（企业国有资产），2幢和3幢为非文物但位于文物保护区范围内的危房。”朱锐表示。

“涉案1幢房屋作为全国重点文物保护单位，其租赁与使用需遵循‘保护为主、合理利用’的文物保护原则。虽然租赁合同约定了租赁期限，但农联公司在租赁期间因文物修缮无法正常使用房屋，且修缮工作具有必要性、长期性和公益性。”朱锐介绍，法院在审理时，对法律适用进行了合理解读与平衡。

“根据《中华人民共和国民法典》公平原则及《中华人民共和国文物保护法》的相关规定，租赁期限应适当顺延。重钢集团公司作为国有资产管理者，采用公开竞价招租虽符合国有资产出租的规定，必须充分考虑文物使用的特殊性，不能忽视农联公司为文物保护作出的贡献及实际损失。”朱锐说。

最终，重庆五中院作出二审判决：撤销一审判决；农联公司于判决生效之日起十五日内向重钢集团公司返还渝中区解放东路112号2幢和3幢房屋；驳回重钢集团公司的其他诉讼请求。

判决作出后，双方当事人均服判息诉，一场持续多年的文物租赁纠纷画上圆满句号。

“这起案件的裁判创新在于打破了‘合同到期即腾房’的传统思维，将文物保护的特殊要求融入民事裁判，既依法维护了文物的历史文化价值，又兼顾了各方合法权益。”朱锐解释。

这起案件的审理是重庆五中院加强文物司法保护的一个生动实践。自2023年12月设立重庆环境资源法庭以来，重庆五中院始终高度重视长江流域文物保护工作，立足辖区文物资源丰富的实际，创新推出一系列文物司法保护举措，为历史文化遗产筑起坚实的司法屏障。

如今，聚兴诚银行旧址已重新对外开放，修缮一新的文物建筑静静矗立在长江之畔，向参观者诉说着抗战时期的金融传奇。

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