重点摘要数据概览
时间分布：克而瑞物管根据全网披露的项目数据监测，2025年物业撤场项目173个。其中下半年物业撤场案例数量有所增加，Q3与Q4确定的撤场项目合计达130个，占全年统计总量的七成以上。
企业分布：在撤场企业统计中，头部企业身影显现。万科物业、保利物业、中海物业等TOP级物企的撤场案例数量位居前10，头部物企开始更加关注项目经营质量。
撤场性质：统计显示，64.7%的撤场案例属于物业企业“主动撤出”或“到期不续”，这一比例高于因服务问题导致的“被动解聘”，反映出经营性考量在撤场决策中的权重提升。
区域分布：苏州、重庆、武汉、成都四城合计占统计案例中超30%，新一线城市成为物业撤场案例较为集中的区域。
2025年，物业管理行业市场环境发生深刻质变。据克而瑞物管（CRIC）最新监测，与往年主要由服务纠纷引发的零星个案不同，本轮撤场呈现出规模化与头部化新特征。这标志着在行业回归经营本质的背景下，物企正主动寻求服务品质与运营成本的新平衡。这一现象反映出物业服务企业与业主之间的关系正在经历新的调整。在行业回归经营本质的背景下，如何平衡服务品质与运营成本，成为市场各方共同面临的课题。
撤场趋势变化：
规模有所增长，头部企业占比提升
基于对全国20余个重点城市、近两百个全网披露项目案例的追踪，2025年的撤场态势在规模、主体及性质上呈现三大新特征：
1、撤场规模与主体：下半年数量增多，头部企业案例显现
在2024年及以前，物业市场的项目更替多属于正常的市场轮动，退场原因主要集中在部分中小企业因服务能力不足而导致的被动解聘。然而，进入2025年，市场出现了一些新的变化：
第一，撤场案例在下半年相对集中。
数据显示，2024年上半年，市场上的撤场案例数量相对平稳。但进入2025年后，撤场项目数量开始增多，据全网披露项目数据统计，2025年物业撤场项目173个。特别是2025年第三季度和第四季度，确定撤场的项目数量分别达到62个和68个（含部分将于2026年初执行但已在2025年决定的项目）。这一时间节点的数量变化，反映出行业在面对部分经营压力较大的项目时，调整速度正在加快。
第二，头部品牌物业出现在撤场名单中。
在我们的统计中，多家头部物企均有撤场案例发生。如万科物业、保利物业、中海物业等多家头部物企均有撤场项目。这一变化表明，头部物企的经营策略更加务实——“主动撤场”不再单纯被视为经营上的挫折，更多是上市物企为了优化项目组合、提升整体经营质量而做出的策略性调整。
2、撤场原因分析：主动撤出比例较高，经营收支成为关键
相较于2024年多因服务问题导致的被动退场，2025年的撤场原因中，经营层面的考量因素显著增加。
数据统计显示，在2025年的撤场案例中，由物业公司主动发起函件、要求终止服务的比例约为64.7%，而因解聘导致的“强制退出”比例为10.7%。
这种“主动撤出”占比较高的背后，主要受项目经营收支平衡压力的影响：
收入端：老旧及遗留问题小区收缴率低，现金流承压。
成本端：人工与维保刚性成本上涨，击穿原有物业费红线。
供需错配：业委会换届时的降费预期与物企品质底线难以调和。
3、地域分布特征：新一线城市撤场案例相对集中
从城市维度来看，2025年的撤场案例在区域分布上呈现出一定的集中性，主要分布于苏州、重庆、武汉、成都等城市。
这些城市撤场案例较多，主要与当地的房地产市场周期有关：
交付高峰后的磨合期：这些城市在过去几年新房交付量较大。随着质保期结束，房屋质量等遗留问题开始显现，增加了物业管理的难度。
存量市场的博弈：在苏州、杭州等城市，业主参与小区管理的意识较强；而在重庆、成都等二手房交易活跃的城市，业主对物业费支出的关注度较高，更容易引发关于服务标准与价格的讨论，进而导致合作关系的调整。
撤场背后的深层动因：
多方诉求错位，矛盾集中爆发
物业项目的撤场往往不是单方面原因造成的，而是业主、物业企业与开发商三方在长期磨合中，因预期偏差和责任边界模糊而产生的“共振”结果。
1、业主端：参与意识提升，但质价预期仍需磨合
随着房地产市场进入存量时代，业主的公共事务参与意识显著增强。然而，在物业选聘与续聘环节，部分业主对服务品质的高预期与对物业费支出的低预算之间存在显著错位。
一方面，经济环境变化使得降低居住成本成为部分业主的直接诉求，但这一诉求有时脱离实际运营成本底线。重庆某小区曾提出将物业费标准从3.2元/㎡·月降至1.9元/㎡·月，降幅超40%，导致物业企业因无法覆盖成本而退出。
另一方面，业主常将对开发商的不满（如房屋质量、承诺未兑现）转化为拒缴物业费的抗议手段，致使物业公司收费困难，运营难以为继。
2、物业端：责任边界模糊，企业经营回归理性
对于物业企业而言，撤场是在“品牌责任”与“财务生存”间的艰难平衡。当前，头部物企战略已从规模优先转向质量优先，对亏损项目容忍度降低。
首先，物业常被迫承担本不属于其的“无限责任”，如处理开发商遗留的工程问题，在高成本与低收缴率的挤压下陷入“服务差-不缴费-服务更差”的恶性循环。
其次，为维护财报健康，企业主动对在管项目进行严格财务审计，对收缴率长期低于红线、无改善预期的“失血”项目选择及时止损，将资源集中于优质项目。
3、开发商端：遗留问题显现，后期运营承压
开发商遗留问题已成为物业撤场的重要导火索。
其一，房地产销售放缓导致开发商空置房源增加，其拖欠的物业费形成巨大债务。例如，常绿某小区截至2025年累计被拖欠物业费超340万元，迫使物业公司垫资维持基础服务。
其二，交付时的工程质量缺陷（如设施减配、房屋漏水）随着时间推移维修压力爆发。当维修基金申请困难且开发商无力或推诿整改时，物业公司成为矛盾焦点，最终不堪重负而撤离。
深层根源剖析——行业系统性风险的集中爆发
业主、物业、开发商三方诉求错位与责任纠缠，并非孤立存在的个体矛盾，而是行业系统性风险长期沉淀后的集中暴露。上述矛盾是行业长期积累的系统性风险在宏观环境变化下的集中暴露。
1、“市场定价”在社区治理中失效
物业费定价机制失灵是核心诱因。
一方面，定价受行政指导价刚性约束，有时无视成本上涨，导致价格脱离市场实际。另一方面，定价易被非理性的业主集体行动绑架，部分业委会将“降费”作为核心诉求，倒逼物业接受低于成本的价格。
行政与舆论的双重挤压使“质价相符”原则难以落地，行业价值评估体系混乱。当价格无法真实反映服务成本与价值时，物业企业要么被迫降低服务品质，要么选择亏损运营，最终大概率会走向“服务降级—欠费增多—理性撤场”的循环。
2、社区治理结构先天性缺陷：权、责、利的“错配”
社区治理结构存在的先天性缺陷，核心是权、责、利的严重错配。这种错配形成了三类较为突出的现状：业委会拥有决策权但常缺乏专业能力；物业企业承担主要运营责任却对关键决策缺乏话语权；开发商负有根本责任却在交付后常处于法律与执行层面的缺位状态。这导致社区易陷入“决策不专业、执行无保障、追责无对象”的困境。
3、信任体系崩塌：多方对立的恶性循环
业主、业委会与物业间的信任崩塌是矛盾激化的关键催化剂。“搭便车”心态（如“别人不交，我为何交”）盛行，导致公共资金枯竭。
信任崩塌源于：公共收益收支不透明，引发业主质疑；部分业委会行为失范，或提出不合理要求，或自身欠费，加剧对立；以及“劣币驱逐良币”现象——优质物业因亏损撤场后，由服务水平较低的公司接手，小区陷入服务质量持续下滑、缴费意愿更低的恶性循环。信任消失后，良性契约关系扭曲为对立关系。
4、行业发展模式转变：规模狂奔的“阵痛”
物业行业此前长期奉行的“规模至上”发展模式，也为当前的危机埋下了隐患，如今在宏观下行周期中，行业正经历这一模式带来的“阵痛”。
在行业快速发展阶段，不少物业企业为抢占市场份额、扩大规模，承接了大量先天不足的项目——这些项目要么定价过低，要么配套不完善，要么开发商遗留问题突出，从一开始就处于亏损或微利状态。
在房地产市场繁荣、行业利润空间较大的时期，企业尚可通过其他优质项目的收益弥补这些“问题项目”的亏损。在行业利润空间收缩的宏观下行周期中，这些先天不足的项目集中“爆雷”，企业为应对系统性风险，主动战略性退出亏损项目，成为当前撤场潮的重要背景。
破局之路——重构规则、修复信任、厘清责任
面对系统性危机，亟需业主、物业、政府三方协同进化，在博弈的废墟上重建可持续的“社区共同体”。
1、重构价值评估体系：推动“质价相符”落地
短期内的现实破局点，在于强制推行成本透明化与服务标准化。
借鉴万科物业“弹性定价”模式中已被验证的有效成分，要求所有物业合同可附带“服务清单与成本构成附件”。该附件需将安保、保洁、绿化、公共设施维护等核心服务项目，拆解为可量化的频次、标准和对应成本，让业主对“钱买了什么”一目了然。这能有效减少因信息不对称引发的无端猜疑和议价冲突。
长期的治本之策，在于建立与服务挂钩的、有弹性的价格形成机制。
推动地方政府或行业协会制定发布本地区的《物业服务等级标准与成本信息指引》，为定价提供客观基准。探索建立“服务标准-考核评价-价格微调”联动机制，对服务达标、满意度高的项目，允许依据成本变动指数进行有限、渐进的价格调整，以覆盖刚性上涨成本。
2、重建社区信任纽带：以“透明”化解“质疑”
从最易引发矛盾的“公共收益”和“服务过程”入手，推行渐进式透明，重建社区信任纽带。
一方面，将“公共收益公示”作为强制监管的起点。
应严格落实住建部相关规定，要求物业企业每季度在小区显著位置和线上平台，公示公共部位经营收益、支出明细及结余情况。对于条件成熟、业委会运作规范的小区，可积极稳妥地试点“酬金制”模式。其核心是物业公司按约定比例收取固定管理酬金，所有物业费和公共收益进入共管账户，支出需经约定程序审批，账目完全公开。这种模式能从根本上解决利益冲突问题。
另一方面，深化“红黑榜”与专项治理联动：将“红黑榜”与“整治履约不到位、侵占公共收益”等专项行动紧密结合。
将专项行动中查实的突出问题，作为信用评价和“红黑榜”定级的核心依据。例如，经查实侵占公共收益且拒不返还的，可直接列入“黑榜”并予以最高信用扣分。由区住建部门牵头，整合投诉、履约、诉讼等信息定期公布，为业主选聘物业提供权威参考，通过市场选择实现优胜劣汰。
3、厘清责任边界：构建“向前追溯、向后托底”的权责闭环
破解物业成为“替罪羊”困境的关键，并为服务退出设置“安全网”。
向前端，必须强化对开发商责任的追溯与锁定。
建议在新建商品房预售资金监管或竣工验收备案环节，增设“物业质量保障”条件。同时，应明确空置房物业费由开发商承担至房屋售出或交付给业主之日，从源头上杜绝这一转嫁成本。
向后端，建立务实有效的“应急服务接管机制”。
制定统一的《物业服务项目退出交接指引》，明确撤场、交接的流程、责任与时限。街道办事处（乡镇政府）应切实承担起属地责任，事先摸排、备案辖区内具备基本服务能力的应急物业企业或社会组织名单，并制定简洁明了的应急接管工作预案。一旦发生非正常撤离，立即启动预案，维持基础服务，并协助业委会依法选聘新物业，确保社区服务不“断档”。
4、各方角色的能力提升：从理想呼吁到能力建设
最终的共同体构建，依赖于各方基于现实的角色调整与能力提升。
业主与业委会：需从“维权情绪”转向“治理理性”。街道社区应组织面向业委会的实务培训（财务、法律、议事规则等），鼓励其借助第三方专业机构进行审计评估，提升决策专业性。
物业服务企业：需从“规模扩张”转向“专业深耕”。建立科学的项目评估与风险退出机制，敢于对权责不清、成本无法覆盖的项目说“不”。将资源集中于通过数字化、标准化提升运营效率与服务体验，以优质服务为核心竞争力。
政府与行业组织：需从“被动调处”转向“主动构架”。住建部门工作重心应转向构建市场规则与提供公共信息（如成本指引、信用平台）。司法部门需加强对物业纠纷典型案例的研判与指导，统一裁判尺度。街道办事处需强化指导业委会、组织应急接管的常态化能力与资源配备。
小结
2025年物业撤场潮的集中爆发，是行业告别粗放扩张、回归经营本质过程中的阵痛，也是重构社区治理生态的重要契机。其根源在于定价机制失灵、治理结构失衡等系统性风险。未来，行业的核心竞争力将不再是规模，而是服务品质、运营效率与社区信任的深度。唯有通过重构基于“质价相符”的市场规则、优化权责清晰的治理结构、促进各方协同进化，才能推动物业管理行业走向更规范、健康、可持续的发展道路，为构建和谐稳定的社区环境奠定坚实基础。
- The end -
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产、资管、租售、物管、科创、证券等房地产领域。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、栅格土地评估系统、城市租售系统，CAIC投管云、资管云等，为大量房企提供了决策依据。
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