万科：穷庙富方丈，金融永动机（三）|万科|上市公司|房地产业务|持股|方丈|股权|金融永动机

如何用十年时间，隐秘的掏空一家千亿上市公司。答案是，往这家公司的体内插一根水管，再给水管接一台核动力的发动机。

上一期，我们说了，万科的合伙人计划，仍旧无法让核心管理层实现躺赚。无论是资金的使用效率还是公众的高频监管，都是制约利益最大化的瓶颈。

那怎么突破这个瓶颈呢？答案，就八个字——影子万科，体外循环。

生活较真，我是酷温。今天咱们就顺着这根插在万科身上的这根 “水管”，扒一扒万科管理层如何用十年时间，通过一套环环相扣的资本游戏，把千亿房企的家底悄咪咪搬空。

本期视频价格一个赞，点完开始。

壹

首先，将万科的利润，洗出去的第一步，是给流出去的钱，找一个隐秘的由头。

万科的由头，是“同业存款”。

简单来说，万科将各地项目上的，预售监管账户外的闲置资金，归集到总部，并以 “同业存款” 的名义贷款给财务公司。

逻辑上没问题，让闲置的资金，创造更多的收益，看上去还是为股东利益着想呢！但实际，并不是这么一回事。

根据权威媒体援引知情人士的说法，这些同业存款资金，动辄数十亿，期限一年，但年利率仅为1.8%-2.2%，甚至不如你几千块钱，存在支付宝里面的利息高。

对比同期行业数据，2015-2021 年房企持牌财务公司的同业存款市场化利率，普遍在3.5%-4.2%区间。

而之所以低利率，不会被发觉，原因也很简单。

因为万科贷出去的钱，在财报中只会体现为“货币资金” 减少，与此同时，“其他应收款” 还会增加。

因此，光从财报上，你看不到万科有任何损失。而用财务公司，将万科的钱贷出来的那一刻起，这笔钱，就开始脱离公众视线了。

当然，脱离公众视线的钱，不等于是自己的钱。如何让这些钱变成自己的钱？

答案是——让这些钱，去怀孕，去生仔，那么，那些生下的仔，就和万科没有任何关系了。

而为了让钱生仔，万科的管理层们，一共构筑了三大通道。

贰

第一大通道，员工。

财务公司拿到的低息贷款，会以资本金的形式，被注入鹏金所，这是一家万科参股的资金平台，有放贷的资质。

而钱到了鹏金所之后，鹏金所就会以“供应链普惠金融”“员工福利贷” 等名义发放贷款。

而贷款的对象，正是万科的高管和员工。

高管会以2%-3%的利率贷款，然后跟投万科的项目。你可能说，2-3%的利率，鹏金所有得赚吗？当然没得赚，对于高管来说，财务公司和鹏金所，只不过是从万科低价拿钱的通道。

想要让钱生钱，真正靠的是员工。

普通员工跟投贷款利率，差不多10% 以上，为什么这么高利率，普通员工也愿意贷。还记得我们上一期视频说过的跟投收益吗？差不多有20%，因此对于员工来说，点点手指，就能有10%的收益。

而且，万科为保证员工贷款的积极性，还搞出了一个“博商顺泰”公司，简单粗暴的发售20%左右的理财产品。

作为万科员工，你只需要左手倒右手，就能挣利差，就问你香不香！

那这个博商顺泰是谁？

据报道，博商顺泰对外宣称是“万科员工创业的独立财富公司”，但调查显示，其核心团队均为万科前职业经理人，20%理财产品吸纳的资金，同样是流入万科的，是万科的项目。

2019-2021年间，博商顺泰发行了 137 款产品，绝大部分，都是投向了 “万科系” 项目，包括住宅开发、商业运营和长租公寓。

而且在这些项目中，博商顺泰还拥有“优先收益权” ，也就是项目销售回款后，需优先偿还博商顺泰的理财本金及 20% 的固定收益，剩余部分才算是万科的项目利润。

在这通操作下，一个完美的闭环出现了：

万科的钱流入万科财务公司，财务公司流入鹏金所，鹏金所流到员工手上，再从员工手上流入到博商顺泰。最后流到了万科项目里。

看清楚没有，钱还是那个钱，项目还是那个项目，但是原本属于万科股东的利润，早被鹏金所的利差和博商顺泰的高收益提前吃干抹净了。

所以，对于万科来说，很多项目，看起来可能是亏损，或者是微利。

但是，与此同时，体外循环的那一圈，早就吃的脑满肠肥了。看懂的扣1！

如果说财务公司从万科拿钱的成本是2%，那么经过这一套循环，即便完全不算博商顺泰的浮盈，也至少有8%无风险利差，就留在了财务公司 - 鹏金所体系内。

按年均百亿资金滚动计算，光这一项，每年就有至少8亿元，从上市公司被抽走了。

看上去好像也不多对吧，那是因为，这条通道的主要收益，是给员工贷款，所以吃相没办法太难看。

但，我这么大资金池，总不能都做福利贷款吧？

于是，在员工之外，万科高管们盯上了第二个对象，供应商。

供应商有没有借款需求呢？有当然最好，没有的话，那就给他们创造需求！而这就是抽取利润的第二大通道，供应商贷款。

相比于给到员工10%利率的贷款，鹏金所给供应商的贷款利率高达 15%-24%。

而供应商之所以愿意贷，很多时候是因为不得不贷。

首先，万科对供应商的付款条件极为严苛。

大量过程验收、资料审核关卡，都可以将账期无限延后。

中金公司研报估算，峰值时万科占用供应商资金超过 300亿元。

一旦供应商资金链被拖到紧张了，发不出工资了，垫不出货款了。万科就会贴心的推荐，鹏金所来给你续命。

鹏金所会和供应商谈，将你对万科的 “应收账款”拿来质押，换取15%-24% 的高利率贷款。

当然，供应商的结款账户，也必须得变更到鹏金所来，一旦万科的应收账款下来了，鹏金所先拿走本息，剩下的才结算给供应商。

而这就形成 “拖欠 - 借贷 - 抵扣” 的资金转移链条。

而一旦到了这个时候，鹏金所想赚多少钱，已经完全自己可以说了算了。

因为赚多赚少，全看万科的付款节奏。

万科付款快一点，鹏金所少赚一点，万科付款慢一点，鹏金所就多赚一点。

当然，也有玩过火的时候。广州某建筑公司在鹏金所借款1.2亿元，年利率22%。

等到万科的工程款结算下来之后一算，工程款还不够付鹏金所贷款本息的。

工程款被全部扣完之后，仍旧倒欠鹏金所 3000万元，最终破产。

如果说前两个通道，是管理层通过员工和供应商，去薅万科闲置资金的利润。那么第三个通道，就是管理层直接下场，来挖万科自己的墙角了。

简单来说，管理层会找“傀儡”来做自己的合作方，再将项目利润通过傀儡，转移到自己的账上。

具体怎么操作，河北唐山的项目，就是大概可以让你管中窥豹。我们一起来看下这个操作有多骚。

2018年唐山市高新区挂牌两宗地块，随后地块被一家名为唐山万富合益的公司收入囊中，价格6亿元，40天内付清。

万富合益是谁？是唐山万科和本地开发商唐山今牛，新组建的合资公司，其中唐山万科持股 51%，唐山今牛持股 49%。

那唐山今牛又是什么背景？答案是没背景。这家公司，是拍地前6个月，刚成立的无经验无资金的皮包公司。

但是合作条款显示，这家皮包公司却要承担项目前期资金投入，包括6个亿的买地资金。

是不是很诡异？

那我就给你揭开真相吧。

其实在合作一开始，今牛公司就与一家名为“红色崛起” 资管公司签订了 11 亿元本金的借款合同，利息为 11.27%，拍地的第二天，钱就到账了。

红色崛起的钱哪来的？经过穿透之后，钱来自华能贵诚信托，而华能贵诚信托是万科事业合伙人计划核心载体—— 盈安合伙的第一大股东。

还记得我们上一期视频里面说到的盈安合伙收益归谁吗？60%归万科的核心高管。

所以，看清楚了吗？这笔钱，根子上，还是来自万科的高管们。

你以为贷款放给的是皮包公司，唐山今牛，其实是左手倒右手放给了唐山万科自己。

说是合作，但是在操盘过程中，万科甚至收走了今牛公司的公章和网银，自己全权代为操作。

没错，唐山今牛不过是个傀儡角色。

11亿的贷款，11.27%的利息，红色崛起拿0.27%，剩下11%最终进入到华能贵诚信托的账上。

而那事件是怎么被曝光的呢？说起来也很搞笑。

唐山今牛之所以愿意当傀儡，是因为，明面上，合资公司里面还有49%的收益是归自己的，在扣除11.27%的资金利息后，唐山今牛还是有点赚头的。

相当于，大佬在他幕后吃肉，他在前台喝点汤。但是，大佬贪心起来，连汤也没给他留。

借款合同到期后，合资公司并没有选择归还红色崛起的11亿本金，而是持续将合作公司的利润，拿出来给幕后大佬支付利息，总计利息付了 1.8 亿元。

最后导致今牛公司 49% 股权对应的利润，完全被利息吞噬掉，走投无路之后，将万科告上法庭，这件事才暴露了出来。

当然，你是不是以为高管搞钱，就我上面说的三条管道，错了，那只是冰山一角。

这三条管道，只不过是核心高管层的操作手法，而在深铁改组万科管理体系之前，万科是大区制的。

而在当时几乎每个大区，都有自己的财务公司，而这些财务公司同样干着归集所属地区的资金，然后体外循环，再从万科头上套利的事情。

万科这个庞然大物上，插着的水管，轰鸣的永动机，何止三个，具体多少个，当下根本没有谁说得清。

叁

当你看清楚这套体外循环的逻辑，你就一定能认清一件事，那就是为什么万科嘴上喊着“活下去”，但是身体却无比诚实，一路狂飙。

因为这里面最扎心的逻辑在于，万科活下去了，和管理层就不能富下去，管理层想要富下去，万科就不可能活下去。

没错，万科管理层的利益早已与万科的“规模扩张” 深度绑定：

盘子越大，股价越高，股价越高，持股计划收益越多；与此同时，项目越多，跟投和体外循环的利润越丰厚。

而一旦万科停下了脚步，就约等于击鼓传花的鼓声停了，所有人的收益，都会在顷刻间戛然而止。

这就是为什么2018 年 9 月，万科秋季例会喊出 “活下去” 的口号，但是当年依旧拿地金额达到 1316 亿元，位列行业第一；

并在此后3 年内，攻城略地的势头一点没减，每年拿地超过1000亿以上，一直保持行业前两名的位置。

不是他不愿意停，而是万科高管上上下下，每个人的脚，都踩在油门上。而这台列车早就没了刹车。

可能你要问了，万科难道看不到房地产下行吗？在明知风险很大的情况下，还如此扩张，万一万科这个宿主被弄死了，寄生在万科身上的高管们，难道不会利益受损吗？

答案是不会。

因为对于管理层来说，风险和收益完全的不对等。

拿着万科创造的利润，在几乎全明牌的情况下，炒万科的股，跟投万科的房，这已经是亏损的概率极小的行为了。

更不要说，他们更多的利润，在于拿万科的资金来放贷，并提前通过傀儡合作方，榨干各个项目的利润，这几乎就是无风险的收益。

所以，对于他们来说，如果赚了，那就是指数级的大赚特赚。

如果赔了，那么，欠下的债是公司的，烂尾的房是业主的，趴在地上的股票是股民的，仍旧和我无关。

会不会有法律风险呢？在当时看几乎不可能，不管是鹏金所还是博商顺泰，不管是红色崛起还是其他的财务公司，所有的账目发票都经得起核查，都是所谓的“正常”商业行为，即便这些插在万科身上的体外公司暴雷了，那也是白手套来承担罪责，博商顺泰、博商资管的股权最终由海外离岸公司或员工持股平台控制，与万科上市公司无直接股权关系，更与万科体系内的高管无关。

没错，他们早已通过制度，给自己设计了一层一层，一道一道的风险隔离墙。

以至于，万科最后疯狂到什么程度呢？

2020年，三道红线下来，对负债率开始做硬核规定，不让你一路狂飙了。

按道理，这时候该收手了吧？并没有。

万科走了另外一条路，还记得博商顺泰吗？其旗下的博商资产，依旧用“明股实债”的方式，给万科继续加杠杆。

博商资产吸纳众多社会资金，包括险资，投到了万科新项目之中，这些新的资金方，名为项目股东，但万科实际却承诺了8-10%的固定收益，和借债并无二致。

但是，通过这一举措，万科大量负债，就被藏到了表外，顺利规避三道红线的监管，在扩张的路上继续一路狂奔。

而博商顺泰，一边帮管理层转移利润、一边助推万科扩张，完美闭环了管理层的利益需求。

最终做出了，我们现在看到的超过4200亿存货。

只不过，这些存货在下行期，开始集体贬值，加上存货卖不动。最终去年亏损400多亿，今年亏损800多亿，将过去几十年积累的未分配利润，被一把亏干净。

而巨额减值亏损，自然也牵扯到依附于万科的体外资金平台，资金链断裂、兑付危机爆发开始频上热搜。

鹏金所也在2024年全面暴雷，据未经证实的消息，鹏金所未兑付理财产品规模约8亿元，超50亿元跟投资金被套牢，长沙万科森林公园项目即便售罄回款36亿元，员工仍未收回分文本金及收益；