飞光｜香港理工大学计算机博士
现在聊起买房，有房的在琢磨要不要提前还贷，攥着现金的在苦等市场底。大家目光都盯着自家门口，但很多人没注意到，香港楼市已经悄悄完成了一场教科书级别的触底测试。
（图源网络）
衡量香港二手楼价的权威指标中原城市领先指数CCL，2025年底报收144.11点，全年累计上涨4.7%。这是连跌三年后首次翻红。从2021年8月高位的191.34点一路跌到2025年初的134.89点，四年缩水超过四分之一，割肉离场亏上百万的业主不在少数。
香港的情况有其特殊性，不能照搬。但它像一个实验样本，把楼市触底需要什么条件，展示得清清楚楚像一个实验样本，把楼市触底到底需要什么条件这件事，展示得清清楚楚。
（图源网络）
不谈涨跌，先让市场的水流动起来
2024年2月28日，香港财政司司长陈茂波宣布撤销所有住宅物业需求管理措施。额外印花税、买家印花税、新住宅印花税全部取消。此前一个非永久居民买套1000万港元的房子，光额外印花税就可能掏150万到300万。
撤辣的本质不是推高房价，而是恢复市场流动性，把定价权还给市场。没有成交量，价格涨跌都只是账面数字。资产价格下跌时，人为的交易壁垒只会加剧恐慌，让真实供需碰不上头。
效果不止是立竿见影，而且越来越猛。2024年一手住宅成交16861宗，同比暴增57.8%。到了2026年1月，一手私宅成交额192亿港元同比翻倍有余，二手成交额也同比增长56%。2025年全年新批按揭贷款3373亿港元，同比增22%。水不仅流动起来了，而且越流越快。
但光开门不够，门外没人排队也是白搭。
2024年3月相关报道（图源证券时报网）
22万新港人带来的不只是人头，还有真金白银
从2022年底起，香港推出高端人才通行证等多项引才措施。截至2025年7月底，各计划累计收到51万份申请，34万份获批，超22万人才带着家人抵港，远超三年引入10.5万人的预期。
香港高端人才引进（图源搜狐财经）
这批人不是普通劳动力。高才通要求年薪250万港元以上或全球百强大学毕业，续签月薪中位数约4万港元。这是自带高薪和存款的优质购买力，填补的不仅是人口缺口，更是有效需求。
22万人加上超10万随行家属涌入，七成续签高才租住私人住宅，本就紧张的租赁市场被挤满。租金指数从2022年底到2025年年中涨超一成，热门区域突破2019年历史高位。
关键是香港绝对租金太高，两居室月租动辄两三万港元且年年涨。当月供因降息在变便宜而租金越来越贵时，买房就不再是投资冲动，而是防御性刚需。2025年下半年，大批租客转为买家。
（数据来源中金公司研究部，图片系团队自绘）
一笔账算明白，底就托住了
这轮触底最硬的支撑是什么？是一笔实实在在的账。
香港实行联系汇率，美联储降息后香港利率跟着走低。根据中金公司数据，截至2025年12月新批按揭平均利率已降至3.25%。与此同时，A类私人住宅的租金回报率为3.6%。
3.6%对比3.25%，差距不大，但意义关键，因为它刚刚从负转正。以前利率高企时买房收租是倒贴钱的，月供比租金高，越持有越亏。现在虽然息差还很薄，但租金已经能覆盖按揭利息了。对于一个刚经历四年深跌的市场来说，从亏钱到不亏钱，就是最重要的心理拐点。
理性买家算的就是这笔账。他们不赌涨跌，奔的是租金回报能不能覆盖持有成本。一旦等式成立，就会有人愿意入场。摩根士丹利2025年年中也判断，香港住宅价格已见底，正处于持续数年上行周期的起点。
当然隐忧并非没有。B类物业回报率3.1%甚至还没跑赢利率，新房供应量大，高才续签率有待观察。这轮回暖的底并非坚不可摧，但方向是明确的。
1月中原大型屋苑领先价格指数环比增长2.5%，同比增长7.3%（数据来源中金公司研究部，图片系团队自绘）
抛开香港看自己，未来买房盯紧两笔账
同一套逻辑放到内地，恰恰解释了很多城市为什么还在摸底。
麟评居住大数据研究院报告显示，2025年上半年内地50城平均租金回报率2.08%，一线城市仅1.82%，深圳1.61%，厦门1.36%。房贷利率经多轮调降仍在3%上下。香港优质物业刚实现租金跑赢按揭的微弱正息差，内地一线的负息差却还有一个多百分点要追赶。同一道数学题，两边差距一目了然。
（图源麟评居住大数据）
过去二十年买房靠别人都在买和早买早赚，那个阶段正在远去。以后判断房子值不值得关注，盯紧两笔账就够了。
第一笔是人口账。这个城市有没有年轻的、有消费能力的人在净流入？没人接盘，流动性起不来。
第二笔是租金账。年租金除以房价的回报率，能不能跑赢房贷利率？能，说明有人愿意为居住价值持续付费。差太远，就得掂量。
香港连跌三年后翻红，就是这两笔账同时算过来了。人来了，租金涨了，利息降了，三条线交汇到了一个节点。
告别闭眼买房坐等升值的时代吧。未来的房子不再是博弈涨跌的筹码，而是精算现金流的账本。这笔账，早晚得学会自己算。
参考来源： 人民日报海外版：“抢企业”“抢人才”，香港交出“超预期答卷” 光明网：香港加速打造国际高端人才集聚高地 经济观察网：摩根士丹利：香港楼市或迎来四到五年的上升周期 新浪财经：大摩：香港楼市上涨周期正式启动 中金公司研究部：香港地产2026年1月数据点评——一手私宅成交额同比翻倍，房价创三年以来单月最大涨幅 中国房地产协会官方网站：报告｜上半年租金回报率跑赢理财收益率 腾讯新闻：租售比调查研究｜2025上半年租售比提升至2.08%，租金年回报率跑赢理财年收益
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