网上一直有很多关于楼市的见解，有专家说的，也有经济学家说的，还有一些自媒体的个人观点，但真正让人信服的观点则是少之又少。
原因很简单，自己都没经历过，净磨嘴皮子，给出的判断也仅仅是盲猜，结果自然只能听天由命。说到底，就是没有实践经验，没有真金白银投入，反正说错了也不会有什么损失。
但有一个人则不同，他就是李嘉诚。因为他在楼市中摸爬滚打数十载，积累了丰富经验。运作的资金体量之大，团队智囊之专业，内地应该很少有人能与之并驾齐驱的。
说直白点，人家都是依靠房地产起家，并摸清了楼市的运行规律，知道行业存在利弊和发展方向，商业上的“常胜将军”美誉可不是浪得虚名。
李嘉诚现在已经退休了，但退休并不代表不管集团产业任何事务了，不意味着在房地产界没有影响力。
我查询了一下媒体报道的李嘉诚在不同阶段公开表示过对楼市的预判，但我们看到的相关信息，基本都是经过媒体加工或者拼接，人家根本就没说过那样的话。现在想想也是，人家那么大商人，讲话往往都很隐晦，听得懂的自然懂，听不懂的也不会有什么坏处。
就原声视频来说，与时间比较近且与楼市有关的，我只查到了2019年记者会公开采访李嘉诚的视频，虽然话不多，但也足够给我们启示了。原话是这样的：
“今年来讲世界的经济都是很复杂的，大家都要小心，预计经济是会比较差的，我想今年是过去很多年来全世界GDP，几乎各个国家都面对低增长。香港楼价，我一向宗旨，应该尽我心说实话，自己量力而为，买来自住可以，因为买来自己住，买来炒楼就千万不要。”
如何理解这段话呢？起码道出了楼市的三个信息点。
一是收入可能面临增长乏力。他那个时候都感觉情形不对，感到未来几年的经济环境不会好，经济上不去，此前被炒高的楼市，自然也会面临收入与房价不匹配的矛盾，调整也是理所当然。
二是警告买房自住要量力而行，千万不要炒房。所谓量力而行，就是我们常说的考虑到家庭应对各种风险外，月供支付后不影响家庭正常生活，反正都是自住，房价涨跌也不会影响到家庭正常运转。
他的话很明确，如果后面几年买房仅仅是自住又能承担债务，没什么好说的，但如果是高杠杆炒房就千万不要了。说白了，大家收入都不行，市场面临调整压力，资产价格不但不涨，还会跌，一边还着利息，另一边面临本金减少，那不就是亏本买卖了嘛。
三是楼市调整不会是短期的。虽然李嘉诚说的是香港房价，但从历史看，我们的经济早已融为一体，楼市波动周期也基本是同频的。香港与内地楼市调整都从2021年高点开始下来，均价调整幅度也都在25%-30%左右。
现在看来，李嘉诚当时的预判非常及时，也非常精准，在那以后买房投资的人，如果是地段好、产品好的，可能少亏点，但如果二者都不占，估计本金都亏得肉疼了。
目前，内地的楼市调整已经超过4个年头，然而，一直到2025年结束，楼市调整仍在延续，无论是新房价格，还是二手房价格，整体仍在下降。按照统计部门发布的1月份数据显示，新房下跌城市数量从上个月的58个增至62个，市场压力进一步显现。
无论是李嘉诚此前对楼市的预判成真，还是当下市场困难延续，毫无疑问，都对房地产市场健康发展和经济发展产生不利影响。这些现状，国家也自然也是心知肚明，需要对症下药，极力扭转和引导楼市企稳。中央在对2026年经济工作部署时，将房地产纳入重要事项，从内容上看，今年的楼市将迎来大的转变，起码包括4大方面。
1.企稳概率大。今年的楼市工作目标是，着力稳定房地产市场，这个“稳”字，应是包括两方面的内容，一方面住房成交量要稳，从发改委、住建部、央行等部位的表态看，各种住房支持政策还会保持，同时针对实际，应该还会有更多的购房消费支持政策出来，以助力商品房成交量保持在一个正常水准。
另一方面则是价格要稳。现在不说房价立马就回升，起码要做到止跌，毕竟只有改变“只跌不涨”的预期，潜在需求才敢入场。从天津等地明确管控新房的备案与销售价来看，无形的手会发挥作用，让购房者看到市场的“底线”。
在“稳定”前面加一个“着力”，意味着，无论是成交量还是价格，都会采取一切可能的办法去实现目标，从这个角度看，今年楼市企稳的概率大。
2.新房将越来越少。楼市持续调整的直接市场因素是“供大于求”，所以，无论是中央部署，还是前段时间的地方两会要点，均把“控增量、去库存和优供给”摆在今年房地产工作的突出位置。一句话，通过减少新房供应，供应也仅是少量的优质地块、优质商品房（通过土地市场热度传导到二级交易市场），同时逐步消化库存房，实现“供求平衡”。
3.下调购房成本。通过发放购房补贴的方式促进住房消费，已经不是新鲜事了，目前各地都在做。今年要对公积金这一个10万亿级别的沉睡资金“破冰”，国家已经点名要深化住房公积金制度改革，肯定是要动起来的。
从目前一些试点地方的做法看，应该是围绕公积金使用的范围、贷款的额度，以及公积金贷款利率再下调。比如说，除了传统的增加公积金贷款额度外，家里一个人交公积金全家上下都可用来贷款买房、增加公积金贷款次数、增加公积金贷款套数、未有公积金的人可自行补交使用公积金贷款、使用公积金进行其他大宗消费等等。无论如何，经过调整后，按照公积金贷款利率与商贷利率差1个百分点算，每个月起码可节省3成的利息，这无疑明显降低了购房者的成本，有利于有住房需求的人积极入市。
4.房地产发展新模式雏形形成。国家要求今年要“加快构建房地产发展新模式”，虽然这个模式不是一年两年就构建成的，但从对住建部的最新专访来看，应该是“高标准的城市更新+好房子建设”两条腿走路，老房子有出路，新房子有高品质。翻译成白话，包括两层意思：
一是打造“好房子”，住有优居。新的住房建设标准已经开始实施，无论是设计水平、建造材料、建造质量，还是适老化、智能化等方面的标准要求，都堪称真正的“好房子”硬性条件。可以说，这样的房子，完全可以成为很多人的居所终极之选，不用再因频繁换房而烦恼；
二是通过持续的城建更新，要让老旧小区更宜居。不仅改造小区本身，还会对小区周边配套进行添置和升级，“好房子”标准中能实施的事项也可用于老旧小区改造中，让你居住的房子更安全、更现代以及更有活力。
由此看出，虽然李嘉诚老早就比较精明的预测了楼市未来，但我们也在与时俱进，根据市场实际，采取措施有的放失，其目标是促进房地产市场健康平稳发展。
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