进入2026年后，全国房地产市场总体情况如何？
这里，借助于我们监测的“全国房地产市场机会与风险监测系统”，跟各位分享一下具体指数的技术走势。
经过四年多研发与运行，这套系统的指标体系已经比较成熟了，今天主要聊聊全国房地产市场当期景气指数。
全国房地产市场当期景气指数，是一个综合指标，由住宅成交、价格、库存、土拍等四个分指标构成，这里将前三个重要指标分享一下。
细分指标之一：住宅成交景气度低位震荡
首先，我们看全国 50 个城市的总体住宅成交景气指数。
2025年11 月、12 月小幅回升，回升的幅度比较小。
如果看历史的大趋势，还是处于偏低水平。去年 9 月底新政之后，10、11、12 月反弹比较明显，之后是春节。
2025年小阳春反弹比较弱，3 月份的成交量明显低于2024年的 11、12 月，所以 4 月份开始成交量就开始萎缩了，整个夏天都处于特别低位的水平，四季度略有反弹。
如果看 12 月，50 城的新房成交同比增了 24%，二手房环比增了 10%，也就是新房增的多，二手房增的少。
主要是每年的年末新房有一个惯性的上冲，很多房企冲业绩，成交量会大增。
二手房的增长，说明年末确实有翘尾行情。
但如果看一手加二手的成交总量，同比去年 12 月份下降了 12%。
也就是目前这个量能与景气度，要低于一年之前。
我们再来看一下具体的城市，这是全国 50 城的新房量能走势（图略）。
2016 年量能最高，之后就是高位盘整。
2022 年全年大跌，2023 年小跌，2024 年跌幅加大，2025 年还在跌，但是跌幅相比 2024 年略收窄。
整个 2025 年，全国50个重点城市住宅成交了 1.56 亿平米，相比 2024 年降了 16%；同比连续下跌了 6 年，量能特别低迷。
分析量能低的原因，主要就是需求面特别低迷，购房需求量很少，新房的新增供应也在减少，所以需求面低迷是主因，新增供应减少是次因。
我们再看重点城市，这里罗列了一些一线和二线城市（图略），它们 2025 年度的新建商品住宅成交量同比 2024 年度的增速，只有 2 个城市是正增长，一个是武汉，一个是南宁。
武汉因为有一些非商品化的房源交易量比较大，类似动拆迁安置房、政府出面收购的一些房源，所以表现比较突出。南宁也是有这样的情况。
如果剔除异动因素，此二城估计都不会增长。
下滑幅度比较大的是深圳，跌了 35%，深圳主要是 2024 年 4 季度成交量冲得比较猛，最近降幅就比较大。
另外，郑州市场特别低迷，苏州成交量也非常低迷。
还有几个城市跌幅小一点，比如福州小跌、昆明小跌。
昆明比较有意思，2025 年度市场整体看还是可以的，不仅是销量，还有开发量、新开工量等，主要是昆明出台的政策比较多，再加上昆明的气候，吸引了一些人来这里养老、度假等等。
一线城市市场也偏低迷，北京跌了 15%，上海跌了 17%，杭州作为核心二线跌了 21%，另一个核心二线成都跌了 22%，跌幅都蛮大的。
再看一下二手房，二手房的量能同比增长情况还好。
总体来看，2016 年是高点，之后 2020 年是次高点，2021 年是第 3 个高点。2022 年特别低迷，之后 2023 年涨幅非常大，2024 年继续小增，但是 2025 年同比 2024 年降了 4%。
这说明主要是去年 9 月底新政之后，部分高等级城市二手房量增得很高，2025年因为没有新政出台，所以导致量能下滑。
看具体城市，大部分都是同比下跌的。
但是重庆增幅 10%，合肥增了 8%，上海、深圳增了 6%，武汉增了 6%，还有北京微增 1%，南京微增不到 1%，福州增了 3%，成都增长 2%，基本上都是一些高等级城市，一线和部分强二线城市。
跌幅大的是东莞，最大跌了 28%，佛山是微增的，还有金华、青岛跌超 10%，还有一些城市基本上是微跌，像是郑州、南宁、芜湖、扬州、西安这些城市。
所以看二手房的交易量情况，要比新房的更好看一些。
那么预测 2026 年，我估计 28 个城市的二手房成交量应该是增长的，大部分的一线、强二线城市都会继续增长。
2026 年二手房成交量会增，而新房很难增长，新房预计 2026 年相比 2025 年继续下滑，但是下滑的幅度会小一点，会小于 2025 年的 16%。
最后，再看一线城市，前面分别讲了新房、二手房，这里把新房、二手房加总之后，看一下一线城市的年度走势图（图略）。
最高峰是 2016 年，次高峰是 2015 年，这是当时楼市爆发的时候成交量特别高，然后 2020、2021 年有一波反弹，2022 年大幅下跌，2023、2024 年连续增长，但是 2025 年降了 4%。
其中新房降了 18%，二手房小增了 2%，这里说的是一手加二手的总量，所以这个态势是 2025 年相比 2024 年稍微弱一点。
从这个走势来看，目前的量能相比 2022 年是高的，预计 2026 年一线城市的成交量可能会跟 2025 年基本上持平，如果政策面出台的政策比较多，国家政策比较给力，那有可能会超过 2024 年，这是成交量的走势。
细分指标之二：住宅库存压力指数处于高位
我们看一下 50 个城市的总体库存。
目前这个库存的压力指数处于偏高位，只不过 12 月份下滑得比较明显，主要是 12 月份新房库存降了，二手房库存也降了，然后 12 月份的新房、二手房成交量是增的，就导致去化周期下滑了，所以压力指数是略有下滑。
但是目前压力指数还是比较高，数值是 104，它的含义是当前库存压力比较大，供大于求的情况比较突出。
目前房价正处于下跌状态，就是因为供大于求的情况比较明显。
在 2022 年之后，只有 2023 年小阳春的时候，库存压力大幅下滑，当时部分城市的房价就上涨了。
另外一个小低谷是 2024 年 4 季度到 2025 年 3 月份，因为 9 月底新政导致部分城市市场有所复苏，库存压力下滑，极个别城市像深圳、北京、上海、杭州，当时的二手房价格有所止跌。
细分指标之三：房价景气指数低位略有改善
关于房价，各位朋友们都很关心。
目前房价指数处于历史偏低位，数值是负的 165，这个比量能指标还要低迷，比库存指数的负值还要大。
但是最近 4 个月，这个负值小幅有所改善，不过目前的位置基本上和 2024 年的 2、3 季度差不多，都处于跌幅比较大、房价很低迷的状态。
2024 年 9 月份之后有一波反弹，然后弹完之后又回落，是一波脉冲式行情，而且指数也没有翻红。
目前房价虽然低迷，但展望2026 年，单看 50 个城市，或者说全国整体，房价很难止跌，就是跌幅收窄变小，但是想要止跌，2026 年依然比较困难。
这其实和库存压力指数的走势有关，因为只有当库存压力指数下滑到接近于 2023 年 3 月份的水平时，50 城整体才有可能出现房价止跌的情况。
目前这个指数是 104，还比较高，所以我估计未来 1 年很难降到接近 0 的水平，这是我们通过库存的走势来推断房价的走势。
接下来，看一下重点城市，很多朋友们可能比较关心自己所在城市的房价走势。
我们先看全国的房价指数总图（图略）。这是房价指数图，有两根线，一根线是 50 城总体，一根线是一线城市。
基本上二者的见顶时间都在 2021 年的夏天。
之后 50 城总体一路下跌，尤其是 2025 年跌幅又加大了，目前数值是 115。这个 115 是以 2011 年 1 月份的数值设置为 100 作为基准的，就是目前这个数值要高于 2011 年的 1 月份，但全国 50 城的房价已经回到了 2016 年 7 月份的水平。
这里的房价指数并不是纯粹的二手房价格，也包含了部分的新房价格，是以二手房的权重为主，兼顾少量的新房价格波动。
如果看一线城市，12 月底的指数数值是 133，远高于全国 50 城。
所以长期来看，一线城市即便房价下跌，但是房价的总涨幅依然明显大于全国主要城市。
目前一线城市的房价跌回到了 2016 年 9 月份的水平，所以目前来看各地房价都在跌，只不过跌的幅度有差异。
拿 2015 年年底和 2024 年年底相比，跨度一年，所有城市房价都跌了，没有 1 个城市上涨。
跌幅相对小点的城市，比如成都、太原、西宁，这几个是中西部地区的弱二线，成都是强二线，跌幅相对较小。
跌幅大的城市，像廊坊，环京地区的核心区，房价跌幅依然比较大；像珠海，属于广东地区，过去房价涨幅大，投资的泡沫比较大，和廊坊的性质比较类似。
廊坊是环京地区，珠海离深圳、广州比较近，还有南通，离上海比较近，凡是这些大都市圈外围的近郊城市，房价跌幅依然比较大。
还有徐州这个苏北的城市，以及武汉、合肥、南京，跌幅都超过了 10%。
再看一线城市，跌幅小的是上海，跌了 6%，深圳跌了 8%，广州跌了 10%，北京跌了 7%。
这里的房价跌幅是价格指数的跌幅，它的数值应该比我们实际感受到的跌幅要稍微小一点，所以可以加一个系数，比如乘 1.3 倍左右，结果可能会比较接近于实际感受。
展望 2026 年，我估计全国总体的房价还会继续下滑一些，但是下跌的斜率会稍微缓和一点。
50城房地产市场当期景气指数可能见底
把前面的成交、价格、库存 3 个指标，再加上没有展示的土拍市场景气指数，综合之后，得出房地产市场当期景气指数。
2025年的最低点出现在 9 月份，之后 4 个月在震荡中跌幅略收窄，也可以说 2025 年的 9 月份和 2024 年的 9 月份，指数都处于偏低位，形成了一个 W 型的走势。
那么展望 2026 年，我估计这个综合的景气指数应该会震荡式的回升一些，但不可能翻红。
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