昨天君临发了一篇房地产的文章，观点一针见血：
当下中国房价可能已经见底，且部分城市已经出现反转回暖的信号，建议大家重视！
没想到，反对的意见很多。
主要的逻辑就是：中国出生率在萎缩，人口在下滑，房价怎么可能上涨？
别开玩笑了！
是啊，人少了，房子就没人买了，房价肯定跌。
这话听着特别合理，特别符合直觉，特别像真理。
但现实会狠狠打你的脸。
全世界最典型、最极端、最没有争议的例子，就是日本。
日本已经人口萎缩二三十年了，老龄化全球第一，少子化全球第一，每年人口减少几十万。
照理说，日本房价应该早就跌成渣了吧？
可真相是：日本全国房价确实在跌。
但是，东京、大阪、名古屋这些一二线大城市，房价已经连涨十几年，至今仍在屡创新高。
一边是全国人口不断减少，一边是大城市的房价不断上涨。
这不是玄学，这是经济学最硬、最真实的规律。
先把数据摆出来，不玩虚的。
日本总人口，从1995年见顶后，一路下滑。
到2026年，日本已经连续16年人口负增长，每年消失几十万人。
老年人越来越多，年轻人越来越少，新生儿年年创新低。
按照朴素逻辑：人都没了，房子卖给谁？
房价不得崩盘？
现实是：
日本的农村、小城市、偏远县城，房价真的崩了。
大量房子空置，没人住，没人继承，没人买，甚至出现1日元一套房的奇观。
不要物业费，不要过户费，只要你愿意接手，房子白送。
但另一边呢？
东京、大阪、名古屋、福冈、札幌，这些一二线城市，房价一路涨。
东京23区，房价连涨12年，核心地段价格已经接近当年泡沫经济巅峰。
目前，东京都心6区新建公寓均价约1.8–2.0亿日元/套（70㎡），已追平，甚至略超1991年的巅峰价格。
由于新房价格年年涨，二手房也被抢着买，进一步推动近年外资疯狂进场，本地人拼命置换。
难道只是东京这个首都是这样吗？
不是的，我们拓宽一下视野，看看日本十大城市的情况。
以下，是日本十大城市近10年房价涨幅榜。
1，东京（23区+都心6区）
• 东京23区：累计+110%（翻倍），年均+7.7%。
• 都心6区（千代田/中央/港区/新宿/涩谷/文京）：累计+140%–160%，年均+9%–10%。
一句话：10年翻倍，核心区涨1.6倍，日本楼市最牛主线。
2，大阪（大阪市）
累计+85%–90%，年均+6.3%–6.6%。
一句话：仅次于东京，关西绝对龙头，10年接近翻倍。
3，横滨（神奈川）
累计+55%–60%，年均+4.5%–4.8%。
一句话：东京卫星城，跟着喝汤，涨幅中等偏上。
4，福冈（福冈市）
累计+45%–50%，年均+3.8%–4.1%。
一句话：九州枢纽城市，人口流入，温和上涨。
5，札幌（北海道）
累计+40%–45%，年均+3.4%–3.8%。
一句话：北海道枢纽城市，旅游+人口回流，小幅上涨。
6，京都（京都市）
累计+30%–35%，年均+2.7%–3.0%。
一句话：旅游+文化城市，温和上涨。
7，神户（兵库）
累计+25%–30%，年均+2.2%–2.7%。
一句话：大阪小弟，跟着喝口汤。
8，名古屋（爱知）
累计+15%–20%，年均+1.4%–1.8%。
一句话：工业城市，勉强跑赢通胀。
9，仙台（宫城）
累计+5%–10%，年均+0.5%–1.0%。
一句话：东北人口流出城市，房价稳定。
10，广岛（广岛市）
累计0%–+5%，年均0%–0.5%。
一句话：三线城市，横盘震荡。
同样一个国家，同样一套法律，同样的人口趋势。
小城市跌成狗，大城市涨上天。
这就说明一个最关键的问题：
人口总量，根本不是决定房价的核心因素。
真正决定房价的，从来不是“全国有多少人”，而是“人往哪里去”。
很多人理解错了人口萎缩。
他们以为：全国每个城市都均匀少一点人，大家一起慢慢跌。
大错特错。
人口萎缩的真实路径是：
小城市疯狂失血，大城市疯狂抽血。
全国总人口减少，但一二线城市的人口，反而在增加。
日本就是最典型的样本。
全日本年轻人，毕业后只有一条路——去大城市。
小城市没有工作，没有产业，没有机会，没有未来。
一二线城市有工作，有工资，有资源，有前途。
于是出现一个魔幻现象：
日本全国人口在减少，但一二线城市的人口在增加。
过去20年，东京都市圈净流入几百万人，年均有十万人口流入。
还有其余的地区枢纽城市，二线城市，像大阪、福冈、横滨、札幌、川崎、埼玉等，也在持续的出现人口流入。
它们，几乎吸干了全日本的年轻人。
你看明白了吗？
房价不是看“国家有多少人”，而是看“这个城市有多少刚需人口”。
一二线的房子，不是卖给老人的。
是卖给全国涌向一二线的年轻人、白领、中产、投资者。
全国人少了，不影响大城市的人变多。
大城市人变多，房价自然就涨。
这就是最朴素、最硬核、最无法反驳的逻辑：
人口流向，比人口总量重要一万倍。
还有一个绝大多数人不知道的冷知识：
人口减少，不代表住房需求减少。
因为房子的需求单位，不是“人”，是“户”。
日本就是教科书级别的例子。
日本总人口在跌，但家庭户数在很长一段时间里是上涨的。
为什么？
因为家庭越来越小。
过去一家三四口，现在单身、独居、丁克、晚婚、不婚，遍地都是。
一个大家庭消失，可能变成两个、三个小家庭。
人少了，但需要的房子反而变多了。
东京的单身公寓、小户型，卖得最火、涨得最猛、租金最稳。
不是因为人多，而是因为户数多。
这就彻底推翻了“人少=房没人要”的直觉逻辑。
人口结构、家庭形态，比人口数字更能决定房价。
再讲一句扎心但真实的话：
房价从来不由总人口决定，只由有效购买力决定。
日本全国确实穷人多、老人多、没钱的人多。
但一二线城市集中了日本最有钱、最有收入、最有资产的一群人。
日本的大企业、金融、科技、高端服务业，几乎全部扎堆大城市。
一二线城市的人均收入、存款水平、资产规模，远远甩开其他三四线城市。
房子这种东西，本质是稀缺资源。
不是人人都能买，也不是人人都需要买。
只要一座城市里，有足够多的高收入人群，房价就能撑住，甚至上涨。
日本全国普通人再穷，不影响大城市富人买房。
日本全国老人再多，不影响大城市年轻人接盘。
这就是现实：
房价，是有钱人的游戏，不是总人口的游戏。
为什么一二线城市的房价，能一直涨？
还有一个超级关键因素：
土地不增加，房子供应卡死。
比如东京，这是世界顶级都市圈，土地高度稀缺，管控极严。
想盖新房？难。
想大规模开发？更难。
一边是全国年轻人疯狂涌入，
一边是房子供应死死卡住。
供不应求，价格怎么可能不涨？
再看日本小城市：
土地随便用，房子随便盖，几十年建了一堆空房。
人口还在往外跑。
供过于求，价格怎么可能不跌？
一句话总结：
人口流入 + 土地稀缺 = 房价上涨
人口流出 + 房子过剩 = 房价下跌
没有例外，没有侥幸，日本已经把这条路走得明明白白。
为什么很多人被“人口下跌=房价下跌”骗了？
因为他们只看表面，不看本质。
他们只看数字，不看结构。
他们只看全国大盘，不看城市的分化。
真正懂经济、懂楼市的人都明白：
人口总量是虚的，人口流向是实的。
人口数字是虚的，有效需求是实的。
全国趋势是虚的，城市供需是实的。
人口萎缩，不会让所有城市房价一起跌。
只会让楼市彻底分化：
强者恒强，弱者归零。
这套逻辑，跟股市是一样的，过去一年白酒消费股都在跌。
难道A股牛市就不存在了吗？
2024年的时候，我说牛市要来了，很多人都说：你是疯了吗？
经济大环境这么差，企业到处都在裁员，业绩都在下滑，股市怎么可能涨？
但是，政策一出、流动性一增加，今天还有谁能否认牛市来了？！
这些逻辑，放到今天的中国楼市，也完全适用。
多学习学习，看看日本的例子。
你就能明白，人口萎缩其实不会阻止结构性房地产牛市的出现。
未来的中国楼市，会跟着日本走：
人口持续流入的核心都市圈、省会、强二线，肯定会上涨，核心地段还会大涨。
有人进、有产业、有收入、有土地稀缺性的大城市房价，肯定会迎来反转。
这不是政治正确，不是忽悠，不是炒作。
这是经济规律。
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