一个说真话的学区房博主
北京楼市观察
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北京二手房市场“卖爆”现象深度解析
一、市场数据验证“卖爆”事实
成交量激增：2024年北京二手房全年成交17.6万套，同比增长13.0%；12月单月成交21,556套，创近21个月新高（环比+14.9%，同比+66.3%），接近“火爆线”（2万套）阈值，市场活跃度显著提升。
价格分化明显：整体均价呈下跌趋势（12月44,512元/㎡，环比-1.58%，同比-17.86%），但核心区域如西城（12.6万元/㎡）、东城（9.5万元/㎡）、海淀（8.9万元/㎡）价格坚挺，郊区如昌平（3.6万元/㎡）、延庆（1.6万元/㎡）承压明显，学区房虽普遍降价（部分房源降价超百万元），但顶级学区房仍保持高位。
二、驱动因素分析
政策松绑效应：
限购优化：非京籍家庭购房社保年限缩短（五环内从5年降至3年，五环外降至2年），高层次人才降至1年；京籍多子女家庭可多购1套。
信贷支持：首套房贷首付比例降至15%，二套房降至20%；商贷利率不再区分首套/二套，五环内3.55%、五环外3.35%；公积金贷款额度上浮40万元（多子女家庭）。
税费调整：取消普通住房与非普通住房标准，降低交易成本。
需求端激活：
刚需释放：新市民、青年群体因门槛降低入场，尤其五环外区域成交活跃。
改善需求：多子女家庭、置换需求受政策支持，中心城区改善型住房热度提升。
学区房韧性：虽价格回落，但顶级学区房（如西城“老破小”）仍受追捧，部分通过精装修提升居住属性加速成交。
供给端调整：
挂牌量波动：2024年挂牌量一度达14.6万套（峰值），新政后回落至14万套左右，业主预期从“降价抛售”转向“分化博弈”，部分非热点区域房源下架。
新房供应减少：2024年住宅新开工面积同比下降15.3%，二手房成为成交主力，尤其“小阳春”前夕需求前置。
三、市场特征与挑战
结构性回暖：市场呈现“核心区稳定、郊区分化”格局，刚需与改善需求分层释放，节后预计温和复苏，但整体企稳需时间。
政策持续性：当前政策以“缓释”为主，长期修复依赖市场预期实质性改善，需关注后续优化空间（如限购进一步放宽、去库存措施）。
风险与矛盾：部分区域库存压力仍存（如14万套挂牌量需长时间消化），学区房政策调整（多校划片、居住年限规范）削弱学位溢价，需平衡教育资源公平与市场稳定。
四、专家展望
中原地产张大伟认为，政策激活了刚需与改善需求，但市场修复是渐进过程，需避免“过热”与“过冷”波动。
中指研究院曹晶晶指出，短期春节假期可能放缓成交节奏，但“小阳春”行情可期，全年或呈“震荡筑底、结构性回暖”态势。
北京市教委呼吁理性看待学区房，强调教育资源均衡化，引导家长关注学校特色而非单纯硬件。
结论：北京二手房市场“卖爆”是政策松绑、需求释放与市场调整共同作用的结果，核心区域韧性显著，郊区承压但政策托底效应明显。未来需持续关注政策优化、供需平衡及市场预期修复，以实现长期平稳健康发展。
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