来源：环球市场播报

一项旨在禁止机构投资者购买独栋住宅用于出租的法案正在国会推进，但许多大型机构已开始抛售数千套房产，且这一趋势已持续两年。

房地产数据分析公司Parcl Labs的研究显示，目前美国最大的一批投资者已成为房产净卖家。

在各大主要都会区房产市场，投资者房源在挂牌出售房源中的占比，均高于其在总住房存量中的占比。在达拉斯、费城、休斯顿等城市，投资者抛售力度最大。达拉斯的投资者持有当地9.2%的住房存量，却贡献了22.8%的新增挂牌出售房源。

据Parcl数据，FirstKey Homes的抛售意愿最为强烈，其挂牌房源数量是同行的两倍多。该公司还大幅降价，平均折扣达原价的10%，且每20天左右就会下调一次价格。

Parcl Labs联合创始人贾森・卢里斯表示：“当前房产市场波动剧烈，投资者正设法降低风险敞口。”他指出，租金收益已不及出售房产所能获得的回报。

“因此，套现离场、观望市场走向，是风险调整后更优的选择。”他说道。

美国最大上市房东之一的Invitation Homes，在2025年第四季度财报中披露，其全资收购的368套房产均为从多家开发商处购入的新建住宅；同期出售了315套存量房。

2025年全年，Invitation Homes全资收购的2410套房产“几乎全部”通过与开发商合作购入，同时出售了1356套全资持有的房产，“买家多为自住家庭”。

为推动住房可负担性，1月下旬，特朗普总统签署行政令，限制大型机构投资者购买独栋住宅用于出租，但专门用于出租的新建住宅不在限制范围内。

白宫随后向国会提交法案草案，提议禁止持有超过100套独栋住宅的投资者再购入此类房产，但无需出售现有房源。参众两院法案对“大型投资者”的界定门槛不同，但差距不大。

美国银行分析显示，独栋租赁住宅约占美国住房存量的10%；其中80%由“夫妻店”式小房东持有（每套房产不超过10套），持有10至1000套房产的中型投资者占17%，持有超1000套的大型机构仅占3%。

不过，这一数据正在下降。

次贷危机引发大衰退后，投资者曾大举涌入房产市场。部分地区房价腰斩，止赎房产激增，投资者以低价抄底并将其转为高收益租赁房源。

随着市场复苏，投资者集中抢占刚需房源，导致面向自住买家的入门级房源供应减少。在亚特兰大等城市，普通购房者难以与通常现金出价的投资者竞争，部分社区几乎被投资者完全持有。

但据Parcl数据，早在2022年、特朗普第二次就任总统前，投资者就已开始收缩，购房量减少。2024年底抛售加速，亚特兰大投资者目前的出售量几乎是买入量的两倍。

下一个风口

投资者如今正转向专为出租而建的住宅模式。

约翰・伯恩斯研究咨询公司研究总监里克・帕拉西奥斯表示，过去几年里，这种净抛售转变在很大程度上是资本循环的自然过程。

“2020年之后房价大幅上涨，许多独栋住宅租赁投资者在房价上行周期出售资产，然后将资金重新投入到收益率更高的专为出租而建项目中，而不是在高价、高借贷成本的环境下购买二手房。”帕拉西奥斯说道。

他指出，建筑商还会实时调整价格，而二手房卖家则不会。

“这为投资者提供了从建筑商手中折价购房的机会。”他补充道。

Invitation Homes一直在从莱纳等建筑商手中收购住宅，但今年1月，该公司宣布收购了总部位于亚特兰大的ResiBuilt Homes——这家公司专注于美国东南部高增长市场的出租屋开发。ResiBuilt此前每年交付约1000套住宅，而邀请之家计划进一步扩大规模。

“我们能提供的最有建设性的帮助之一，就是为我们服务的市场增加更多住宅供应。”邀请之家首席执行官达拉斯・坦纳在上个月的财报电话会议上对分析师表示，“尽管多年来我们与建筑商的合作一直支撑着这一目标，但收购ResiBuilt进一步扩大了规模，并让我们更好地控制成本、产品质量和交付速度。”

与此同时，前身为“美国住宅4租”的AMH公司，数年来一直在自行开发整座的租赁社区。在最新的四季度财报中，首席执行官布莱恩・史密斯表示：“自我们的从零开发项目启动以来，已为美国住房存量贡献了超过1.4万套新建住宅。我们2025年的业绩和2026年的展望，体现出我们将持续专注于扩大全国住房供应、提升居住体验，并为所有利益相关方创造价值。”