2026年3月4日武汉电（郑义、张涛）：2026年2月15日，春节莅临，到处洋溢着节日的喜庆，可在武汉市经济技术开发区（简称经开区）东风大道高档小区雲栖湖岸内，300多户业主愁云笼罩，他们注定过不好这个春节。原来，3个月前，雲栖湖岸开发商继将1-2栋楼盘改造成汉悦公寓后，又将目光投向小区的黄金楼盘7-10栋，湖景别苑转眼变成大杂院，小区房价应声暴跌……
随后，业主们向法学界求助，专家们认为开发商没有公寓建设规划许可、没有经过全体业主同意，随意更改商品住房的用途涉嫌违法！然而，经开区住更局工作人员却解释说，开发商已经网签备案，就是集中购房后再进行出租，做的只是租赁房。对于这个解释，业主们哭笑不得，开发商明明大力宣传1、2整栋改造成汉悦公寓对外出租，现在却矢口否认，难道他们是在“挂羊头卖狗肉”、运营的是“假公寓”？消息传开，群众一片哗然——开发商假借第三人之手能否有权变更商品住房的使用性质？商品楼能否整栋整栋地改造成商业公寓呢？一切都引起了社会的广泛关注……
湖景别苑突现整栋“人才公寓”
原来，雲栖湖岸所在地块曾是法国人经营多年的三角湖度假村，武汉城建集团有限公司（简称武汉城建）取得了这片土地的开发权时楼面价约1.2万元，随后让其旗下的公司武汉智信置业有限责任公司（简称智信置业）全权开发。2022年，雲栖湖岸启动了预售，开发商宣称小区绿化有保留30年、见证中法友谊的香樟树等树木、世界级的“武汉外校”，还有“房外有园、园中有景、景中有人”以及“将千亩湖境纳入窗景”的小区原生态环境，都达到知心、奢华程度……
武汉城建集团行政第一责任人张敏
小区从一开始就将目标盯在高净值人群，如公务员、知识分子和企业高层等，其目的就是缔造城市精英与高知群体生活圈。尽管经历了三年疫情及房地产行业下行，还是有300多名业主选择了雲栖湖岸。2024年12月中旬，经历2年多的建设，第一批业主开始收房了。然而，业主们很快发现房子有诸多的质量问题， 所有户型的地层都有地漏问题，经过反复投诉后才解决，而小区承诺的幼儿园至今没有着落等等。
2025年3月，业主们突然发现雲栖湖岸的1、2栋竟改造成了长租公寓—汉悦公寓，招租广告也铺天而来。在业主们质疑声中，开发商声称其做人才公寓，引进的都是政府机关部门高端人才，并回复说房销人员已被要求保密。原来，智信置业已悄悄地将1-2栋住宅楼名义上“卖”给了同样为武汉城建旗下的公司武汉安居集团有限公司（简称安居集团），安居集团运营的汉悦公寓是其保障性租赁住房品牌，1、2栋顺理成章地改造成了汉悦公寓。这样，安居集团将每套房子的每个房间以600-800元左右的价格对外出租，并通过各种宣传渠道招租。尽管安居集团口口声声说汉悦公寓只面对高端人才，而实际情况是进来的租户只要愿意缴费钱就可以入住，最短一个月起租。据业主调查，有自己做生意租来做员工宿舍的，有晚上摆摊的小商贩等，难以说是高端人才。
黄金楼盘改造被暂停，业主岂能被销售“捆绑”
2025年11月，业主们又得知开发商已将小区的7-10栋整体卖给了安居公司，并将已签订购房意向包括缴纳了购房订金全部退还给了客户，同步还关闭了对外售卖。这4栋住宅楼位于小区正中间，可谓黄金楼盘。如果这4栋住宅楼改造成集中式公寓，那么瞬间就拉低了雲栖湖岸的品质。消息传来，大家群情激昂，便自发地组织起来，写信投诉、拨打市长热线等，甚至不少业主家里的阳台上拉起了横幅，强烈抗议开发商住改商的行为。
小区内汉悦公寓的招租广告
随后，业主们反复与开发商沟通，并向经开区的职能部门进行信访和举报。然而，住更局等职能部门工作人员对此解释说，开发商自己卖给安居公司的住房是正常买卖行为，签有购房协议，并到房管局进行了网签和备案，跟正常居民购房一样，享有对外出租的权利，他们做的不是商业公寓，只是类似购房者将自己购买的住房用于出租的行为，是普通的租赁房。令人惊讶的是，这位住更局的干部还发表了雷人的言论说：“它的名字叫公寓，做的不是公寓！”同时，开发商也强调国家推出相关政策鼓励开发商去做保障性用房、将存量房盘活等理由来诠释自己做法的合理性。
对此，业主们表示了强烈的抗议，住更局等部门的解释难以自圆其说，只能骗小孩而已，既然职能部门认为开发商运营的不是公寓，是一般租赁房，那为什么开发商对外要叫汉悦公寓呢？为什么采取公寓集中封闭的管理方式呢？为什么采取公寓的盈利模式呢？住宅是70年的产权，公寓是40年的产权。官方不承认是公寓，开发商却以公寓的名义四处招租、以公寓的形式运营，这不是以“以其之矛攻其之盾”吗？
同时，业主们也认为国家是鼓励开发商做保障性用房、将存量房盘活，一般是指闲置或烂尾的商业写字楼、商业用房，并不是鼓励将改善型商品住宅不经变更用途，开发成集中式的公寓。2025年12月的一天，近百名业主情绪激动，在天台上集合喊出内心的不满，希望引起政府和开发商重视。这时，有业主情绪失控要跳楼，开发商负责人向上级汇报情况时声称——他们就是闹着玩的，不敢跳的，就是吓唬人。期间，有两位业主受伤，其中一位心脏不适被120救护车带走。
雲栖湖岸享有得天独厚的地理优势，一些业主认为，开发商从来没有认真销售过，疫情过后的2023年武汉楼市有转暖迹象，开发商却紧紧“捂盘”，没有全力以赴去销售，妄想等房价翻番再抛售。到2024年年底，雲栖湖岸首批业主交房时，武汉房地产已日薄西山。对此，在业主代表第四次与开发商交流时，开发商竟然提出一个捆绑式的方案：拿出10号楼，按照当前的市场均价1.35万每平方进行销售， 业主需要在2026年3月31日前，完成10号楼90%的去化，即成功推荐并销售80套。若目标达到，开发商可以考虑把剩下的几栋拿出来，也让业主们帮忙销售。然而，业主们在短短的2个月内根本完成不了这个任务。期间，有媒体披露了此事，开发商矢口否认有此协议，声称网上传播的协议没有盖章，不算数。不过，有业主提供了现场录像录音，可以确认此事的真实性。
部分业主在自家阳台上拉上横幅
不过，经过多次协商，开发商不得不口头上承诺搁置公寓楼的推进工作，客服“黄凯”也认真地回复称“在2026年5月前暂不制定运营方案和计划”。可不少业主认为此承诺意在制造“问题已搁置”的假象，旨在争取公寓装修的时间。 因为他们看到7-10号楼正在进行大规模、抢工式的装修施工，现场还可见大量建材进出。2026年1月16日，智信置业也突然发出公告，对雲栖湖岸7-10号楼改造提升项目进行了软装招标，甚至公开了招标图片。消息传开，业主们心里又犹如跌入冰窟。
11个多月来的体验，业主们深深感受到住宅租赁混合的危害性，例如租户在小区停车棚乱停电动车导致业主车辆无处停放；小区容积率因入住人员倍增而降低，小区入住人员流动性大，各种不知身份的人员短期频繁更换，安全性降低；小区整体房价因此大幅下降，同时业主房屋将难以再次出售；小区物业服务质量因人员多整体下降等。当然，令人痛苦的是，武汉市政府规定长期租赁房源和盘活自持房源运营期不少于10年，就说汉悦公寓的运营至少是10年，他们要忍受10年以上才能改变此等局面。
僵局待解，规划与法律不能沦为摆设
对此，业主们只得向法律界求助，一位法学专家接到业主们的投诉后，发表了自己的看法：从目前实际证据来判断，开发商应是将整栋商品楼改造成了公寓，有涉嫌违法的风险，主要有以下原因：首先、开发商将纯住宅楼改造成“公寓”或“商住混合”,必须要“调规”，要取得合法的公寓建设规划许可证，即向武汉市自然资源与规划局申报新的建设规划许可证，否则就构成违法。目前，开发商还没有向业主展示公寓建设规划许可证，涉嫌违反了《城乡规划法》。
其次、擅自变更房屋规划用途，违反了购房合同约定，甚至涉嫌违反《消防法》。根据《购房合同》约定，出卖人应按规划许可证规定建设商品房，不得擅自变更规划用途；不得擅自改变商品房及共用部位的使用性质；而根据《消防法》，住宅楼的消防设施根本满足不了集中式公寓的需求，未经消防安全检查擅自投入使用，给小区带来了严重的安全隐患。
经开区职能部门组织协调会进行答疑
再次，涉嫌违反《消费者权益保护法》、《民法典》。业主作为购房消费者，依法享有知情权、选择权及公平交易权，有权自主选择经营者、商品品种或服务方式。开发商在销售房屋前涉嫌虚假宣传，随后又刻意隐瞒将整栋楼改为长租公寓的关键事实，未向买受人进行任何告知，导致业主基于“纯住宅小区”的认知签订购房合同，实质侵害了购房者的知情权、选择权、监督权及公平交易权。换而言之，开发商将住宅楼整栋改造成公寓，需要经过利害关系人同意，需要业委会的同意，否则无效。
最后、关联交易损害了业主与国家利益，甚至开发保障性住房为名套取各种补贴的嫌疑等，造成国有资产的流失。因小区部分楼栋改为公寓，导致房价断崖式下跌，剩余的住宅房更是难以销售，不仅全体业主资产损失过重，而且国有资产也严重流失。当然，开发商错判市场形势，捂盘抬价错失售房窗口期涉嫌乱作为。
而对于开发商、有关部门不认可他们是在做商业公寓，法律界人士也表达自己的看法：既然开发商等认为不是在做商业公寓，那为何品牌宣传、招租都叫汉悦公寓呢？实际运营都是公寓的形式呢？若不是真公寓，那么就是“挂羊头卖狗肉”的假公寓了，国有企业明目张胆地做假公寓那么就罪加一等，有关法律的惩罚应更重！
至此，双方已进行了7次协商，经开区有关部门也参与其中，但均难以达成一致意见。不过，听明白了法学专家的阐释后，业主们心里豁然开朗，武汉市的规划与国家的法律岂能沦为摆设？纸究竟包不住火，妄图以改造的是“假公寓”来掩盖更改住房性质的行为终究见不得阳光，业主们决定一边拿起法律武器维护自己的权益，一边喊话开发商，要求“退款退房”。这起罕见的业主维护自己的权益事件该如何收场呢？媒体对此将保持关注之中！同时，假公寓在武汉流行，媒体呼吁有关部门应加大执法力度整顿，真正给人民群众一个满意的答卷……
文章来源《公众号-今日湖北》
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