2026年3月，上海二手房市场迎来关键转折，均价在经历长期调整后趋于稳定，部分区域出现回暖迹象，政策效应逐步显现，市场正从“以价换量”转向“量价磨合”新阶段。

一、整体价格走势：止跌企稳，跌幅收窄

根据最新数据，2026年3月上海二手房参考均价为‌51547元/㎡‌，环比上月微跌0.39%，同比跌幅持续收窄。自2025年4月起连续8个月下跌后，2025年12月成交价首次环比上涨0.6%，标志着价格底部初步形成。进入2026年，市场情绪逐步修复，3月首日成交量突破1000套，显示“小阳春”行情已提前启动。

值得注意的是，不同机构统计口径存在差异：房天下数据显示3月均价约51547元/㎡，而城市资管服务平台统计3月1日存量住宅均价为45800元/㎡，差异主要源于样本覆盖范围不同，前者包含更多中心城区高价房源。

二、市场结构性分化明显

本轮回暖并非全面普涨，而是呈现“核心区稳、外围筑底、需求分层”的格局：

区域分化‌

中心城区韧性凸显：长宁区3月环比涨幅达4%，成交均价逼近6.9万元/㎡；黄浦、静安、虹口等传统核心区保持稳定或微涨。

郊区仍在调整：普陀、徐汇、闵行等区域均价仍小幅下滑，市场处于筑底阶段。

户型与总价段分化‌

小户型成成交主力：60㎡以下房源占比超30%，首次置业的刚性需求成为市场回暖主要驱动力。

改善型需求谨慎释放：180-220㎡大户型成交套数环比上涨7.05%，500-800万总价段成交量表现优于其他区间，反映“卖一买一”链条正在激活。

板块热点转移‌

徐泾板块成交量环比暴增80%，或与限售房解禁、房东集中挂牌有关；曹杨、曲阳等板块受动迁预期带动，价格企稳回升。

三、政策驱动：沪七条落地，激活合理需求

2026年2月25日发布的“沪七条”新政成为市场转折点，从限购、信贷、税收三方面精准松绑：

限购放宽‌：非沪籍购房社保年限由3年缩至1年，居住证满5年可直接购房，预计新增潜在购房群体超15万人。

信贷支持‌：首套公积金贷款额度提至240万元，多子女家庭最高可达324万元，“认房不认贷”降低置换成本。

税收优化‌：沪籍成年子女新购唯一住房暂免房产税，激活改善链条。

新政实施一周内，新房线上咨询量增长超170%，银行贷款咨询激增，市场人气快速回升。

四、未来趋势展望

中金公司研报预测，2026年北京、上海楼市有望实现房价企稳，核心逻辑在于二手房库存去化周期已回归正常区间，市场供需关系逐步优化。贝壳数据显示，3月二手房平均成交周期为68天，较去年12月缩短21天，流动性明显改善。

当前市场逻辑已从“房价上涨预期”转向“资产配置稳定性”：越来越多购房者将房产视为抗通胀、稳现金流的工具，而非投机标的。租金年化3%-3.5%的回报率，在低利率环境下具备吸引力。