新政后上海楼市确实火了。
3月7日，周六，上海二手房网签1324套。
时隔315天，单日成交纪录创新高。
3月14日，周六，网签更是达到了1472套。
无论是我们自己的团队，还是合作的线下中介，近期带看量都明显增长了不少。
很多便宜的房子卖掉了，又到了买卖双方博弈的阶段。
一些中介朋友圈高潮，"再不买就晚了"。
但个体的反应却也很割裂：
一部分房东在悄悄下架房源惜售，另一部分房东在趁着热度跑路；
有买家着急下定，另一部分买家则冷眼旁观，死活不接受涨价。
置换群体最“着急”从我们一线的感受来看，目前最“着急”、行动最快的是置换群体。
他们房子还没卖，但内心一直有换房的想法，老换新、小换大，比如家里有了二胎三胎，不够住了等等。
新政让他们猝不及防，因为自己的房子还没挂牌，不知道该挂什么价格，用什么方法卖房，但另一边又害怕想要置换的房子涨价。
而且现在的置换客普遍不敢加杠杆。
房价跌怕了，收入预期不稳，哪怕银行求你借钱，也只敢贴着预算买。
这就导致：想换大房子，但不敢贷太多；不卖小房子，又凑不够首付。
我的建议很直接：如果你是要卖房置换的，3月是最好的窗口，4月还能赶末班车，5月之后就难讲了。
一方面，传统的"小阳春"会在5月后进入尾声；
另一方面，新房市场已经全面开启分销，售楼处开始"虎口夺食"，用高额佣金抢走二手中介的客源。
郊区新房抢刚需，市区新房抢中产。
一旦进入6月，置换链条上的每一个环节可能都会变得更难。
学区房家长着急的反而不多：今年要上学的，去年早就买好了；明年要上学的，现在不想凑热闹，准备等到暑期后的淡季再说。
确实也有一些挂户口的学区房明显涨价了。
比如普陀区一梯队 新普陀小学+梅陇中学，对口的梅六小区，去年的最低成交价只要159万。
到了今年，梅六小区挂户一室的最新成交价已经涨到241万了，这个价格比去年足足高出了82万。
再看挂牌，梅六小区在链家挂牌的一室户仅有4套了，都是更高的价格。
现在还想低成本捡漏这个一梯队双学区，几乎是不可能的事情了。
对于这类群体，我的建议是可以早早规划起来了。不至于快到期了手忙脚乱的。
房东分化：新挂牌的在后悔，老挂牌的在珍惜
现在的房东群体，已经分裂成两个极端。
第一种，刚挂牌不久的。房子打扫得干干净净，结果周末两天十几个看房，一周就成交了。
签约后夜里睡不着觉，反复刷App，看同户型是不是卖便宜了，"是不是被中介套路了？"
第二种，挂了半年甚至一年以上的老顽固。
从2024年挂到现在，经历了无数次"再等等也许能涨回来"的自我催眠，终于在3月看到了真实的带看量。
这种人最珍惜现在的热度，"能成交就行，不想再拖了"。
比如去年找我们卖房的房东，最近好多都陆续趁热卖掉了 。
还有第三种，挂着看行情——他们不是真心想卖，只是挂着试水。
看到行情转暖，以为春天来了，直接下架房源，"不卖了，等涨价"，这种人不在少数。
事实是，除了极少数学区房或者稀缺户型，绝大多数房子涨价20万，买家都不买账。
真正涨价卖房的房东是个例，能成交的房子，也都是诚意卖的。
闵行古美去年还有不少挂牌200万以下的老破小，最近就剩几套了；
隔壁梅陇200万以内的两房去年大把的选择，现在也就寥寥几套。
但即便如此，那些想趁机涨个一二十万的业主，依然会被市场教做人。
单纯想卖房套现的房东，相比去年也少了很多，要么已经走掉了，要么就是想观望一下。
数据背后三个隐忧
别看单日1472套成交很火爆，市场水面之下有三个暗流：
第一，挂牌量正在抬头。
新政刺激的不只是成交，还有新增挂牌。
卖的人多，买的人虽然也多，但天平并没有完全倾斜。
这意味着，那些竞争力弱的房子——比如电梯房一楼、楼梯房顶楼、朝向差、暗厅暗卫的奇葩户型、塔楼等等——小阳春过去后，依然会很难卖。
第二，新房在虹吸二手客户。
以前市区新房高冷，现在全面开启分销，中介带看新房有高额佣金。
二手房东不仅要和邻居竞争，还要和售楼处竞争。
那些产品力差、房龄老、面积大总价高的二手房，会被新房按在地上摩擦。
第三，香港房价涨了，但上海的情况不一样。
香港租售比高，有持续的人口净流入。上海租售比依然不够有吸引力，人口增长放缓。
这意味着，大跌确实不会了，但基本面也不支持大涨。
现在的价格，是30%以上跌幅后的修复，不是新一轮暴涨的起点。
买卖建议
很多置换房东问我："卖房我该挂什么价？"
别拍脑袋，给你三个指标：
1、小区同户型最近的成交价——这是你的底线，别幻想比这个高太多；
2、周边同类竞品的挂牌价——这是你的竞争环境，要知道你在和谁抢客户；
3、你准备置换的目标房源的挂牌价——这是你的成本端，算清楚你能承担多少价差、多少贷款。
算清楚这三笔账，你就知道自己是该"吊着卖"还是"割肉卖"。
因为置换的房子总价更高，所以这两年市场回调后，置换反而更容易了。
如果你手上是同质化严重、供大于求、还有大量保租房分流的产品（比如低租售比的老破小、郊区动迁），三四月就是你最好的出逃期。
对于买家，现在是用脚投票的时候，看到诚意卖的，别磨蹭。
同时记住一个策略：备胎策略。
A板块的涨价明显？可以转投B板块。这个房东跳价？去看下一套。现在不是追涨的时候。
对于房东，现在是今年最好的卖房窗口，而非涨价窗口，只要和以前的成交价持平，你就能顺利卖掉。
房子打扫清爽，卖相好，买家一上头，分分钟签合同。
这波会不会复刻去年小阳春的行情？
谁也说不准，还是要密切关注最近这三个月的二手房成交量和价格。
市场从来不会同时让所有人满意。现在这个阶段，赢家属于那些认清现实、快速决策的狠人。
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