北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
《从“神盘”到“腰斩”：蜂鸟家园的过山车之旅》
《顶级学区房凉凉？蜂鸟家园成交冰点背后的家长心态转变》
《1000万到470万：蜂鸟家园房价“神话”的破灭与反思》
以上标题我相信你在这两年的各种房地产自媒体里一定看到过，关键词“腰斩”“暴跌”“破灭”“冰凉”，哪一个看起来都会感受到蜂鸟跌幅远超大盘，但在我深度解析了蜂鸟整7年的真实成交数据后发现有些言过其实了。
早年因为超级牛小中关村三小确定性的入学再结合那两年的市场，价格确实有些虚高成分，这些年蜂鸟的下跌原因大致有三点：
一是自媒体打破了信息茧房，越来越多的人认识到小升初的通道比小学本身更重要，“阳光招生”又进一步降低了三小仅作为单独牛小的热度；
二是宏观市场下行，大趋势下谁也没法独善其身；
三是海淀一直强调且官方可查询占用情况的六年一学位政策，学位占用的房子要成交会有不少的折价，这会更进一步造成“超低价”的出现，在楼市向下的趋势就带来进一步的走低。
深度解析蜂鸟家园的成交数据来自于这么一个契机。
有一个学区规划+买房的会员向我提了一个我当时无法给出确切答案的问题：“对于蜂鸟家园这种三小的占坑房来说，如果两套房子物理属性接近，一套房是学位不占用，另一套房是学位占用且原业主刚入学，这两套房子价差多少是合理的？”
我问了一个熟悉的专做万柳蜂鸟这一片的店长，看有没有成交数据可以来佐证分析，结果对方给了我一个整整7年，精确到每一套房子的楼层、朝向、户型、成交价、税费、学位占用情况的表格。
基于这么多详实精准的数据，多方分析是可以得出很多结论的。
今天咱们只先解读两个问题：
1、蜂鸟是否如本文开头所说，从保值的角度看现在是一个loser？
2、学位占用目前是1年级上下和不占用的情况下，价差多少是合理的？
先聊第一个问题：
先看看蜂鸟的成交价格，网上传闻的蜂鸟房价最高点的时刻大致是2021年第一季度。
最低谷的房价大致是2025年年底的时候。
乍一看，从最高点到现在房价几乎是腰斩，降价的原因刚才上文已经提到了主要的三点，其中第一和第三点的不利因素可能会使得这里的房价跌幅超过大盘。
我们不考虑税费/楼层朝向，只选取蜂鸟的一居或者开间的成交样本，从2021年第一季度开始看看每个季度的房价走势。
2021年1月，北京二手房均价64042；
2023年3月，北京二手房均价66791；
2025年12月，北京二手房均价40483。
（感谢数据来源：蝴蝶指数）
蜂鸟家园2021年一季度至2025年四季度，跌幅为43%；
蜂鸟家园2023年一季度至2025年四季度，跌幅为35.2%。
北京二手房均价2021年一季度至2025年四季度，跌幅为36.7%；
北京二手房均价2023年一季度至2025年四季度，跌幅为39.4%。
对比以上数据，在蜂鸟有额外利空的前提下，跌幅比对北京大盘水准似乎也还说得过去，至少没有本文最开头那些“标题”说的那么惨。（2023年到现在，哪怕朝阳地段还不错的次新房跌幅35%-40%一抓一大把，感兴趣都可以去找数据验证。）
现在回到第二个问题：学位占用目前是1年级上下和不占用的房子，价差多少是合理的？
分析这个问题，对于选取样本和数据加工我做了如下考虑：
1、选取学位占用1、2年级的样本和6年级毕业+原始名额的样本。
2、只选取一居成交价作为样本。
3、因为主要看价差比例，所以更多是考量相对值，故对已知的个税契税做了减项处理，其对于不满二的情况，已经按照最低指导价4.5万/平米对应增值税做了减项处理。
4、因为房价变动大，还是以季度为单位来比对，尽可能缩小由于房价波动引起的数据误差。
当然我对以上数据进行了进一步处理：对于强学区占坑房来说，面积和单价呈现负相关的非线性关系，平均面积差异也很小，我考虑总价和单价两个维度分别去测算。因为不同季度内样本的数量差距比较大，所以用了加权平均值的方式进行测算。处理结果如下：
结论：
从历史数据看，学位占用目前是1、2年级跟学位未占用比，单/总价折价的比例大致为12.06%-13.55%。
因为每套房子的物理属性唯一，且业主心态、供需关系、楼层朝向、面积尺度等对于单价都是有较大影响的，我尽量用相对多的且精准有效的数据再结合加权平均值的算法来得到一个大致粗糙的结论（就算法本身大家不用较劲了，影响因素多，绝对严谨的逻辑也做不到）。
12%左右的价差，按不占用550万算也是60多万，2025年也确实有买学位占用的房子多校对口上了的情况，所以想少花点钱赌一把买占用的也未尝不可。
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