买二手房住了2年才说发现是“凶宅”,而且当初的合同有特别约定“买方已知悉房屋产权及居住情况，卖方无隐瞒”，这种情况还能退房吗？如何判断卖方是否有隐瞒行为？
基本案情：2021年10月，陈先生花55万买了套二手房，两年后他到法院起诉原房主王女士，要求撤销房屋买卖合同。陈先生说2023年8月自己偶然从小区居民处得知，2015年时王女士的母亲在这套房里自缢身亡，而当初王女士说自己的母亲是在医院病亡的，王女士隐瞒了凶宅的情况属于欺诈，所以要求撤销房屋买卖合同。
大家都知道打官司原告主张的未必真的是事实，还得看被告怎么说，双方怎么举证。
被告王女士答辩，不认可陈先生的说法，称当时房屋售价低于同期同类房屋，已经考虑到母亲非正常死亡的因素。而且这事是公开的事实，小区业主和中介都知道，无需隐瞒也隐瞒不了。陈先生就是因为房价低才自愿购买的，且合同有“买方已知悉房屋产权及居住情况，卖方及营销中心无隐瞒”的特别约定，自己不存在隐瞒和欺诈的问题。
显然，王女士的母亲在这套房里自缢身亡是事实，按通常理解屋内发生这种非正常死亡，确实会影响房屋价值。那本案的关键就是，购房时陈先生是否知道这事，王女士对此是否有隐瞒？结合原被告对事实的陈述，以及合同中的相关条款，大家觉得谁的主张成立呢？
其实，懂行的细品就能发现王女士说法的问题。原告主张的是买房时被告没告知房内发生非正常死亡事件，构成欺诈。但被告的答辩并没有正面回答这问题，而绕着弯找理由，一会说成交价低于市场价，一会说小区里的人都知道，但这案子的关键是交易时有没有告知买方这件事，因为向买方如实介绍房屋情况是卖方的义务。至于合同里“买方已知悉房屋居住情况”的约定，并不能证明陈先生知道房子是凶宅。正规操作应该是在合同或相关书面文件中有相应告知条款，明确提示房屋发生过非正常死亡事件。本案在合同无任何这方面的提示条款的情况下，强调“买方已知悉房屋居住情况”这条，反倒让人感觉王女士确实存在故意隐瞒的行为。法院据此判决撤销房屋买卖合同，判令王女士返还购房款、中介费、税款等款项。王女士上诉，鄂州中院二审维持原判。
关于“凶宅”有的房主存在侥幸心理，认为你问我不说那叫隐瞒，你没问我就不提不能算隐瞒。这个想法是不对的，“凶宅”的信息不是看房能直接得到的，对这种影响房屋价值和交易意愿的情况，从诚信角度讲卖方有义务主动告知，并注意保留证据。从买方角度讲，购房时最好要求在合同里对房屋内是否发生过非正常死亡事件有明确的说明条款，早发现早决策，否则即使事后能起诉退房也很麻烦。
本文作者：杨文战律师,北京市中盾律师事务所高级合伙人，执业二十余年。
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