行业观察 | 保租房之外，地方国企抢滩市场化租赁新路|保租房|国企|城投|服务式|租赁|长租公寓

前言

地方国企已成为住房租赁市场中不可忽视且主导力日益增强的关键力量。在夯实保租房“基本盘”同时，积极向市场化租赁赛道战略升维，布局青年品质长租公寓、高端服务式长租公寓。

国企系市场份额突破20%，战略升维进军市场化租赁

中国住房租赁企业的发展轨迹在行业转型的大背景下，呈现出鲜明的阶段性特征：国企力量崛起，重塑行业发展逻辑。据克而瑞租赁住房研究中心监测数据显示，截至2025年末，在集中式长租公寓TOP30企业的开业规模中，“国企系”市场份额占比已提升至20%以上，市场份额年涨幅超五个百分点，增速领先于房企系及资管系企业，已成为市场中不可忽视且主导力日益增强的关键力量。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

值得关注的是，地方国企平台在夯实保租房基本盘的同时，正积极进行战略升维，将目光投向市场化租赁市场，青年品质长租公寓、高端服务式长租公寓领域。这一动向不仅是响应构建“多层次、全覆盖”住房供应体系的政策号召，更是国企自身实现市场化转型、优化资产结构、寻求经济效益与社会效益动态平衡的内生需求。通过打造市场化租赁品牌，国企旨在服务城市高端人才、提升资产运营回报，并塑造更为全面和专业化的市场品牌形象。

地方国企为何集体“跳出”舒适圈，抢滩市场化？

克而瑞租赁住房研究中心认为，当前地方国企平台纷纷布局市场化租赁市场，并非简单的“风口追逐”，而是基于市场结构性缺口、企业增长新曲线、行业成熟可借势三重逻辑叠加下的必然战略选择。

其一、切入市场“结构性缺口”获取稳定溢价

在房地产回归居住属性、资产增值预期减弱的背景下，青年、高净值人群、多代际家庭 “以租代购” 趋势明显，这类群体更看重品质、稳定性与优质服务。国企手握核心地段优质资产，可精准填补这一细分需求，避开保租房、个人房东的低价竞争，进入高溢价、高客群粘性的优质赛道。

其二、寻求“第二增长曲线”的必然选择

过去地方国企在租赁领域多聚焦保障型住房，虽具备规模优势，但受租金管控约束，盈利空间有限。市场化租赁，尤其高端服务式公寓，客群支付力更强、租金溢价更高，还可拓展增值服务收入。布局市场化赛道，能让国企存量资产从 “静态资源” 转化为 “增值资本”，打开盈利空间。

其三、借力行业成熟度，实现从“建设者”到“运营商”的转型

当前租赁行业运营体系日趋成熟，国企可以通过合作或引进成熟团队，快速补齐自身在产品设计、精细化服务等方面的短板；同时能将保障房建设中积累的资产管理、成本管控能力也可有效迁移至市场化租赁领域。布局市场化租赁，是国企锤炼市场化运营能力、从单一保障房建设者，转向全产品线、市场化、专业化住房租赁运营商的关键一步。

地方国企平台市场化租赁实践案例

在布局市场化租赁赛道的过程中，地方国企呈现出产品线多元化、运营模式创新、合作机制灵活等鲜明特征。

1、产品多元化：高端、青年服务式公寓并举，适配细分客群

聚焦高净值人群，打造高端服务式公寓，提升资产溢价与品牌形象；面向青年白领，在保租房基础上进行品质升级，提升租住体验。实现品牌从保障性到市场化、从青年到高端的全客群覆盖。

上海城投宽庭——高端服务式公寓品牌“宽岚”

在满足基本居住需求的基础上，城投宽庭持续拓展产品线，探索品质租赁新可能，推出高端服务式公寓品牌“宽岚”，为追求高品质生活的高净值人群提供全新租住解决方案。

“宽岚”通过多元的个性空间、沉浸的五感体验、智能化的管理系统、科学的选址逻辑，为追求自由与身心栖居的都市精英提供租住生活解决方案。首批三个宽岚项目分别是“宽岚·万竹”、“宽岚·大境”、“宽岚·绿湖”，涵盖了“海派摩登”、“融合躺系”、“自然度假”等多样化风格。2025年10月，“宽岚”首个项目宽岚·大境开启试运营，租金约2.7-4.0万/月，在全国范围内都属于极高水平。依托国企背景打造城市核心高端长居解决方案，适配商务精英、外籍人士等高端租住群体。

图：城投宽庭宽岚·大境室内实景

来源：企业/项目公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理

上海浦发有家——市场化中高端公寓“浦发有家臻享”、青年公寓“浦发有家M寓”

“浦发有家”是浦发集团旗下专业租赁住房运营品牌，推出「浦发有家」「浦发有家M寓」「浦发有家臻享」三条产品线，涵盖保障性租赁住房、青年白领公寓和服务式公寓。市场化中高端长租产品线「浦发有家臻享」充分考虑企业高管、海外人才等客群的多元需求，融合精致品质与时尚智能，打造适合新精英生活方式的理想居住环境。市场化青年公寓「浦发有家M寓」聚焦现代都市白领、年轻专业人士，强调个性表达、生活与工作融合，满足其对灵活、时尚、社交化居住的需求。

图：浦发有家M寓、浦发有家臻享室内实景

来源：企业/项目公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理

广州珠江实业集团——旅居市场高端服务式公寓“星域·行政公寓”

珠江实业集团精准洞察当前旅居市场正涌现结构性需求机会，中高端企业人才长期旅居的细分需求日益凸显，以及相关旅居目的地建设、存量资产盘活政策持续释放利好。推出“星域·行政公寓”，聚焦中高端企业人才长期旅居赛道，以产品与服务创新打造特色旅居解决方案。2月8日，星域·行政公寓首店落子广州西关项目，项目产品为实用户型、家电安防齐全、可拎包入住，同步打造整合智能办公、休闲健身等场景的智慧共享空间，精准适配外派人才的多元需求。

图：星域·行政公寓首店室内实景

来源：企业/项目公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理

2、运营模式灵活多元：长短租结合与轻资产输出

探索“长短租结合”运营模式，在传统长租基础上引入短租服务，有效匹配过渡人群的流动性需求，提升资产运营收益；通过业主直租、代租代管、合作经营等轻资产运营模式，盘活社会存量房源，快速扩大规模。

济南城发成家——“城发成家服务式公寓”产品线

城发成家2025年在产品与运营模式上进行了重要创新，锦绣天地项目作为战略试点，首次探索并落地“长短租结合”的灵活运营模式，同时推出了“城发成家服务式公寓”这一新产品线。该产品线作为长租公寓的迭代升级产品，聚焦“过渡性居住+城市融入”人群，以灵活的租期和居家式服务体验，更精准地匹配过渡人群的流动性居住需求。该模式有效提升了资产坪效与客户覆盖面，试点项目运营收益较传统模式增长39%，验证了多元化业务路径的可行性。

图：济南城发成家锦绣天地服务式公寓室内实景

来源：企业/项目公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理

郑州城发安居——市场化集中式租赁住房品牌“郑寓”

郑州城发安居在大量收储盘活存量房源的同时，开始探索产品线的丰富度。其“郑寓”品牌不仅承担保租房任务，也开始在区位优越、户型设计上向更高标准的品质公寓看齐，通过精装修EPC工程的高标准管控，提升产品颜值与居住体验，旨在吸引城市青年人才。“郑寓”品牌首店郑寓·凤凰台店支持灵活短租，适配过渡居住、差旅暂住等多元需求，选择更自由，精准满足青年与新市民品质租住需要。

近期，郑州城发安居更面向郑州市内八区征集市场化租赁住房房源，推出业主直租、代租代管、合作经营三种模式，业主直租由业主自主管理房源，平台提供展示推广；代租代管针对可拎包入住的个人分散房源，提供招租、运营、维护等全流程托管服务，采用保底租金加收益分成。此举充分体现了其深耕市场化租赁赛道的坚定决心。

图：郑州城发安居市场化租赁住房房源征集三种合作模式

来源：企业/项目公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理

3、对外合作深化，实现国企资源与专业能力的优势互补

和上海城投宽庭、郑州城发安居这类依托国企自有资源，自主打造市场化公寓品牌，实现产品标准化输出所不同是，部分地方国企选择与专业运营商、物业公司、第三方机构合作，快速补足运营能力短板，实现“资源+能力”双轮驱动。

上海浦发有家×漫柏集团——浦发有家×漫柏·臻享社区、浦发有家×漫柏·M寓

由浦发有家与漫柏集团联袂打造运营的臻享首个项目落地珊瑚世纪社区，共计165套，选址上海浦东新区康涵路188弄，坐拥双轨交通与核心商圈、优质教育医疗资源汇聚的便捷区位优势。浦发有家×漫柏·M寓位于浦东新杨思板块，138套房源，月租约5000元，支持灵活付款与宠物入住；租客硕士及以上占45%，多为陆家嘴金融、互联网等领域精英。浦发有家与漫柏集团战略协同、优势互补，打造了资产方与运营方的共赢局面，多个项目实现“开业即满租”。

图：浦发有家×漫柏·臻享社区开业宣传