南京江北新区科学城板块于3月12日挂牌推出两幅商住混合地块。其中NO.新区2026G03地块位于江北新区云商街以北、云环路以西，出让面积9388.46㎡，用地性质为商住混合用地，容积率控制在1.01＜Far≤1.6区间，商业建筑面积占地上总建筑面积的1%-3%，本次挂牌起始价为16339万元。
地块核心优势主要体现在两大维度
其一，低密属性稀缺性突出。当前江北新区核心区已出让宅地的平均容积率多在2.0及以上，普遍仅能开发高层住宅产品，本地块1.6的最高容积率属于核心区少见的低密指标，具备开发洋房类中高端改善产品的规划条件，可填补当前区域市场低密改善产品的供给空白，与周边普遍的高层产品形成差异化竞争优势，精准匹配区域内升级型置业需求。
其二，开发友好性与客群支撑充足。地块临近地铁11号线及规划轨道交通线路，交通通达性较好，可覆盖跨区域通勤客群；同时地块所处的研创园与浦口高新区融合板块是江北新区核心产业的主要承载区，大量产业从业人员构成了稳定的中高端置业客群基础。此外本地块仅要求1%-3%的商业建筑面积占比，无需配建大体量集中商业，可有效降低开发商的商业开发、招商及后续运营成本，开发难度相对可控。
江北新区发展定位与区域潜力研判
作为全国第13个、江苏省首个国家级新区，江北新区是南京“跨江融合、拥江发展”战略的核心承载板块，当前已获得省市两级政策的叠加加持，发展确定性较强。
省级层面，江苏省人民政府2026年1月印发《关于支持南京江北新区高质量建设的意见》，明确提出16项重点支持任务，从土地、能耗、产业扶持等维度给予定向政策倾斜，为新区中长期发展提供坚实制度保障。
市级层面同步出台20条专项新政，从产业培育、配套落地、要素保障等维度细化支持举措，打通政策落地路径，切实降低市场主体运营成本。当前新区核心产业布局清晰，已形成梯度化发展架构：
集成电路先进制造业集群：重点招引先进制程、封装等产业链关键环节龙头企业，布局光子芯片、第三代半导体产业园，提升光电子芯片、车规级芯片等中高端产品供给能力。
生命健康千亿级产业集群：聚焦创新药研发、高端医疗器械制造等赛道，构建从基础研究到临床应用的全链条产业生态。
细胞与基因技术省级未来产业先行集聚发展试点：提前布局细胞治疗、基因编辑等前沿赛道，抢占未来产业发展先发优势。
在省市两级政策的持续倾斜、核心产业集群的加速导入背景下，江北新区长期人口流入动力充足，公共服务、商业配套等城市功能将持续升级，区域发展韧性突出。
市场供应充足，需求释放节奏放缓
江北板块 2025 年 3 月至 2026 年 3 月新房市场呈现波动态势，成交均价在 20000-24000 元/㎡区间震荡。2026 年 2 月成交均价 21450 元/㎡，供求比 1.65，市场供应充足，购房者拥有更多选择空间，市场观望情绪较为浓厚，需求释放节奏放缓。
板块改善赛道竞争充分，库存压力突出
截至2026年2月，地块所属的研创园板块商品住宅可售库存面积为2.84㎡（已推未售），对应去化周期为23.5个月。综合来看，板块当前处于市场调整周期，在售项目均价区间集中在29774-32000元/㎡，改善类产品供给充足，同质化竞争特征明显，流速较低，虽然库存压力小，但去化周期较长，后续项目去化难度相对较高。
总的来说，南京江北新区 2026G03 地块依托地铁与新区规划，2026-2029 年价值预期积极向上，适合长持投资者关注。低容积率设计定位别墅或低密洋房，结合江北新区科学城定位，将强化区域宜居属性。
上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI文章、AI报告、数据分析功能撰写。
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