又到年报季。
这几天，华润置地、中海、龙湖、招商蛇口等上市房企陆续发布年报，也开了业绩会。
每年这个时候，外界最关心的都不只是报表数据本身，而是管理层怎么判断接下来的市场。
与往年不同的是，这一次，房企高管们的语气里多了一些久违的底气。
那么，他们对2026年的市场究竟怎么看？行业真的要大反攻了吗？房企接下来准备怎么干？
今天，明源君把几位地产大佬的核心观点提炼出来，希望能给大家带来一些启发。
市场判断
2026年有望止跌回稳
先看市场。
今年以来，楼市明显出现了一些积极变化。
比如最近，上海、北京市场一二手市场就双双回暖。
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据统计，2026年3月，上海二手房网签31215套，刷新5年最高月记录，日均网签突破1000套。
可以说，这次真不是虚火，而是实实在在回暖了。
市场表现亮眼，头部房企对未来市场趋势判断也相对乐观。
华润置地管理层就判断，行业最艰难的时期已经过去，市场正式进入触底企稳、逐步修复的阶段。核心城市和优质板块将率先企稳回升，其他城市在消化存量的基础上，缓慢修复。
龙湖的判断也比较接近。管理层提到，经过近五年的深度调整后，今年一季度热点城市二手房成交已经出现企稳，新房市场中，核心地段的改善型产品也开始热卖。龙湖认为，二手房市场回暖会逐步传导到新房市场，今年楼市跌幅有望继续收窄，进一步走向止跌回稳。
保利置业则更强调这一轮修复背后的基础。管理层认为，2026年会是行业触底回稳的关键一年。过去五年，行业销售面积累计下降了54%，新开工面积下降超过70%，供应收缩幅度明显大于需求收缩。随着供需关系逐步改善，再叠加政策端持续发力，行业下行压力已经释放了相当一部分，后续市场修复有了更现实的支撑。
越秀地产的态度同样偏积极。管理层表示，对2026年经营保持乐观判断，将继续维持千亿销售目标。
但也不是所有人都这么乐观。
瑞安房产集团管理层就保持了相对谨慎的态度。他们认为，整个行业的调整还会持续两三年，触底的态势会延续下去。
春节之后，上海出台了沪七条，短期内激活了一波交易量。但作为全国经济中心，上海的购房需求基础本来就很坚实。
管理层判断，核心城市与三四线城市的走势会持续分化。
一线城市和强二线城市凭借产业基础和人口集聚效应，会有比较强的市场韧性。但多数三四线城市仍会面临较大去化压力。
在同一个城市内部，核心地段与非核心地段的价格也会进一步拉大。
招商蛇口管理层的态度也偏"谨慎乐观"。
他们认为，当前市场仍处于筑底修复期，短期是提振信心，中长期是在逐步筑底和修复。
熬过至暗时刻
利润预计明年开始恢复
过去几年，房企的利润表堪称惨烈。
2021年全国新建商品房销售额是18万亿，到2025年只有8万亿左右，下降超过一半。量的下跌伴随着价格的下跌，整个行业都在经历考验。
2025年，大多数房企的利润表现依然不好看。
但好消息是，一些积极的信号开始出现。
华润置地管理层给出了明确预期，在房地产市场企稳的大背景下，公司整体毛利率有望稳步回升，在现有基础上提升3个百分点以上。
而且这一提升也不会完全依赖于经营性不动产收租业务占比的提高。
具体实现路径包括三个方面：
第一，开发业务毛利率快速回升。
通过精准投资和打造优质产品，力争"十五五"末较2025年提升2个百分点。
第二，经营性不动产收租业务保持双位数增长。
收租业务毛利率稳定在70%以上，持续巩固优势。
第三，第三增长曲线协同发力。
整体毛利率维持在25%以上，保持高速增长。
华润置地判断，未来几年利润增长将由三条增长曲线共同支撑，带动盈利能力稳步回升。
招商蛇口管理层对利润压力的解释，更有行业代表性。
管理层提到，过去四年房地产市场经历的是量价齐跌。2021年全国新建商品房销售额是18万亿，到2025年大概只有8万亿，下降超过一半。在这种背景下，企业利润自然会受到明显冲击。
再加上减值计提和折旧等因素，报表上的压力会进一步放大。
他们坦言，未来房地产行业和公司的回报会逐渐企稳，逐步走出快速下滑的趋势，但这个过程不会太快。
一方面要承受低回报甚至亏损的老项目，另一方面近两三年来聚焦核心、优中选优投资的一些好项目，利润也会逐渐结转出来。
龙湖的情况也类似。它坦言，2025年公司出现核心权益后利润亏损，主要还是因为这几年地产市场持续量价下行，开发业务毛利率承压，而这种压力会在2025年、2026年的结算中集中体现。
不过龙湖也提到，过去几年培育出来的运营和服务业务，在这个周期里起到了很重要的托底作用。2025年，这部分业务收入268亿元，占比提升到30%左右，已经成为集团利润的重要来源。龙湖的判断是，集团低点会在2025到2026年，从2027年开始逐步恢复增长。
这一轮市场修复，很多人更容易先看到成交变化，但对房企来说，利润修复往往更慢，也更难。
2026年，拿地或面临近年最大挑战
这几年，土地市场也在明显变化。
招商蛇口管理层提到，当下土地供应有几个很突出的特点。第一，控量提质，各地都在拿出更优质的地块；第二，起步楼面价在主动下调；第三，容积率在下降，去年全国容积率低于2.0的项目占比达到43%，是近年来低容积率项目占比最高的一次；第四，单盘规模也在缩小。
这些变化都为了打造好房子、帮助企业快周转。也正因为如此，优质地块越来越受欢迎，很多城市的土拍热度明显上来了，部分地块的溢价率也在走高。
在这样的市场环境下，房企的投资策略也越来越一致。基本都是向核心城市、核心板块集中。
对于2026年的土地市场，华润置地判断，结构性分化还会继续，土地供应将进一步向核心城市的核心区域集中。
绿城中国的判断也比较接近。管理层坦言，目前房地产市场仍处于筑底阶段，整体市场规模还有下行压力。对于存货较多、去化较慢的城市，开发商势必会放缓拿地节奏；而对于存货较少、去化较快的城市，拿地意愿会相对更强。
绿城认为，2026年的投资工作，很可能会是近年来最具挑战性的一年。
对于2026年的拿地策略，头部房企的策略已经高度趋同：稳健投资、聚焦核心城市、以销定投、优中选优。
华润置地强调量入为出，控制投资节奏，更看重片区统筹和一体化开发带来的协同价值。
龙湖则把财务安全放在首位，明确保兑付优先于新增投资。2025年全年，新增货值大概有82亿。截止到25年底，总的土储还有2200多万方，整体未售货值还是超过2000亿，其中一二线城市占比也超过了七成。
招商蛇口继续坚持重点区域、重点城市、精挑细选，并提出每个项目都要达到“六好”标准。
绿城中国则继续把“做一成一”放在第一位，更强调现金流与利润的平衡。
越秀地产2026年权益投资目标金额300亿元，但整体思路同样偏稳，重点还是围绕确定性更强的投资机会展开。
与此同时，部分房企也在加快土储换仓，通过盘活存量资源来改善经营结构。
比如华润置地2025年就盘活土储约250亿元，接下来还会继续加大存量资源调整力度。可以看出，当前房企在投资端已经不只是盯着新增项目，而是同时在做增量筛选和存量优化。
产品策略
打造真正的好房子才有出路
市场调整期，产品力的重要性被空前放大。
在产品力打造上，龙湖去年底发布了《好房子产品标准》，通过产品力、服务力、配套力构建四好价值体系，涵盖400多个具体标准。
招商蛇口则认为，做好房子有四个发力点：
第一，做好客研。
什么是好房子？可能100个人心中有 100 种想象，但满足客户需求的房子才是好房子。
所以做好房子第一个是要精准把握客户的需求，把握好当前市场以改善型需求为主流的结构性变化，全力推动产品力的升级。
比如户型设计上聚焦客研和营销的联动，以客户生活场景的营造为核心来提升居住的舒适性和实用性，这是做好房子的第一步。
第二，配好标准。
围绕招商蛇口好房子的七大维度做系统性提升。国家讲的是安全、舒适、绿色、智能，他们还加了三个维度：睡眠隔音、社区配套运营、物业服务。
因为好房子绝对不单纯是物理空间，和社区运营及后期服务密切相关。
第三，用好科技。
从智能单品向无感智慧、绿色健康升级，构建全屋智能、社区安全、能耗管理一体化的系统。
同时推进绿色建筑和低碳技术的落地。
用好科技很重要的一点是做好产品和成本的适配，控制成本不是一味地把成本压低，而是把成本真正用在客户需要的地方，用在改善产品品质的地方，而减少甚至不要发生无效成本，所以成本适配非常关键。
第四，建好团队。
招商蛇口在推行首席设计师和产品经理制度，目前有5位首席设计师、16位产品经理。
他们建立弹性的产品团队，把设计师、采购、成本等工作打通，组成弹性工作团队，对全国的产品进行设计和建造全过程管理。
小结
2026年，房地产行业站在了一个微妙的节点上。
一方面，市场分化仍在加剧，三四线城市和部分非核心地段的去化压力依然巨大。
另一方面，核心城市和优质板块的企稳信号已经显现，改善型需求正在释放。
龙湖说，最晚到2028年，更可持续的运营及服务业务收入将超过地产开发业务收入，届时将完成收入结构的转型。
华润置地说，未来几年利润增长将由三条增长曲线共同支撑，带动盈利能力稳步回升。
招商蛇口说，随着形势的复苏和筑底的形成，有信心重新回到稳健增长的轨道。
这些判断，或许不会全部应验。但至少说明一点：地产大佬们，开始看到曙光了。
春天可能不会马上到来，但冬天，确实快要过去了。
本文素材来源于华润置地、龙湖集团、招商蛇口、瑞安房产2025年度业绩发布会，仅供行业交流参考。
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