西安今天发布了4宗开发用地挂牌出让信息。
其中包括2宗住宅兼容商服地块、1宗商业地块、1宗商务金融地块，土地面积合计102.578亩，挂牌起始价为88453万元。
此次供应的开发用地中，包括幸福林带板块的809库及周边改造项目地块之一，以及未央国际二期用地，同时港务大道旁一宗容积率2.1的地块也迎来了供应。
01
2宗住宅兼容商服地块
今天供应的2宗住宅兼容商服地块，一宗是位于幸福林带板块的45.344亩地块，一宗是位于浐灞国际港36.881亩地块。两宗地的具体信息如下：
- XC4-9-175地块：位于新城区长乐东路以南,幸福北路以东、华山路以北，土地面积45.344亩，土地用途为住宅、商服，容积率1.2-2.5，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，地上计容建面36275-75573平方米，挂牌起始价3.394亿元，楼面地价折合4491元/㎡起。
- GW3-12-1-3地块：位于浐灞国际港港务大道以东、骏马路以南，土地面积36.881亩，土地用途为住宅、商服，容积率1.2-2.1，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，地上计容建面29505-51633平方米，挂牌起始价3.541亿元，楼面地价折合6858元/㎡起。
这两宗地中，XC4-9-175地块是幸福林带板块的809库及周边改造项目用地的一部分。
按照土地出让文件，这块地的竞得者需要在地块东侧的XC4-9-172地块30.47亩划拨中小学用地上，建设九年一贯制学校1所，办学规模36班。
同时，还需要在宗地规划内建设南北向规划道路，长度约256米，标准段宽30米，渠化段宽40米，总面积7863平方米市政道路。
因此，XC4-9-172地块的实际楼面地价成本，要远远高于4491元/㎡。
这块地紧邻地铁1号线与8号线换乘站万寿路站，向西约300米就是等待开建的西安银泰中心，距离西安龙湖长乐天街也是近在咫尺。再加上紧邻的幸福林带、地块东侧配建的小学+初中，周边的配套确定性比较强。
另外，这块地还有一个优势，那就是容积率。目前，幸福林带板块大部分项目的容积率均为2.8，而这块地的容积率只有2.5，容积率要低于同板块大部分项目。
浐灞国际港的GW3-12-1-3地块，实际上就是前几天我们在文章《容积率仅2.1！港务区2宗住宅用地规划曝光！》中提到的地块之一，与浐灞国际港其他项目相比，这块地的容积率是优势。
02
未央国际二期供地
除了上述2宗住宅兼容商服地块之外，今天供应的BL9-12-76宗地，是一宗6.924亩的商务金融用地，这块地是碑林区永华里棚户区改造项目开发用地，地上建筑物由碑林区城中村和棚户区改造事务中心负责处置,竞得人与其协商另行解决。
在这里，我们重点关注一下此次出让的凤城七路南侧一宗13.609亩商业地块。
这宗商业地块的编号为JK3-6-93，地块位于经开区凤城七路南侧、未央路以西，土地面积13.609亩，土地用途为商业，容积率不大于4.5，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%，地上计容建面不大于40806平方米，挂牌起始价10614万元。
从这块地所处的位置来看，疑似是未央国际二期项目用地。
未央国际二期是2024年2月份西安经开区与西安昊瀛房地产开发有限公司签订的一个项目。
根据当时的信息，西安昊瀛房地产开发有限公司计划投资约16.2亿元建设未央国际二期项目，总建筑面积约8.95万平方米。
其中，写字楼建筑面积约4.6万平方米，商业街区建筑面积约1.7万平方米。项目将通过文化艺术、体育竞技与商业品牌跨界融合，增加互动娱乐和科技体验业态，与周边商业差异化发展，同时联动未央国际一期，打造城市级商业综合体。
随后的2024年9月份，西安市自然资源和规划局发布了《关于经开区JK-14-02-04地块实施详细规划的公示》。
JK-14-02-04地块实际上跟此次出让的JK3-6-93是同一块地。
不过，2024年9月份的时候，这块地规划指标中容积率是6.5、建筑限高160米，而今年该地块的规划指标进行了调整，容积率降到了4.5，建筑高度则是按照法律法规和相关规范执行并符合相关机场限高要求。
规划指标调整之后，意味着此前计划的总建面等也要做相应的调整，项目的超高层也必将降低高度。
在此次出让的这块地东侧，就是未央国际一期。
未央国际一期2020年5月20日开业。项目总建筑面积7.5万平方米，其中SOHO办公1.6万平方米、生态商务1.7万平方米、商业1.8万平方米。
这个项目的设计有很多的亮点，商业部分采用了半开放式的商业街区，并且通过合理的退台引入了立体庭院的概念，再加上广场、连廊、回廊等空间，进一步提升了体验感、昭示性。
写字楼部分则采用三角形的平面布局，获得了比矩形更长的采光界面和更多的景观视野，再加上玻璃幕墙、曲线元素的应用，成为整个城北的地标建筑，在西安更具识别性！
凭借地段优势、业态优势、体验感优势等，未央国际168商业街区在仅有1.8万平方米商业体量的情况之下，其客流量、销售额远超西安大部分5万方以上商业体量的项目。
值得注意的是，JK3-6-93地块出让公告中明确：竞得者需要自持建筑面积30%，自持10年。
另外，根据今年3月12日该地块规划公示信息，从土地集约利用、土地价值最大化的角度出发，为推动项目与周边商业功能高效融合，强化空间整合，建议该项目与东侧现状商业项目可进行一体化联动，实现片区整体价值提升。
这无疑进一步坐实了此次出让的地块为未央国际二期项目用地。
已经开业熙地港、大融城、未央国际一期，再加上规划中的未央国际二期，凤城七路与未央路十字这个商圈将不断壮大，实现进一步的业态升级，吸引更多的客流。
按照计划，上述4宗开发用地的挂牌时间为2026年4月22日至5月8日。
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