文：贾老道
2026年3月29日之前，任何一位投资人不都不会想到，把“小龙虾”挤下中国投资热搜的，会是一家摩托车厂。
但在这一天，当车手驾驶“张雪机车”的摩托车，呼啸着划过世界超级摩托车锦标赛葡萄牙站终点线，以近四秒的绝对优势，拿下中国摩托车制造商在这顶级赛事的首个冠军后，一切都变了。
张雪20年前哭追记者的视频被翻出来反复观看；张雪语录被做成短视频切片，刷屏朋友圈；
投资人们到处找关系联系张雪，甚至直接到工厂堵门，就想问问：
还有没有投资机会？
现在全中国投资人都在羡慕，张雪机车夺冠前两个月，刚刚领头了张雪机车A轮投资9000万的浙创投。也都在好奇，浙创投是怎么投出这神来之笔的。
事实上，仅在一周之前，张雪机车也仍不是什么好的投资标的，这家企业去年还有数千万的亏损。
浙创投内部也充满争议，最核心的还是摩托车行业太传统了，增长速度慢，投资风险高，说到底：
摩托车不是投资热点。
但最终打动这个浙创投的，是张雪无可替代的技术痴迷和一颗热爱之心。前两天，浙创投总经理回忆了那个决定性的瞬间：
他看到了一段多年前，张雪蒙着眼睛装发动机的视频。
原来打破传统行业歧视的，只是一份对自身行业的极致专业和热爱。
经纬创投的张颖也只是和张雪吃过一次饭，就对他表现出了极大的欣赏。张颖常说一句话：
自强则万强。
一
没有比油车和房子更传统和惨淡的行业了。
去年秋天，我参加过一家头部房地产公司的产品发布会，一开始我就懵了。
发布会80%的时间是在讲新应用的AI技术和产品。董事长把C位让给了几位博士和教授，他们脱口而出的画风大概是：
基于FAST LIO,融合LIO-SAM.
也是那段时间，一家头部中介用大模型分析出的市场需求和指标，杀进了开发业务。但市场对这些项目反应一般，最后他们宣布放弃了自操盘的战略。
张雪爆火的这几天，正是房企年报季。
我特意看了下那家中介公司的业绩，新房和二手房损失的利润，仍旧是租赁和装修等传统业务在填补。经营性现金流从去年贡献95亿，到今年变为亏损近四亿：
AI或许能改变房地产的模式，但似乎救不了眼前房地产的现金流。
经营性现金流，是房企财报最大的秘密。
他代表着一家企业的造血能力，如果你在万科风波之前两年，就开始关注他们的经营性现金流，就不会为后来的一切感到惊讶了。
过去三年，70%以上的房地产企业，经营性现金流为负。房地产下行五年以来，关于行业正常化标准最大的共识就是：
房企恢复经营性现金流。
前段时间，一家暴雷的头部房企，给我发来了他们在重庆重启的新项目。言语之间，对未来恢复正常经营目标的心气已经不一样了。
但整个年报季，给我惊喜最大的还是龙湖。
只看归母净利润，还并不明显。但要知道，2025年是龙湖到期债务的洪峰，他们在这一年里偿还了各类境外债务合计：
220亿。
地产微利时代，扛下数百亿债务，维持经营平稳，我甚至觉得有点神奇。
龙湖的底气，就在于他们的经营性现金流。
2025年，龙湖含资本性支出的经营性现金流净流入58亿元，而且是连续三年为正。这意味着龙湖靠自身造血：
不仅足够维持开发业务的支出，还能维持经营性业务的长期支出，还能额外贡献稳定的现金流。
房企都明白，现金流比利润重要十倍。
二
去年龙湖拿地不多，为集团贡献现金流的重任，压在了非开发业务身上。
龙湖商业开始一点一点的抠坪效，最难的不是新开业的天街，而是一些老骨头。
比如苏州狮山天街，2025年之前，项目五六层是一个面积3500㎡的冰场，运营成本又高，客群面又窄，冬奥会之后，工作日几乎完全空置。
业内改造这种空间，一般就直接关停冰场，然后分割成小铺出租。
但龙湖没有小修小补。
他们用整整六个月时间，做了颠覆性的重构。项目团队拆除了冰场厚重的桁架屋面，替换为9米宽、45米长的超大白玻璃采光顶。
采光顶下，种下8棵大型景观树，搭配洞石墙面、高低错落的绿植、木质卡座，又疏通了动线。
一个阴暗封闭的冰场空间，重生为一座会呼吸的山谷。
2025年12月，山谷街区亮相，奇迹发生了。原来的冰场区域坪效大幅提升，整个项目年营业额也大幅增长到33亿元。
这样的奇迹说起来神奇，其实每一步都不简单。动线不通畅，团队重新设计安装了扶梯、步梯、电梯；为了保护山谷的场景，团队要求新招品牌，必须符合自然气质……
没有极致的专业和热爱，这种改变就不可能发生。
但过去三年，龙湖打的全是这种硬仗。
龙智造有个代建项目叫成都西璟台，代建方看见就跑，每一段自我介绍拿出来都能吓人一跳：
停工8年；
涉及852家未收回债权的债权人；
涉及1700余户（次）企业及家庭的利益。
更难的是，这个项目已报规报建，连主体都基本成型了，龙湖动刀的空间有限。可龙湖龙智造就是接了。
他们在螺狮壳里做道场。发现配电房在住宅正下方，通过微调地下室平面规避影响；户内走道不满足净宽1000毫米，通过对走道及卧室净宽的再平衡，解决了问题……
这样地毯式的排查优化，多达190处。
而且不仅找得到哪花钱，还知道怎么替重整投资人省钱，单单优化外电连接路线，便使成本降低近：
1000万。
省下来的钱，重新用在了外立面、景观这些最需要气派的地方。
项目2024年1月拿到施工许可，8月份实景开盘，一个月就成了郫都区的销冠。到2025年4月交付：
一个纾困项目，基本卖干净了。
三
那些美好的仗，他们都打过了。
我听说在西璟台项目上，龙湖有条铁律，就是要求必须实景示范区面市，因为他们明白：
市场只会给西璟台一次翻盘的机会。
专业到达极致的人，大概都会生出同一种悲悯之心。被拯救的人们，会用选择和信任回报。
2025年，龙湖集团运营和服务业务，实现了核心权益后利润79亿：
毛利率超过50%。
靠着持续稳定的经营性现金流以及经营性物业贷，龙湖用了三年多的时间，不仅把2000多亿有息负债，压降到了1500多亿。
还改变了债务结构，现在龙湖有息负债，平均合同借贷年限长达12.12年。一年内到期的短债只有10%。
而闯过去年220亿的债务高峰，明后年龙湖，到期债务都只有60多亿。
现在我们确实可以说一句：
龙湖真的活下来了。
事实证明，房地产的出路，就在房地产自身。区别在于你的努力、能力，甚至有时候需要一种纯粹的信念。
这种认可，和投资人对张雪的认可是一样的，超越了行业的现实困境。因为他们知道，这样的人不可能被打倒了。
张雪说过：有可能我的天赋不如你，我的资源不如你，但我的努力比你多十倍的时候，这个结果不自然应该给我吗？
凭什么不是？就是！
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